今年7萬億資金涌向開發商 土地市場成吸金池

　　今年1-10月，全國房地產開發企業資金來源為5.69萬億元，已經接近去年5.71萬億元的水平，業內人士預測，今年全年房地產企業資金來源總量有望接近7萬億元。與此同時，上海、北京的土地出讓金收入已經提前跨入千億元門檻，大連和天津也有望在年底加入千億土地財政俱樂部。

　　業內人士指出，當前以房地產開發貸款為代表的樓市信貸投放仍維持在較高水平，樓市整體流動性依然保持充裕，如果有效引導資金流入房地產開發領域，勢必增加樓市供給，進而改善供求關系緊張的局面。

　　流動性總量不減

　　自4月份地產調控開始后，樓市各項政策持續收緊。在個人房地產貸款緊縮的同時，房地產開發貸款也成為調控樓市“銀根”的手段之一。盡管各大銀行紛紛表示嚴控開發貸款，但是今年前10月的樓市流動性總量卻并未呈現明顯緊縮趨勢。

　　國家統計局數據顯示，今年1-10月，房地產開發企業本年資金來源56923億元，同比增長32.0%。其中，國內貸款10443億元，同比增長26.3%。

　　細看統計局數據，今年前10月的房地產開發資金來源中，新增國內貸款數額一直保持同比增長的態勢。5月份房地產開發資金中的新增國內貸款同比增速達到63.17%。盡管隨著調控深入，6月份新增國內貸款同比僅增長0.34%，但這一增速自下半年開始又有所回升。

　　“9·29”新政出臺后，樓市調控再掀波瀾，不過10月的樓市“銀根”卻未明顯收緊。10月房地產開發資金中新增國內貸款1044.72億元，環比9月上漲了11.34%，較去年同期增長了18.83%。房地產新增國內貸款在7、8、9月后重新躍回千億元以上。

　　海通證券研究員涂力磊指出，1-10月全國房地產資金來源總量達到56923億元，較去年同期增長32%。他樂觀預計，根據前10月的增速，全年資金總量有望達到7萬億元以上，較2009年的5.7萬億元明顯擴大。目前開發商資金面依舊處于可控狀態。

　　盡管統計口徑有所不同，但是央行每季度發布的貨幣政策執行報告也從另一個側面反映了樓市“銀根”的變化情況。

　　數據顯示，截至9月末，房產開發貸款余額2.3萬億元，同比增長21.5%，增速比6月末高1.2個百分點；房地產貸款余額占各項貸款余額的20.5%，比上年末高1.3個百分點。

　　盡管商業銀行加大了對各項房貸的控制力度。不過，銀行對于房地產開發貸款并沒有完全說“不”。一位國有大型銀行省分行的信貸人員告訴中國證券報記者，該行今年對公貸款計劃量約350億元，其中房地產貸款是主要投向。“目前已經完成全年計劃的95%，房地產開發貸款較年初還新增了29億元的規模。”該人士透露。

　　“雖然新增房地產貸款的增速在政策影響下出現下滑，不過從總量上看，今年房地產的資金量仍較去年有了較大提高。行業內的流動性或將弱化調控政策的實施效果。”某房地產業內人士直言。

　　千億土地財政俱樂部擴容

　　一方面是樓市流動性充裕、地產商整體資金面無大礙，另一方面是不斷擴容的土地財政千億俱樂部。顯然，土地市場已經成為房地產業資金鏈中重要的流出渠道和吸金池。

　　根據北京市土地整理儲備中心的數據，今年前11個月，北京市共出讓214宗土地，土地成交總價達到1068.49億元。而2009年全年，北京市共出讓243宗土地，土地成交價總計928.05億元；2008年全年共出讓土地148宗，成交總價僅為502.69億元。顯然，今年前11月的土地出讓金就已經突破千億元，一舉超過2009年和2008年全年數額。

