成交量驟降 香港樓市風險繼續累積

每經編輯｜每經記者 羅慧    

每經記者 羅慧

對于長期“高燒不退”的香港樓市來說，成交量的驟然下滑，不僅引發了當地地產中介商的大規模游行，還令市場對香港樓市產生了極大擔憂。在美聯儲暗示退出量化寬松的大背景下，隨著香港政府增加住宅數量，供應過剩、利率上升，空置房遭拋售，成為香港樓市未來最大的風險因素。

房屋銷售成交量驟降

周一（7月8日），匯豐銀行的經濟學家表示，“由于內地買家的需求放緩，未來更高的抵押貸款利率以及更加嚴格的產權限制條件，將給香港的房地產市場帶來強烈的沖擊。”

自今年二月，香港特區政府決定將購房印花稅翻倍以遏制快速上揚的房價后，香港的住房成交量急劇下降。

香港土地局的統計數據顯示，今年五月，香港住宅的銷售量從去年的8349套下降到4276套，同比下滑近50%，而銷售額減少了610億港元，為2008年金融危機以來的最差表現。

地產中介商中原地產搜集的數據顯示，今年上半年，新鴻基地產和長江實業兩大地產公司總共才出售了4320套價值400億港元的住宅，均為2008年以來的最低水平。

對此，匯豐的亞洲經濟學家佛雷 德 里 克·諾 伊 曼 （FredericNeumann）表示，“通常住宅的價格與成交量是相輔相成的，如果住宅成交量持續下滑，那么房價也會隨之下降，鑒于近年來亞洲房價的飛速上漲，在未來一到兩年的時間里，至少會出現10%~20%的調整幅度，尤其是高端住宅的價格。”

房屋成交量的急劇下降，令那些曾經夢想在香港房地產行業淘金的人們面臨著失業的壓力，上周日，成千上萬的房地產中介和房地產相關行業的工作人員走上街頭，抗議政府在遏制房價方面的措施影響了他們的業務，威脅到他們的工作，事實上，不少小型房屋中介公司已經關門歇業。

三大風險因素壓制樓市

據經濟合作總署 （ECA）的報告，由于創紀錄的低利率以及內地買家的旺盛需求，自2008年以來，香港地區的住房價格飆升了120%，這是前所未有的現象。

為了遏制香港房價上漲過快的勢頭，除了提高印花稅，限制投資型買家之外，香港特區政府還決定加大樓市供應。上周，特區政府宣布，將在新界北部修建6萬套公共住宅；在過去幾年的時間里，香港每年只增加2.5萬套新住宅。如果算上舊屋翻新，那么在未來十年的時間里，香港還將新增45萬套住宅。

近年來，香港新增家庭的增速為平均每年1.2%，按此計算，在接下來的10年時間里，香港的新增家庭數為33萬個，而這也意味著，未來十年香港樓市將出現嚴重過剩。

根據香港特區政府的統計，目前香港還有大約4.8萬~25.9萬套房屋空置，這些都是屬于用于投資的房屋，由于近年來極低的抵押貸款利率和飛速上漲的房價，令投資者紛紛涌入這一市場。

在未來18個月里，隨著美聯儲逐漸退出量化寬松，美國上調基準利率將成為大概率事件，因港元與美元直接掛鉤，隨著美國利率的上調，香港的抵押貸款利率也將不可避免地上調，而急劇增加的融資成本，也將使業主考慮拋售手中閑置的投資房。

住房供應量過剩，抵押貸款利率上升，加上房地產投資者的拋售行為，將成為壓垮香港樓市的三塊巨石。根據以往的經驗，房屋價格的降幅很容易達到30%甚至更多，而房地產行業在香港經濟總量中又占到了40%的份額，可謂舉足輕重，因此，隨著房地產市場的降溫，香港經濟面臨的下行風險也將與日俱增。