零售商家轉入“地下” 模式仍存挑戰

　　每經記者 韓禎 發自廣州

　　隨著上月初《廣州市新城市中軸線北段重要景觀節點控制性規劃》（以下簡稱《規劃》）的出臺，廣州景點用地將增加地下商業功能。

　　第一太平戴維斯數據顯示，今年下半年，廣州將有110萬平方米左右的優質購物中心入市。巨大的市場供應體量將給零售商業市場租金帶來下調壓力，預期空置率將呈上升趨勢。廣州商業地產面臨地上、地下的縱向競爭，以及項目之間的橫向競爭，這其中，地下商業或面臨更大的挑戰。

　　地下商業高歌猛進

　　上述《規劃》顯示，廣場新電視塔廣場和宏城廣場均將在地下建設高檔商業；東方寶泰與中信廣場之間也正規劃打造一個總面積16萬平方米的地下商場。

　　此外，8萬平方米的“花城匯”一區預計9月28日開業；而前日（8月31日），時尚天河商業廣場方面宣布占地5萬平方米的時尚天河廣場于12月2日開業。

　　至此，廣州規模最大的地下商業圈正式出爐。從廣州塔到花城匯，穿過黃埔大道銜接宏城廣場，東面天河體育中心坐擁地下時尚天河商業廣場，再向北與規劃中的地下商場和東方寶泰相聯通，這一條“潛伏”在廣州天河的地下商圈規模接近90萬平方米。

　　雖然一眾商家紛紛投身地下商業，但就目前廣州地下商業發展的狀況來看，地下商業還尚不成熟。

　　在東山口到廣東省人大的3000平方米地下商場、2000年開發定位為世界各國風情美食的康王商業城，最終關門大吉；江南西地下商場“江南新地”首批租戶也陸續撤場，目前廣州僅有流行前線、天河又一城、景點商業街的發展相對順利。

　　第一商業網總裁黃華軍告訴《每日經濟新聞》記者，廣州的商業過度集中于中心城區，城市化的進程和經濟發展極不均衡。他表示，無論是地上商業還是地下商業，最重要的是客流，而廣州的地鐵網絡仍過于稀疏，再加上地鐵的通道狹窄，地下商場缺乏展示空間，消費者感到空間壓抑不愿意消費。

　　中投顧問高級研究員高博軒告訴記者，即使是目前我國發展比較成功的地下商場的案例，大部分國內地下商業商場的經營狀況并不樂觀。

　　地下商業存挑戰

　　黃華軍表示，地下商場發展到如今是客觀必然的事情。廣州市區的地上商業基本趨近飽和，再加上市內幾乎找不到黃金的商業地段進行開發，發展地下商場將會是廣州市未來商業發展的大勢。

　　除此之外，政府部門進行城市規劃時也有意打造完善的購物商圈。如最近要開業的花城匯，成功運作的時尚天河商業廣場等都是有政府部門規劃。加上眾商家靈敏的商業嗅覺，占盡天時地利人和的地下商業卻仍然面臨困難。

　　廣州地上商場競爭本來就已經很激烈，地下商場的經營自然更加困難。商業運作中招商顯得尤為重要，地下商場的招商關鍵在于了解目標消費群體。

　　高博軒告訴記者，地下商場優良的環境布局，以及充足的人流量是地下商場招商的主要吸引因素，其中客流量以及地上商業繁榮程度是地下商場成功與否的關鍵因素。

　　黃華軍告訴記者，做地下商業有很多路徑無法跟地上商業比，比如餐飲、娛樂因為消防管制不能做，大的鋪位推不動。

　　黃華軍指出，地下商業每平米的投入比地上商業高出2倍，開發商的資本一定要足夠雄厚。然而，地下商場中，小檔口無品牌卻能承受租金，大檔口有品牌承受租金的能力卻弱，這樣的局面十分尷尬。

　　高博軒表示，雖然當前廣州的地下商業發展遇到阻力，但是從地下商業開發的理性回歸來看，部分地下商場項目的盈利空間非常值得期待，預計廣州未來的地下商業以精品開發為主，部分虧損的地下商業將可能需要面臨重新市場定位、重新組建立體商業兩個問題。