　　無獨有偶，上海前10月的土地出讓金收入就已經達到1366.49億元，高居全國之首。而2009年全年上海的土地出讓金收入僅為1025.28億元。在距離年底尚有一個月時間之際，大連和天津的土地收入也已經達到900億元左右，突破千億大關近在咫尺。

　　據統計，今年1-10月，全國房地產開發企業土地購置費達8006億元，同比增長79.2%，占開發投資的比重達21%，全年預計將突破1萬億元。

　　國土資源部公布的《2010年住房用地供應計劃》顯示，今年30個省區市全國住宅用地的計劃供應量超過18萬公頃，是2009年全國住宅用地實際供應量的2.35倍，更是前5年平均年度實際住宅供地量的3.38倍。顯然，土地供應的大幅增加帶動了土地出讓金的快速增長。

　　不過，業內人士也指出，盡管今年土地供應計劃量激增，但是從前11個月的土地供應情況看，大部分城市距離年初制定的目標還有較大差距。年底突擊供地成為很多城市的首選。

　　在9月份成交5宗住宅用地、10月份住宅用地“零成交”后，11月，北京住宅土地供應迎來“井噴”，共成交住宅類地塊15宗，供應面積255萬平方米。12月北京市擬入市土地面積達到了552公頃，創下北京單月土地供應的歷史新高。

　　雖然在供應放量以及調控政策的影響下，土地市場熱度有所降溫，成交樓面地價較調控前有所下降，但是從整體看，今年不少城市的土地單價不降反升。

　　以北京市為例，前11個月成交的土地平均樓面地價約為4568.64元/平方米，較去年增長了15.52%。部分熱點區域的土地價格則仍然維持在高位。11月最后一周，全國共有4宗土地出讓的樓面地價超過萬元。其中，杭州楊家牌樓Ａ地塊的樓面地價高達25297元/平方米。

　　“土地成本已經成為開發商各項成本中漲幅最大的項目。”一位二線城市的房地產上市公司董秘在接受中國證券報記者采訪時表示，公司正在建設開發的某項目拿地成本僅為600元/平方米，而今年拿下位置更偏遠的新項目用地的土地價格已經達到2700元/平方米。“項目建成后的成本在6400元-6600元，周邊房價則在7500元左右，成本壓力很大。”該人士坦言，“土地價格快速增長，開發商已經很難單純憑借銷售回籠的資金和本金滿足再生產的過程，只有依靠資本市場的再融資或銀行信貸。”

　　大房企海外“屯冬糧”

　　本報記者 周文天

　　今年以來，隨著樓市調控的持續，房地產企業在內地的融資通道陸續被收緊。在國際熱錢洶涌的背景下，有條件的地產商紛紛轉向海外融資，廣備“冬糧”，而中小房企則求助民間高息借款。

　　海外融資逾200億美元

　　二次調控讓部分房企的資金鏈逐步收緊，在關閉資本市場直接融資渠道、限購控制銷售之后，近日銀監會又出臺《信托公司關于房地產信托風險提示的通知》，讓地產信托陷入被叫停的危險，往年救命稻草般的信托融資也被戴上了枷鎖。

　　在此情況下，不少房企將融資對象瞄準香港的海外資金。從10月下旬開始，內地房企就有多筆海外融資浮出水面。

　　10月25日恒盛地產公告稱，公司向渣打銀行借貸1億美元的商業貸款。11月2日，中國海外傳出在海外發債的消息，但至今仍未披露該筆債券融資的詳情。公司擬發行2016年到期的3億美元、利率13％的額外優先票據。11月24日，新鴻基地產發布公告稱，已向香港聯交所申請，把40億美元債務工具計劃發行的票據安排在交易所上市，票據將于11月26日起計的1年內發行。

