開發商發力商業地產樓市新政或“糾正”商住倒掛

每經記者  葉書利  發自北京

        樓市新政的調控，讓商業地產突然轉身成為地產商眼中的主角：萬科、華潤置地、保利、雅居樂等地產商紛紛示好商業地產。

        業內專家認為，在樓市調控的背景下，開發商加大商業地產的投資力度，或可以“糾正”目前商住倒掛的情況，但目前要說商業地產迎來“春天”，還為時尚早。

地產商熱捧商業地產

        近來，萬科突然發力商業地產，在4月前半個月一舉攻下三個商業地產項目，且宣布將商業地產資產比例提升至20%。

        保利也在2009年年報中透露，打算在未來3~5年內將商業地產投資額占其全部投資額的比例提升至30%。如果該目標順利實施，未來3年內，該公司將向商業地產領域投入近300億元。

        眼見對手頻頻掘金商業地產，華潤置地同樣不甘人后，近日在香港舉行的2009年業績發布會上，該公司透露未來商業地產資產比例與利潤貢獻率將提高至40%。

        近來商業地產的受寵是中國經濟環境趨暖在商業地產上的體現。以北京為例，21世紀不動產的統計數據顯示，2008年8月世界經濟危機后，中外品牌商戶在北京市場的開店計劃全面收縮。2010年，中國經濟形勢好轉，品牌開店數爆發，預計今年新增品牌開店數量達3953家。

        商業地產需求的增加推動商業地產價值回歸。另外，本輪住宅地產調控，也加快了商業地產的價值回歸。

        以北京CBD甲級寫字樓為例，如東三環的北京溫特萊中心寫字樓、富爾大廈等2004年時價格約在15000元/平方米，而當時周邊的住宅均價約為6000元/平方米。寫字樓均價是住宅均價的約2.5倍。21世紀不動產商業地產總經理蔡宇翔介紹，按發達國家的慣例，這個價格比例是正常的。

        到今年樓市新政前，上述寫字樓的價格約為35000元/平方米，而周邊住宅價格約為45000元/平方米。商住倒掛現象嚴重。

        本次的樓市新政將一定程度上糾正扭曲的倒掛現象。

        新政下，住宅按揭比例已與商業地產相近，且商業地產一般更便宜。比如北京望京區商品房價格一般為4萬~5萬元/平方米，而一層的商鋪價格才3萬多元/平方米，因此投資商業地產的現金流壓力較小，更易吸引投資者。

        另一方面，新政調控也在引導地產商轉型。

        以萬達、凱德置地等為代表的專業商業地產開發商，在住宅地產調控背景下，主動放棄一些住宅開發項目，進一步增加商業地產的開發比重。以住宅開發為主的大型開發商，如萬科、雅居樂等也在大手筆吃進商業用地。蔡宇翔認為，本次住宅地產調控，持續時間并不是二三個月，可能達一年以上之久。期間，以住宅開發為主的地產商以一些小型的商業地產項目作為市場試探，不失為一種好的選擇。

業內人士不歡迎熱錢

        樓市調控對資金的擠出效應，這些資金會不會流向商業地產？

        許多業內人士認為，短期內部分游資可能會進入商業地產，但他們不會成為中國商業地產發展的主流。因為商業地產的增值需要通過商業的專業運營來提升地產的價值，從這個意義上說，商業地產沒有散客投資者炒作的空間。換句話說，“商業地產是否是時下散客資金的避風港”一說是個偽命題，根本不成立。

        在接受《每日經濟新聞》記者采訪時，商業地產實戰一線的天津萬達廣場總經理毛譜則更為冷靜與直白：“從做實業的角度，我不歡迎短期投機熱錢，因為熱錢的浮躁與投機味與商業地產講究的長期持有、務實運營的行業心態相違背，甚至會破壞行業從業者原有的健康心態，不利于行業健康發展。”



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