農村土地流轉 房地產行業面臨改變

每經編輯｜每經記者 尚希 發自北京    

每經記者 尚希 發自北京

近日，關于農村土地流轉的討論成為繼“上海自貿區”之后新的市場熱點。根據我國現行土地管理法，土地所有權歸屬分兩類：一是全民所有制，即國有土地；二是勞動群眾集體所有制，主要指農村集體土地。從土地用途來看，分為農業用地和建設用地等。集體建設用地多指除耕地、林地等農用地外，用于宅基地、集體企業用地等建設用途的土地，而這類土地就是此輪城鎮化浪潮下，市場密切關注的潛在蛋糕。

隨著海南、溫州等部分城市試點的出現，集體建設用地不經征地而直接進入土地市場，打破政府對建設用地的壟斷，似乎成為眾望所歸。對房地產開發企業來說，海量土地資源預示著巨大的機遇。但如何讓農民作為土地集體所有者的身份，分享城鎮化紅利？同屬于農村宅基地的小產權房又面臨怎樣的命運？對開發商又會帶來怎樣的機遇？

本期 《每日經濟新聞》（以下簡稱NBD）邀請了陽光100置業集團常務副總裁范小沖、上海易居房地產研究院副院長楊紅旭共同探討關于農村土地流轉的話題。

NBD：農村土地流轉一旦放開，對房地產市場的影響會集中在哪些方面？開發商是否面臨更多的機會。

范小沖：這部分土地資源是非常巨大的，一旦變成城市用地，土地價值也是天量級，具有十分重大的意義。但還有一個非常敏感的問題，就是如何在土地流轉過程中去實現公平性，普惠農民，這就需要制度的約束，不能簡單靠地塊位置、性質、交通便利程度來決定土地價格高低。

這對未來房地產市場格局會產生重大改變。在此之前，土地是由政府一級壟斷的，供需矛盾很大，出現房價持續上漲，地王頻生的狀況。一旦海量的農村建設用地進入市場，特別是一些區域市場的地價會發生巨大變化。這種影響不光是對整個房地產市場，乃至中國經濟發展也會有巨大改變，從而真正推動城鄉一體化。

楊紅旭：在我看來，這個改革會是一個比較漫長的過程。農村建設用地的流轉實則難度比農用耕地還要大，涉及的利益方更多。目前一些地方出現試點，但基本都是集體內的，最多是縣村一級的內部流轉，不可能出讓給地產開發商或城市。

十七屆三中全會提出，要逐步建立城鄉統一的建設用地市場，但過去5年的推進非常慢。目前雖然在進行一些相關嘗試，但不會一下全都放開。

按照目前態勢來看，開發商很難有更大的機會，主要是集中在新城鎮建設，在部分中心縣城做地產開發，但由于購買人群主要是非城市人口，因此規模很小，利潤相對較薄。

NBD：此前有業內專家提到，原來的土地供應有限，很大一部分原因是中央緊守18億畝耕地紅線。一旦農村土地流轉放開，這一紅線是否會松動？同屬于農村宅基地的小產權房的命運又將如何？

范小沖：農村建設用地與農用耕地是完全不同的概念，18億畝農用地主要是指耕地，這道紅線控制得非常嚴。而農村建設用地主要是宅基地以及農村鄉鎮企業用地，其中有很大一部分用地使用效率低，甚至是閑置狀態。伴隨著城鎮化的推進，大量農村人口進入城市，農村土地流轉是大勢所趨。

至于小產權房的出現則是制度不合理造成的，特別是在大城市，小產權房的比例已經相當高，必須改革。我覺得可以將其納入整個城市規劃，納入房產稅。

楊紅旭：小產權房的問題一定要解決，但改革難度會很大，未來幾年很難全面性處理。至于耕地問題，18億畝紅線碰不碰，現在還不好說。