　　據不完全統計，10月底至今的這一波海外融資潮，內地房企擬融資規模在50億美元左右。而從年初至今，內地房企海外融資規模已超過200億美元。

　　以恒盛地產為例，10月中下旬，該公司已經第三次融資。值得注意的是，恒盛地產頻繁向海外融資的行動，代表了一些房企尋求資本支持的新“錢途”。

　　除恒盛地產之外，寶華地產、方興地產都先后向海外進行融資。9月19日寶龍地產稱，將發行總額2億美元的5年期優先票據。9月28日方興地產公告稱，公司擬發行5億美元的次級可轉股債券，于2015年到期。這是方興地產今年以來首次推出大規模融資計劃。

　　“4%、5.75%的低息貸款現在已經非常少見。”一投行人士稱，雖然在香港等海外交易所上市的企業還有配股和發債等更多選擇，但融資成本已經非常之高。

　　事實上，8%-13%的高息貸款，已經是今年內地房企在港融資的普遍利率。今年5月樓市調控剛開始，花樣年就已以14%的高昂息率發行美元債券，募集資金1.2億美元。即使在今年上半年，碧桂園、恒大等公司發債融資的利息也高達13%。

　　一地產商表示，融資渠道明年可能會更緊，趕緊備足糧草。明年的資金狀況將成為行業競爭的關鍵因素。

　　地下錢莊輸血

　　中國證券報記者從擔保公司、典當行等獲悉，目前部分開發商紛紛加速尋找銀行外的融資渠道，民間借貸月利率更是一度攀升至6%，高出金融機構一年期貸款基準利率近15倍。

　　樂貸網總經理徐磊對中國證券報記者表示，公司幾乎每周都接到地產開發企業的“借錢”電話，包括濟南、濱州、濰坊、德州等地中小型地產商。他們最近貸出2000萬元一筆貸款給某地產商，月利息4％多。

　　在徐磊看來，與2009年樓市調控不同，今年開發商普遍覺得可以“撐”過去，于是敢于借錢。臨近年底，施工費等資金周轉困難，紛紛外出找錢。

　　樂貸網的一般貸款周期為3-6個月。據稱。目前有的地方民間借貸的月息高達5-6％。

　　一位不愿透露姓名的民間地產基金合伙人表示，“上門找我們的地產項目太多了，長期融資、短期過橋，各種需求都有。”

　　據介紹，有一個開發商拿下近5000萬元的項目，但由于受調控影響，無法像之前挪用其他銀行貸款支付地價。如果不繳納土地款，開發商就拿不到“四證”，時間拖得過久，可能遭遇地方政府的土地罰金，甚至收回土地。于是求助民間短期高利貸，最近像他一樣準備“賭”一把的人很多。

　　“在宏觀調控的大背景下，銀行開發貸款的門檻越來越高，一向靠密集資金運作的開發商不禁感到壓力加大。于是，部分開發商開始加速尋找除銀行貸款外的融資渠道。”一信用擔保公司負責人介紹，早在今年初，就有部分為錢所困的中小開發商找到擔保公司，要求盡快借貸，只要現金流能夠動起來，后續項目就能無憂，否則，很可能成為爛尾項目。

　　樓市“銀根”尚有收緊空間

　　本報記者 林喆

　　樓市調控逐步趨嚴，但房地產信貸投放依然高增長。

　　近三個月來，房地產開發企業月均資金來源合計維持在6000億元左右，其中國內貸款并沒有出現下降趨勢，在全部新增貸款中的占比也明顯提高。業內人士指出，“消費貸緊、開發貸松”是今年以來房地產信貸的主要特點，而作為房企融資主渠道的開發貸款仍有進一步收緊的空間。

　　國家統計局數據顯示，今年1-10月，房地產開發企業本年資金來源合計56923億元，同比增長32.0%，其中，國內貸款10443億元，增長26.3%。8、9、10三個月，房地產開發企業獲得的國內貸款分別為921.22億元、938.33億元和1044.72億元，環比呈現上升態勢。

