近千億地產資產“清而不退” 部分央企或借保障房曲線開發(fā)

每經記者  湯白露  發(fā)自北京

        78家央企退出地產，期限是“幾月”還是“幾年”？關于這一問題，疑竇叢生。

        按照國資委的文件，3月18日以后的兩周內，78家央企需上交退出方案，隨后半年內將逐漸退出。但是《每日經濟新聞》記者獲悉，自從國資委發(fā)布“清退令”半年多以來，78家央企至今未見退出“非主業(yè)地產”。由此可見，“清退令”的執(zhí)行效果并不明顯。

        “現(xiàn)在我們考慮的并不是如何退出的問題，而是如何保證公司的盈利，因為競爭壓力很大。”11月16日，一位屬于78家退出名單的央企副總告訴《每日經濟新聞》記者。

        面對房地產的調控，78家央企退出地產的市場預期正在弱化，而國資委也沒有再發(fā)后續(xù)文件。上述人士表示，“我們也很無奈，既然退出無人接盤，那么只能繼續(xù)干下去。”

預計滯留近千億地產資產

        國資委的“清退令”為何難以見效？有業(yè)內人士認為，關鍵原因在于“沒有資金接盤”。

        “以前至少有7家央企公開掛牌轉讓地產項目，但一直未見有人接盤。半年前我們都很著急，為尋找退出方案而發(fā)愁，但現(xiàn)在并不擔心這些。”前述央企副總對記者解釋說。

        國資委發(fā)布的數(shù)據顯示，2008年，78家央企所屬三級以上房地產子企業(yè)共227戶，約占中央企業(yè)全部三級以上房地產企業(yè)數(shù)量的60%，但銷售收入只占15%，利潤只占7%。此外，禁令之后另外16家以地產為主業(yè)的央企地產資產總額為5616億元，占全部中央企業(yè)房地產板塊資產總額的85%；銷售收入為1899億元，占全部央企房地產業(yè)務銷售收入的85%。

        目前，央企房地產板塊的資產總額大約6607億元，記者據此計算，即將退出的78家央企的地產資產總額約為991億元，占15%。這意味著，近千億房地產資產被滯留在78家央企內部，并沒有剝離出來。針對這一現(xiàn)狀，一位接近國資委的權威人士指出，“國資委的禁令可截斷一部分央企進入房地產的資金流，但很難在短期內完成78家央企退出非主業(yè)地產。”

        那么，尚未剝離出去的991億元地產資產接下來該如何處置？上述接近國資委的權威人士指出，78家央企正陷入一種困境。具體說，這種困境集中表現(xiàn)為兩方面：其一，由于掛牌的地產資產無人接盤，所以78家央企干脆不再掛牌；其二，78家央企的下屬地產子公司為了未來幾年的盈利目標，目前仍在四處尋找股份合作、合作開發(fā)等間接形式進入房地產。

深入三線城市調研保障房

        “我正在一個三線城市調研，重點任務是與當?shù)氐恼块T協(xié)商如何開發(fā)土地。”前述央企副總對《每日經濟新聞》記者表示。

        據這位不愿具名的副總解釋，由于他所在的公司是某大型央企的下屬地產子公司，管理層正在計劃通過集團公司的一些產業(yè)政策，試圖從三線城市獲得土地開發(fā)項目。比如，集團公司有擴建產業(yè)園區(qū)的項目，而且投資總額超過100億元，那么可以通過建設一部分保障房來開發(fā)房地產業(yè)務。

        記者在采訪中了解到，78家央企中大多數(shù)都在開展類似的調研行動，他們的拿地目標是三線城市。操作程序是先派高層深入三線城市調研，并與當?shù)卣块T協(xié)商如何繞開政策拿地。

        另據一位參與調研的相關人士透露，如此操作，主要是吸取一線城市的“地王”教訓，避免地價太高難以收回成本。比如央企上半年在北京制造的多塊  “地王”，由于土地溢價太高，目前正面臨開發(fā)難題。“要盡一切能力把地價壓下來，而不是通過制造新的地王來獲得土地。”該人士說。

        而在項目開發(fā)上，目前比較流行的是“商品房+保障房”模式。其具體含義是指，先以保障房的名義拿地，然后分出一部分土地建設商品房，另一部分土地用于建設保障性住房。據了解，由于保障房的利潤太低，地方政府為了完成保障房的建設任務，大多默許這種行為。

央企涉嫌打“擦邊球”？

        78家央企原本須退出非主業(yè)地產業(yè)務，為何開始圖謀參與保障房開發(fā)？業(yè)界人士認為，這一行為涉嫌打“擦邊球”，但目前仍缺乏政策監(jiān)管。

        國資委在3月18日的文件中指出，中央房地產企業(yè)在主動履行社會責任、承擔國家保障性住房和安居工程建設任務中發(fā)揮了積極作用。比如鞍鋼集團下屬的鞍鋼房地產開發(fā)集團有限公司（以下簡稱鞍鋼地產），承擔了鞍山市多個經濟適用房、安居工程、保障房等建設。“由于目前仍有保障性住房正在建設，所以公司短期內仍無法退出地產業(yè)務。”鞍鋼地產一位辦公室人士在電話中對《每日經濟新聞》記者表示。

        鞍鋼地產黨委書記李洪石多次在內部會議上介紹，78家不以房地產為主業(yè)的央企要逐漸退出房地產業(yè)。但就在今年8月，該集團建筑設計院獲得國家住宅與城鄉(xiāng)建設部頒發(fā)的我國建筑工程設計最高資質——甲級資質證書，同時獲得工程總承包經營資格。

        據記者從國資委相關人士處了解，由于目前仍有在建項目，特別是一些與地方政府合作建設的安居工程、保障性住房尚未完成，所以78家央企退出地產還需要幾年時間。

        另一方面，16家以地產為主業(yè)的大型央企卻不愿意參與保障房的建設，這與前者形成了鮮明對比。今年國慶節(jié)前，南京市公布“保障性住房建設主體名錄庫”，在16家入選的開發(fā)單位中，僅有中冶置業(yè)集團這一家央企旗下的公司涉足。這一現(xiàn)象并不偶然。根據國資委的說法，今年由央企規(guī)劃和在建的保障性住房面積超過2000萬平方米。而2010年全國保障房建設面積預計將達到1.68億平方米，也就是說，央企負責的保障房建設面積僅為全國總面積的12%。

        最新進展表明，目前保障房主要還是由地方政府在操作，國企和央企并沒有發(fā)揮應有的作用，16家以房地產為主業(yè)的央企中，很少有愿意涉足保障房建設的。業(yè)內人士建議，有豐厚資金優(yōu)勢、擔負民生責任的央企應該把更多精力集中在保障房建設上來。

        其中的關鍵問題在于，78家央企面臨退出地產業(yè)務的政策限制，那么這些央企返身參與保障房的開發(fā)建設，是否涉嫌打“擦邊球”？是否應該得到允許呢？

        據記者了解，作為78家退出地產的央企，其中多數(shù)地產子公司有參與保障房開發(fā)的計劃。“至于政策方面，這確實需要進一步明確。”前述央企副總對《每日經濟新聞》記者解釋說。



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