土地市場持續升溫 國土部再提盤活存量低效用地

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◎每經記者 王杰

近來的土地市場，再度升溫。11月21日，福州迎來年內第四次土拍，推出的15宗土地，有8宗競拍過程中觸及最高限價，遭遇“熔斷”，轉入競配建面積。11月22日，廣州一場土拍推出10宗土地，吸引了超過40多家開發商前來搶奪，一日吸金超204億元。

在土地市場熱度不減之際，國土資源部于11月23日召開《深入推進城鎮化低效用地再開發的指導意見（試行）》（以下簡稱《指導意見》）新聞發布會。國土資源部黨組成員、副部長趙龍表示，城鎮內部存在大量低效用地，盤活利用潛力巨大。

陽光100副董事長范小沖在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，這項政策的主要目的是挖潛。之前城市有大量的低效用地，城市要升級把這些土地挖掘利用，可以加大供應。目前的房價上漲和供給不足有關，供地的增加不能全靠新增，挖潛可以緩解熱門城市的用地緊張。

給土地市場降溫？

趙龍在發布會上表示，通過盤活低效存量用地，一方面可以釋放出有效的用地空間，滿足發展的用地需求；另一方面可以減少對農用地特別是耕地的占用，做到保障與保護的有效銜接、和諧統一。

北京“9·30”樓市新政后，多地調控政策頻出，個別城市甚至加碼升級，然而這依舊阻止不了熱門區域土地市場的熱度。

中原地產研究中心統計數據顯示，截至11月23日，在出臺調控政策的22個城市中，拿地金額超過百億的房企合計達37家，合計拿地金額為9108億元，合計建筑面積為8066.7萬平方米，平均拿地成本為11290元/平方米。相比2015年標桿房企在這22個城市的拿地平均成本增加高達42.8%。

城鎮化低效用地再開發，能否給熱門城市的土地市場降溫？

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，熱門區域拿地熱度不減也是符合預期的，這和房企依然認可此類城市有關。很大程度上也是因房企需要補庫存，所以供地一增加，房企就會采取積極的拿地策略，這個時候土地市場的熱度很難下降。在這種背景下，盤活存量用地，能夠增加相應土地的供應規模，進而符合房企拿地的需求。從后續市場導向看，預計此類用地的盤活力度會加快，也會給一些房企轉型的機會，即從傳統地產開發轉變為城市更新和運營商。

中國房地產數據研究院執行院長陳晟認為，盤活低效存量用地開發周期比較長，但如果能夠管控好相關周期和匹配政策，其利潤空間還是非常可觀的。

鼓勵社會力量參與開發

趙龍認為，當前影響城鎮低效用地再開發的制約因素主要有：一是土地權利關系復雜，需兼顧平衡各方利益，協調難度大、周期長、成本高；二是激勵措施不夠，在土地取得方式、用途認定、價款繳納等方面缺少鼓勵優惠政策，各方參與積極性不高，一些社會資本“望而卻步”；三是部分土地歷史遺留問題多，特別是經濟發達地區。

其實，早在2013年，國土資源部印發《開展城鎮低效用地再開發試點指導意見》，確定在內蒙古、遼寧、上海、江蘇、浙江、福建、江西、湖北、四川、陜西十省（區、市）開展試點，推進城鎮低效用地再開發利用，優化土地利用結構，促進經濟發展方式轉變。

就《指導意見》的亮點，趙龍表示，過去城鎮低效用地改造開發主要由政府主導，改造后的土地增值收益主要成為政府的出讓收入和開發商的利潤，被改造地塊單位和個人僅能獲取房屋和土地的相應補償，無緣分享改造開發產生的土地增值收益，致使改造開發困難重重。《指導意見》明確提出，要建立健全政府引導、部門協同、公眾參與的工作機制，按照市場在資源配置中起決定性作用的要求，鼓勵土地權利人、集體經濟組織等市場主體和社會力量參與改造開發，形成形式多樣的改造開發模式，增強改造開發的動力。

嚴躍進認為，后續政策方面需要做三點：一是精確計算投資成本，如果投資收益低，那么政府需要給予補貼；二是優先鼓勵一些可以提供建筑規劃和房產規劃設計成型圖的房企進入，這樣再去進行一級土地開發，心中會更加底氣；三是需要積極鼓勵各類長期限的資金介入，進而為此類房企獲取更多的資金來源。