上海前灘掛牌推出5幅住宅地塊

每經實習記者 林東岳 發自上海

11月19日晚，上海前灘正式掛牌推出5幅住宅地塊，該片區為商辦規模達200萬平方米的前灘國際商務區的配套國際住宅社區。相較已經發展成熟的陸家嘴、外灘等區域，前灘板塊目前仍然是一塊處女地，盡管前灘地區的發展才剛剛起步，但是合理的規劃可以讓前灘避免前期板塊發展過程中的瓶頸，具有明顯的后發優勢。

此次推出的五幅地塊中，32、36號地塊為純宅地，面向黃浦江，38號地塊周邊有學校和公園，預計樓板價不低于4萬元，而46號和52號地塊住宅占50%計容面積，計容建筑面積為小區內所有計算容積率的建筑面積之和，地塊價值略低于前三幅。

待開發的“處女地”

去年6月，陸家嘴發布公告稱，公司以45.15億元的價格收購上海前灘實業發展有限公司６０％股權，并已和出讓方上海濱江國際旅游度假區開發有限公司簽署了產權交易合同。陸家嘴收購股權之后，宣稱要將前灘地區打造成“第二個陸家嘴”。

而在2012年8月，上海市規劃和國土資源管理局對外發布了對前灘地區的具體規劃內容。根據規劃內容顯示，“黃浦江南延伸段前灘地區是以世博會為核心的黃浦江南部濱江區域的重要組成部分。前灘地區的總用地約283.17公頃，其中建設用地面積約278.98公頃，總建筑面積約350.16萬平方米，規劃人口2.5萬人。”

由于與世博園板塊相連，世博板塊將重點突出總部、商務、會展和文化等產業功能，陸家嘴則是金融機構的集聚地，前灘正好可以與世博園區、陸家嘴形成地域和功能的互補，為世博園區提供相應的生活、休閑配套，與陸家嘴形成一種互補的金融生態。

上海中原地產研究咨詢部總監宋會雍在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，前灘地區由于區位優勢顯著，加上規劃比較得當，因此目前投資熱度比較高，但是這里的地塊開發剛剛起步，投入周期比較漫長，目前主要還是以政府投入為主。

配套建設或提升地價

業內人士預計，此次前灘掛牌出讓的五幅土地，32、36、38號三幅頂級純住宅預計樓板價4萬元起跳，未來售價7萬元起跳。

克而瑞研究機構總監薛建雄表示，未來前灘地區將以改善型需求為主，因為政府對前灘的規劃偏高端，前期也投入了大量資金，市場對地塊的預期就會比較高，因此配套設施建設對地價是存在顯著影響的。此前，大虹橋地區就是因為虹橋交通樞紐以及周邊地區的規劃先行，使得地塊價值不斷上揚。

不過，前灘地區發展成熟還有待時日。宋會雍表示，光有規劃概念無法變現會對市場信心造成打擊，只有政府不斷投入，配套設施不斷完善起來市場才會“買賬”，就目前前灘的發展水平而言，地價是存在透支的。

目前，前灘外圍還沒有相應的配套產業來支持整個區域的發展，交通等其他方面的配套還需要進一步推進，雖然前灘地區的發展已經走上了“快車道”，但是發展成熟還需要未來很長一段時間的“蓄力”。