　　央行貨幣政策執行報告的數據也印證了房地產信貸規模上升的趨勢。今年一季度，主要金融機構房地產業中長期貸款新增3394億元，占全部產業中長期貸款的21.9%，比上年同期高9.4個百分點；二季度，房地產業中長期貸款新增1094億元，占全部產業中長期貸款的18.8%；三季度，房地產業中長期貸款新增1547億元，占全部產業中長期貸款的18.9%。

　　一季度是銀行信貸投放的傳統旺季，因此，房地產開發貸款相應也比較高。4月中旬，國十條出臺后，房地產信貸投放有所降低，不過，從7月份開始，房地產開發貸款再現明顯的反彈趨勢。

　　從增量數據上看，今年以來，銀行對房地產企業的開發貸款確實有所降低。貸款同比增速已從年初的46.1%下降至10月末的26.3%。但是，同比增速存在貸款基數的差異，其實，今年以來，房地產開發貸款的絕對數額并沒有顯著下降。

　　9月末，主要金融機構房地產貸款余額9.1萬億元，同比增長32.9%，增速比6月末低7.3個百分點；但其中的房產開發貸款余額2.3萬億元，同比增長21.5%，增速比6月末高1.2個百分點。

　　從2007年樓市調控開始，每年都會盛傳“信貸收緊、開發商資金鏈告急”，但實際上，開發商從銀行獲得貸款每年都在增長。今年以來，國內樓市面臨兩次調控，但是，前三季度月均房地產新增貸款同比增長超過16%，在全部新增貸款中的占比提高6.7個百分點。

　　今年以來，商業銀行貸款對房地產業開發貸款的投放不但沒有減少，整體上反而還有所增加。主要原因是，一直以來，房地產開發貸款利率較高，屬于銀行優質資產，各家銀行房貸沖動猶存；其次，房地產開發貸款直接影響房地產行業投資和開工率，進而影響樓市供給，如果簡單加以收緊，將不利于改善樓市緊張的供求關系。

　　但是，開發貸款不“結構性收緊”，必然會影響樓市調控的效果。因此，業內專家建議，提高開發貸款的申請門檻。以前，項目土地以自有資金獲取、項目公司自有資金占比不低于35%、四證齊全等即可申請辦理抵押貸款。今后，應當在此基礎上，增加對開發企業在土地開發、項目銷售方面的約束，以有效打擊囤地、捂盤等行為，保證開發貸款直接用于項目開發、增加有效供給。另外，在開發資質方面，開發貸款應向大型品牌開發商傾向，以提高市場的整體資產周轉，提升開發效率。

　　新開工如火如荼

　　雖然面臨眾多調控政策，今年全國房地產市場新開工仍在如火如荼地進行。按照房地產行業周期計算，自去年年底開始增長的新開工面積有望在明年中期陸續形成供應，屆時房地產市場的供求關系將得到極大改善。

　　國家統計局數據顯示，今年前10月全國新開工面積已經累計達到13.18億平方米，同比大增61.91%。自2009年年底起，全國的新開工面積同比增速就保持上漲趨勢，進入加速投資時期。5月份的新開工面積同比增幅達到102.56%，此后各月的同比增速也基本維持在50%以上。

　　從環比來看，7月份的新開工面積僅為1.17億平方米，為今年新開工的最低位。8、9月新開工面積均出現環比回升。不過10月份的新開工面積為1.23億平方米，環比9月下降了15.75%。

　　東方證券研究人士指出，10月房地產開發投資增速繼續超出市場預期。雖然由于房地產調控政策，房屋銷售面積環比下滑11.2%。在限期開發政策的限制下，房地產新開工面積將持續維持高位，從而推動房地產開發投資持續高位運行。

　　業內人士指出，從2009年下半年到現在，房地產新開工持續保持高增長，這些房源將在2011年3月后陸續上市，加上保障性住房也開始密集投入市場，房地產市場未來供應量將出現大幅提升，供不應求的局面將出現緩解。