綠城撕掉“不降價”招牌 多個地產項目成交價低于報價

　　每經記者  楊羚強   發(fā)自上海

　　在今年上半年銷售額排名全國前十名的大地產商中，綠城中國是唯一一家對外公開宣稱“不降價”的開發(fā)商。但杭州透明售房網公布的一些成交價格數(shù)據(jù)，

　　卻讓外界對綠城的不降價態(tài)度產生疑問，“不降價”的表態(tài)是否僅僅作秀？

　　據(jù)《每日經濟新聞》記者了解，綠城西溪誠園目前的銷售報價是35000—36000元/平方米，住在杭州網記錄的開盤紀錄價格也是35000—36000元/平方米。但杭州透明售房網對該樓盤最近七個工作日的累計均價歷史走勢圖卻顯示，上述樓盤的累計均價從未超過3萬元/平方米。至于6、7、8三個月的平均成交價也只有30000元/平方米出頭。有類似情況的還有綠城蘭園，售樓處的報價是55000元/平方米，透明售房網統(tǒng)計的8月平均成交價格只有47558元/平方米。

　　上述成交價格遠遠低于報價的現(xiàn)象，讓人產生疑問：曾經因為降價“炮轟”過萬科的綠城，是否也到了非降價不可的階段？

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　　綠城死活不承認降價

　　住在杭州網對綠城.蘭園7月至9月每一天的成交均價均有紀錄。7月份，綠城.蘭園的平均成交價都在54000元/平方米以上，但到了8月，成交均價就下調至

　　47600多元/平方米，9月8日更創(chuàng)造了該樓盤6月開盤以來的日成交均價最低，僅為47588元/平方米。

　　相比于西溪誠園和蘭園，明月江南的價格波動幅度要小一些。售樓處對外的報價是均價31000元/平方米，而開盤時的價格紀錄是32200元/平方米，住在杭州

　　網記錄的售價則在29000多元/平方米。

　　不過，雖然透明售房網的成交價格和報價存在明顯的差異，但綠城方面卻否認曾悄悄降價。綠城蘭園的銷售員解釋，公布的成交價格和報價的懸殊差異，是

　　透明售房網的系統(tǒng)數(shù)據(jù)的問題，樓盤從未賣過50000元/平方米以下的價格。西溪誠園方面的解釋則是透明售房網公布的售價未包括房屋的精裝修標準。明月江南的銷售人員則解釋，成交價低于報價，是因為近期成交的房源位置均不理想。

　　不過，售樓人員的上述說法，未能通過透明售房網得到證實。綠城明月江南的所有已成交房源的申報時間都是一樣的，無法了解新近成交的是不是低樓層的房源。西溪誠園此前很多毛坯房成交價就超過了33000元/平方米以上。即使是今年5月份開盤的6棟2單元、3單元最低成交樓層——3樓，成交價格也超過了30000元/平方米。至于綠城.蘭園銷售人員所說的低于55000元/平米的成交價是透明售房網的數(shù)據(jù)錯誤，也是不正確的。因為該樓盤新獲得預售證的一棟8層樓中就有兩套10樓的房源，成交價在48000多元/平方米。

　　為了弄清楚綠城旗下的上述樓盤是否悄悄降價，又是如何實現(xiàn)降價的，《每日經濟新聞》記者通過杭州透明售房網，調查上述樓盤的銷售信息，發(fā)現(xiàn)這些樓盤的價格調整手段非常隱蔽。

　　比如，蘭園的3幢，每層樓的價差是200元/平方米，但已成交的902室和1002室的價差卻達到700元/層，而同樓層的901和1001室的價差只有200元；同在這一

　　棟樓，1401室和1501室的價差也達到600元/平方米，而1201和1301的價格，卻是和1401室一樣的。

　　這一現(xiàn)象也出現(xiàn)在園4棟樓的1單元，1701室和1801室單價完全一致，1201室、1302、1042的價單價完全一樣，而1401室和1501室的價差，卻達到600元/平方

　　米，遠遠高于其他樓層單層價差200元/平方米的平均水平。這一現(xiàn)象也出現(xiàn)在了綠城明月江南等其他樓盤。

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　　“降價依然是最好的促銷方法”

　　上海同策咨詢顧問有限公司張宏偉說，一般情況下，開發(fā)商一定會根據(jù)樓層的不同，進行差異化的定價。如果存在不同樓層價格一致，那么只有一種情況，

　　一是有人團購了該項目；二是樓盤一口價對外銷售。根據(jù)他的介紹，上海此前有一個樓盤曾經以一個相同的價格銷售過不同樓層的十五套房，原因是這一樓盤一

　　次性銷售給同一批購房對象。另外也有一種可能，就是一種對外促銷的方法，采取多套不同樓層同一售價的方法，進而吸引那些對價格比較敏感的客戶購買高樓層。

　　一位業(yè)內人士說，無論出現(xiàn)多套房同一單價的現(xiàn)象是上述原因中的任何一種原因造成，其實質都是相同的，均是通過降價方式促銷。

　　而兩層相鄰房源的價差被人為拉大，也被認為有可能是降價造成的。張宏偉說，出現(xiàn)相鄰樓層的價差拉大，可能性有兩個，一是開發(fā)商為了促銷位置不佳的

　　樓層而故意所為，比如銷售三樓四樓這一類位置太差的房源時，會選擇拉大樓層價格差距，把位置不佳的房源快速清貨；另一種可能則是開發(fā)商前期的降價促銷，打亂了樓盤原有的定價，出現(xiàn)了樓層高的房源價差，大于樓層低的房源。

　　顯然，分析師對產生上述價格現(xiàn)象的原因分析，都指向了綠城目前正在對旗下的杭州項目悄悄降價。但綠城相關卻堅持否定綠城降價。綠城的外聯(lián)人士說，曾于昨日致電旗下各項目的項目經理，這些銷售經理都否認有悄悄降價的現(xiàn)象產生。

　　中原地產高級研究經理劉淵說，綠城否認降價，但實際上價格有調整痕跡的現(xiàn)象并不意外。在今年的“金九銀十”，降價依然是盤活樓盤銷售最有力的武器，不僅僅是綠城，其他各開發(fā)商都是采用比較隱蔽的手段降價，真正公開降價的其實并不多。

　　他說，開發(fā)商降價的顧慮有二：一是老業(yè)主可能會退房；二是不愿意背負率先降價的罵名。

　　事實上，此前綠城主席宋衛(wèi)平就一直對2008年萬科在杭州的帶頭降價的做法耿耿于懷，至2009年底仍在批評萬科不負責任，沒有老大的樣子。

　　不過，對于截止今年6月30日新開盤銷售率只有53%的綠城來說，銷售壓力很大。包括抵押銀行存款在內的貨幣資金僅為97.45億元，一年內到期的銀行及其他借款卻達到135.14億元。　（本報記者徐杰對本文也有貢獻）