各地多舉措平抑地價 土地市場熱度轉向三四線城市

6月初，多地集中公布近期供地計劃。記者發現，目前熱點城市均在控制地價上做文章，除了普遍采用“限價”這種主要手段外，還有競拍保障房、現房銷售、限定開發周期、房源一次性開盤等多種限制手段在各地紛紛出現。監測數據顯示，5月份一二線城市土地成交量顯著下滑，三四線城市活躍度則明顯提升，高溢價、高單價地塊頻出，“面粉貴過面包”現象隱現。

多種手段平抑地價

6月1日掛牌11宗地塊僅一日后，南京國土局再掛出13宗地塊，其中1宗為商辦混合用地，其余12宗為商住宅用地，并且11宗設置了最高限價。公告顯示，13宗地塊掛牌起始總價達293.4億元。

6月2日，無錫市國土資源局網站掛出梁溪區XDG-2016-47號商住地塊，該地塊土地出讓金起始價21.7億元，最高限價32.53億元。該地塊除了常規的最高限價要求外，還增加了一個限制條款：即當該地塊總價達到或超過26億元，溢價率19.82%時，競得人須現房銷售，由住建部門負責監管。當地塊網上競價達到最高限價時，如仍有2家或2家以上單位要求繼續競買的，將停止網上限時競價，改為現場搖號確定競得人，所有接受最高限價的競買人均可參加搖號，競得人的成交價為最高限價。

根據廈門市國土資源與房產管理局的出讓安排，廈門市將于6月21日出讓5宗地塊，這將是廈門繼5月18日土拍后的再一次土地出讓。5宗地塊總出讓土地面積約14.78萬平方米，總建筑面積為32.51萬平方米，總起始價達65.37億元。

出讓公告明確，其中包含住宅用地的4宗地塊采用“限地價、競配建”方式拍賣出讓，不設拍賣底價。當拍賣競價達到競價上限價格時，不再接受更高報價，轉為競報無償移交政府的居住建筑面積（以下簡稱“競配建面積”）。每次競報競配建面積應不少于500平方米，競報競配建面積最高者為競得人。成交土地出讓金即為競價上限價格。

在廈門的限制條款中，還增加了“競買人需在交地之日1年內開工，開工之日起3年內完成項目建設”的要求，并且首次明確規定：受讓人應一次性申請該地塊合同項下宗地商品住房預售許可證，并一次性全部對外公開銷售。

三四線土地市場活躍度上升

克而瑞房地產研究中心監測數據顯示，5月300城經營性土地成交213幅，環比下降31%；成交建筑面積1633萬平方米，同、環比跌幅分別為48%和31%；成交總金額1079億元，同、環比分別下跌40%和34%，土地成交規模連續五個月走低。土地成交單價年內首次回落，5月平均成交樓板價6607元/平方米，環比微降4%，但同比仍漲15%。

雖然土地成交面積、金額、樓板價都在回落，但5月份土地平均溢價率升至49.77%，環比增加13.4個百分點。其中一線城市平均溢價率為14.7%，環比再度下降14.4個百分點；二線城市溢價率達到46.1%，環比上升了15.9個百分點；三四線城市溢價率高達84.4%，環比再增加6.2個百分點。二線城市溢價率仍相對較高，三四線城市土地市場開始走熱，是目前各地依然嚴格控制土拍市場的重要原因。相對一線城市，目前市場熱點已轉移到部分發展前景良好、土地出讓底價較低的三四線城市。

從5月土地成交的分布情況來看，一二線城市成交量顯著下滑，三四線城市土地市場活躍度明顯提升。克而瑞數據顯示，5月一線城市成交建筑面積149萬平方米，同、環比分別下滑70%和56%；二線城市成交建面759萬平方米，同、環比分別下跌64%和46%；三四線城市5月成交建筑面積725萬平方米，同環比漲幅分別為33%和14%。值得注意的是，三四線城市高溢價、高單價地塊頻出，“面粉貴過面包”現象隱現。

(來源：上海證券報, 作者：朱楠)