華僑城計劃輕資產擴張 年內將新開2～3家歡樂谷

每經編輯 白亞靜    

每經記者 白亞靜 發自深圳

因資本市場融資受阻，執行多年“旅游+地產”業務策略的華僑城（000069，SZ）發展緩慢。不過，這一情況在今年會有所改善，新業務、內外競爭者以及融資渠道的通暢等因素，將使2015年成為華僑城的提速之年。

上月，華僑城拋出80億元定增方案后，又在投資者活動中表示將加快歡樂谷布局，年內落地2~3家。但是要提速，只定增并不夠，還需要資產證券化、輕資產等一系列增強現金流的操作。

股權融資通道打開

在拋出80億元定增后不久，4月，華僑城便在投資者活動中提出要加快歡樂谷的布局。歡樂谷系其旗下主題公園項目之一，從1998年至今的17年間，僅落地深圳、北京、成都、天津、上海等7座城市。近期，華僑城表示，今年內將爭取實現2~3個新項目落地。

突然加快布局腳步的原因之一，即股權融資渠道被打開。

2013年初，時任華僑城董事長的任克雷在年報致辭中表示，由于資本市場融資受阻，喪失股本擴張配合增長的機會，因而只能依靠自身滾動發展去開發重資產、緩回報的旅游綜合項目。這使得華僑城的債務比例過大，擴張速度一度放慢。

今年1月16日，證監會調整上市公司再融資、并購重組等涉及房地產業務的監管政策，由此，上市房企展開新一輪增發浪潮，華僑城即其中之一。

不過，就目前來看，股權融資似乎只是第一步，僅僅80億元的定增，仍無法支撐華僑城的擴張步伐。以2012年的福州項目為例，當時華僑城表示總投資額不低于100億元。而且，定增獲取的80億資金，相當大的一部分將被用作收購華僑城集團項目公司股權（提升對核心控股子公司的掌控力）以及償債（改善財務結構）。

此外，華僑城的毛利率雖高，但重資產的本質決定了其造血能力一般。華泰證券分析稱，華僑城的主題樂園到穩定收益階段以及后續地產項目開發到可售，開發周期約6~7年。

這使得還在尋找南京、南昌、桂林等地的投資機會的華僑城，必須盡快找到資金。

倚天投資有限公司的投資總監葉飛分析稱，因增發審批程序比較長，短期內華僑城在二級市場再次定增的可能性不大，在解決資金需求上，未來可能會學習招商地產和招商銀行的合作方式，或者加大銀行授信。

如何兼并規模與現金流

多年未買地后，華僑城的凈負債率從2011年的125%下降至2014年的53.81%。但在國家層面放出多項旅游利好政策，文旅題材再次火熱后，這一思路顯然不可持續。

一是，諸多國內房企進軍主題公園。2014年，萬達董事長王健林提出，中國房地產發展20多年，已經無法產生長期持續穩定的現金流，所以必須向文化旅游轉型，此后該公司推出了萬達茂等產品。二是，迪士尼、環球資源等項目在經歷漫長談判后，相繼在國內落地。

雖然去年華僑城全年全口徑游客接待量突破3000萬人次，躋身全球旅游景區集團第四名，但是以世界排名第一的主題公園迪士尼的接待量與營收之間的關系為例，華僑城的表現仍有待改進。去年，迪士尼在全球的11座主題公園貢獻了約全公司三分之一的營收。這背后最主要的因素是訪客量的支撐。2013年，有關行業統計顯示，當年迪士尼總共吸引了1.3億人次。

競爭對手成幾何級量增長，這意味著，想要兼得規模和現金流，華僑城必須有所突破。

葉飛稱，“傳統領域的擴張也有白天鵝。”2014年6月，華僑城上馬智慧旅游電商平臺，宣布要在3000萬游客人次的基礎上做O2O。

華僑城方面也在試水輕資產運營，如天津歡樂谷，只輸出管理，賺取管理費用。

另外，在2012年將三地歡樂谷的門票打包成證券資產，并募集了18億元之后，在過去的兩年間，華僑城一直沒有進一步的資產證券化動作。不過，該公司表示，未來可能會有更多嘗試。