廈門擬立法規范商品房預售

每經記者 李婷 發自廈門

日前，廈門法制局發布征求《廈門市商品房預售管理辦法(修訂草案)》（以下簡稱“草案”）意見的通知，正式將該草案列入立法計劃項目。此前廈門執行的是2001年9月30日廈門市人民政府令第100號公布的《廈門市商品房預售管理規定》。

據悉，目前國內在商品房預售管理方面執行的是由建設部頒布的《城市商品房預售管理辦法》，在2004年曾進行修訂。各地雖然有對《城市商品房預售管理辦法》推出執行細則，但欲將部門性的規章立為地方法規的，尚屬首次。

業內人士認為，廈門此舉具有積極的嘗試意義。日前公布的十八屆三中全會《決定》提出，使市場在資源配置中起決定性作用和更好發揮政府作用。這意味著，樓市起決定作用的仍然是市場，政府應尊重市場規律改進調控方式。逐步告別行政化的樓市調控已是時候。

建開發商預售信用檔案

根據草案，開發商欲取得預售許可證除了按照此前規定“已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書”持有“建設工程規劃許可證”、房屋建設工程承包合同已生效（房屋交付使用日期已經確定），開發商投入開發建設的資金，必須達到該項目工程建設總投資的25%以上。

不過，對于申請預售商品房項目工程形象進度從原先的“三層以下的商品房項目已完成基礎和機構工程；四層以上的商品房項目，有地下室的，已完成基礎和首層工程的，無地下室工程的，已完成基礎和四層結構工程”變更為“7層以下（含7層）的，已完成主體建筑封頂工程；8層以上（含8層）的，已完成主體結構工程的二分之一以上，且不得少于7層。” 

針對一些開發商，在未取得商品房預售許可證就以各種形式“賣房”的現象，草案對此也給予“叫停”。草案明確規定，未取得商品房預售許可證，開發商不得以認購、預訂、排號、發放貴賓卡等方式收取或者變相收取定金、預定款等費用。與此同時，對于一些開發商以返本銷售、售后包租等營銷、促銷，草案也明確給予嚴禁。

值得注意的是，若有開發商未取得許可證先變相賣房等，也將被處以一系列處罰。根據草案，相關主管部門將責令改正，并暫停該項目的網上簽約；拒不改正的，預售主管部門還可以在預售現場或者公共媒體曝光其違法行為，向公眾提示預購風險。直到及時改正，相關部門才恢復該項目的網上簽約。

值得一提的是，草案還規定，開發商在取得預售許可證后，必須于10日內一次性公開全部預售房源及每套價格。若未及時公開，相關主管部門先責令改正，處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入預售人信用檔案。

立法將利好各方

中國房地產研究院執行院長陳晟表示，雖然建設部有發相關的商品房預售管理辦法，但各地對于辦法的執行程度并不一致，如有些地區城市可以賣樓花、或者只是建了一個地基就在銷售、預售資金被挪用等等，對于廈門這個房價快速上漲的城市，將這種交易秩序的監管，提出來上升到地方法規的高度進行管理。

根據本周國家統計局發布10月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況。數據顯示，廈門新建商品住宅價格環比上漲0.4%，漲幅排名全國第38位，同比上漲16.9%排名全國第五，僅次于上海、北京、廣州 和深圳。值得關注的是，這也是自去年6月以來，廈門房價連續17個月環比上漲。

陳晟認為，廈門此舉在樓市調控背景下，特別是在三中全國之后，是有一定積極意義的，眼下包括房地產稅也是通過先立法再推廣，強化了法制管理，而不是“拍腦袋”決定，立法是有周期的，通過立法表示，是在一段時間長期執行的，嚴肅的事情。而廈門將商品房預售進行立法，表明廈門已經跟特大型城市一樣，表明就是希望走規范化的道路。

上海杜躍平律師事務所律師杜躍平表示，作為首個將部門規章進行立法上升到地方法規的城市，廈門面臨比較艱巨的任務，整個商品房市場的規律至今還未完全顯現，但同時此舉也具有嘗試性的意義。目前對于商品房預售方面出現的糾紛，是依據最高法院在2003年推出的相關司法解釋進行裁判，但對于一些問題還是存在裁決上的難度，如果廈門的商品房預售立法能夠在這些問題上進行細化補充，對于開發商和購房者各方都是利好，對于商品房預售的部門規章將是一個有力的法律支撐。