海印股份擬定增5.8億造汽貿城 商圈轉移成難題

每經編輯｜每經記者 區家彥 發自廣州    

每經記者 區家彥 發自廣州

在住宅調控的背景下，商業地產項目成為部分上市房企募資投向重點。8月初，海印股份（000861，SZ）計劃通過定向增發，發行不超過1億股，發行價格不低于8.34元/股，預計募集資金8.34億元，其中5.84億元在廣州光谷旁打造一座占地539畝的國際汽車展覽交易中心。日前，《每日經濟新聞》記者發現，上述號稱打造“全球最大的LED照明產業集聚地”的廣州光谷開業近兩年仍是一座空城——人煙稀少、商家撤離。與其相鄰的國際汽車展覽交易中心未來的盈利能力讓人擔憂。

廣州楚睿商業有限公司董事長黃文杰表示， 汽車制造業作為廣州戰略性主導產業，為廣州打造大型汽車展貿中心提供雄厚的產業基礎，但能否吸引已經成熟的汽車交易商圈遷移至展貿城，是能否實現預期收益的關鍵因素。

對于項目的盈利前景，記者致電海印股份，工作人員回應稱，由于增發方案仍在等待證監會審批，暫時沒有更多可以披露的信息。

選址偏僻 交通條件不理想/

海印股份于8月2日拋出定向增發預案，擬定向增發募集資金8.34億元，其中5.84億元用于國際汽車展覽交易中心項目，2.5億元用于補充公司流動資金。

國際汽車展覽中心位于番禺區化龍鎮，定位于集汽車、二手車、汽車品交易，汽車文化體驗園以及休閑配套等服務功能于一體的專業化汽車貿易流通市場。記者查閱資料發現，2011年11月，海印股份與番禺區政府下屬國有獨資公司簽訂轉租合同，擬以28.67億元向番禺區政府租賃總毛地面積約為3500畝的土地使用權，用以建設“海印國際展貿城項目”，租賃期至2038年1月31日。

作為“海印國際展貿城”的首期工程，國際汽車展覽中心于2011年11月開工奠基，總投資6.5億元，占地539畝。目前主體項目綜合大樓已經封頂，預計在2014年上半年開業，項目通過收取管理費和租金，獲取收益。

廣州國際商品展貿城距離廣州市區近30公里，目前交通條件并不理想。記者在現場看到，項目周邊主要為農地與鄉道，附近沒有大型住宅社區，地理位置較為偏僻。

在海印股份董事長邵建明的規劃里，國際汽車展覽中心將展貿、物流、信息中心的功能與汽車主題Mall模式有機融合，集合汽車展示中心、品牌汽車4S店、汽車改裝、汽車金融服務機構等配套服務于一體的華南首個汽車產業綜合體。

中原地產項目部總經理黃韜對《每日經濟新聞》記者表示，“對于大型展貿城而言，交通便利是重要條件之一，如果選址偏僻，無法與周邊形成產業效益，難以吸引人流，對凝聚商業氛圍極為不利。”

商圈遷移之困 恐步光谷后塵/

公告顯示，海印股份預計國際汽車展覽中心開業稅后年平均投資回報收益率約為9.14%，按照項目5.84億元的投入計算，年凈利潤約為5337萬元。

平安證券預測，目前番禺地區汽車4S店的平均月租金為30元~50元/平方米，由于國際汽車展覽中心土地月租金成本僅為3.6元/平方米，項目在2014~2016年將貢獻凈利潤約-2200萬元、1600萬元、3500萬元，到2017年項目成熟后凈利潤將超5000萬元，達到預期收益率。

“商圈遷移在廣州是一個老大難的問題。”黃文杰表示，現在廣州的汽車展貿商圈主要集中在天河區跑馬場以及白云區機場北一帶，雖然規模不大，但得益于地處中心城區，商業氣氛濃厚、交通四通八達，對客戶吸引力強，購銷客戶在這里已經形成交易習慣，要改變這種習慣是相當困難的。

記者發現，在廣州商圈遷移中最令人印象深刻的失敗案例，莫過于由長和系2004年打造的廣州國際玩具禮品城。作為廣州市政府改造和提升專業市場的第一個試點項目，由于位置偏遠、缺乏長期經營規劃，經過近十年發展，玩具商圈并未順利遷移，曾經風靡一時的廣州國際玩具禮品城目前淪為空城。

廣州市政府相關文件顯示，整個國際展貿城采取政府主導、企業運作模式，由市經委成立項目公司，并組建國有企業控股的市場建設經營公司統一開發、招租和管理。

在寒桐投資顧問有限公司總經理韓世同看來，到底是定位一般消費者還是二級經銷商并不清晰，這對于展貿城的長期發展是一大隱患。

擺在眼前的現實是，位于國際汽車展覽中心旁、展貿城的首個項目廣州光谷開業近兩年來，經營情況每況愈下。《每日經濟新聞》記者在現場看到，項目人煙稀少、店鋪冷清，多個商家陸續撤店。

“如果無法吸引汽車商圈成功遷移，廣州國際汽車展覽中心極有可能步光谷與玩具城的后塵。”韓世同認為。