中糧“地王”容積率之謎：開發商是如何突破限墅禁令的？

每經編輯｜王杰    

每經記者 王杰 發自北京

作為京城首個單價突破20萬+的項目，中糧地產孫河“地王”項目——中糧瑞府入市后如何操盤，讓業內人士議論紛紛。

《每日經濟新聞》記者發現，在多個房產電商網站上，中糧瑞府推廣時所標注的容積率，均為0.68。根據北京市當年的土地掛牌出讓公告，中糧地產參與競標的地塊，編號為京土整儲掛（朝）[2013]052號，容積率為1.08。

中糧“地王”項目容積率神奇變化的謎底是什么？《每日經濟新聞》記者就此展開了深入調查。

0.68的容積率是否違規？

眾所周知，住宅產品的容積率，直接決定了項目的品質。容積率又稱建筑面積毛密度，是指一個小區的地上總建筑面積與用地面積的比率。

對于開發商來說，容積率決定了地價成本在房屋中占的比例；而對于住戶來說，容積率直接關系到居住的舒適度。但由于受到土地成本的限制，并不是所有項目都能做到相應的容積率標準。

即便如此，政策層面也不允許開發商任性追求利潤，隨意降低容積率，影響居住體驗。

早在2003年2月，國土部首次發布《關于清理各類園區用地加強土地供應調控的緊急通知》（即“45號文”），強調“停止別墅類用地的土地供應”。2012年上半年，國土部又有兩次公開規定。

按照國土資源部的定義，別墅是指獨門獨戶獨院，兩至三層樓形式；占地面積大，容積率又非常低。按“禁墅令”之前的標準，別墅的容積率應小于1.0。

“禁墅令”對“住宅項目容積率不得低于1.0（含1.0）”的限定，也就被解讀為對別墅市場的一種調控手段。特別要注意的是，《禁止用地項目目錄（2012年本）》中明確指出，禁止別墅類房地產開發項目。從字面上看，“限墅”已經悄然升級為“禁墅”。

“獨門獨院，兩至三層樓形式”是國土資源部相關負責人給別墅下的定義。然而，目前疊拼、雙拼、聯排、空中等“類別墅”產品并不符合這個定義。從產品開發的角度來看，“類別墅”產品打了政策的“擦邊球”。

那么，如果按照中糧瑞府項目的宣傳，0.68的容積率肯定是破了“禁墅令”的底限，這又是如何做到的?

根據北京市當年的土地掛牌出讓公告，中糧瑞府所在的地塊，編號為京土整儲掛（朝）[2013]052號，容積率為1.08，這應該是中糧“地王”項目的規劃容積率。

如果如同中糧瑞府所宣傳的那樣，容積率只有0.68，豈非違反了當時的土地出讓合同，以及土地原先的規劃？

《每日經濟新聞》記者聯系到中糧地產相關人士，該人士表示，對項目信息并不熟悉，建議找項目人士回答此問題。但記者輾轉多個渠道，截至發稿前，仍未聯系到該項目的負責人。

通過地塊分拆降低容積率

北京當地一位業內人士揭曉了謎底。他告訴記者，因為該項目配建了公租房，公租房容積率提高到2以上，“吃”掉了容積率，所以整個地塊的容積率提高到1.1。公開資料顯示，2013年7月23日，中糧地產以23.6億元、同時配建3.3萬平方米公租房的代價，拿下北京市朝陽區孫河鄉西甸村HIJ地塊。

該業內人士認為，中糧瑞府項目容積率降低到0.68和“禁墅令”不沖突，因為后者是對整體地塊規定的容積率，而整個地塊平均容積率就是1.1。

“中糧瑞府這個案名不包括公租房，只是商品住宅的案名，容積率分別計算也挺正常的。”北京當地另一位業內人士對《每日經濟新聞》記者說。

但記者又注意到百度百科的解釋。所謂規劃容積率，是指規劃中項目用地范圍內，總建筑面積與項目總用地面積的比值。而上述中糧瑞府項目和配建的公租房是作為同一地塊出讓的，按照上述解釋，中糧瑞府項目和配建的公租房應是同一容積率。

既然如此，中瑞瑞府宣傳容積率低于1，又有什么好處呢？

中國豪宅研究院院長朱曉紅曾表示，頂級城市豪宅（公寓）必須具備以下特征：一、項目所在地必須是中心城市的中心地帶，能夠充分顯現地段資源稟賦的稀缺性、具有升值空間與典藏價值；充分保障安全性、私密性，能讓業主享受到貴賓級的尊崇感。

顯然，中糧瑞府正是看準了國家禁止容積率低于1.0的地塊出讓后，這一容積率地塊開發樓盤越來越稀缺，而有意識地在宣傳時降低了容積率。

這樣做，真的就可以把單價賣到20萬元/平方米以上嗎？也許，消費者并不像他們想像的那么簡單。