葉檀：房價進入下降通道就不必加息

每經(jīng)評論員  葉檀

　　歡迎房地產(chǎn)調(diào)控政策的回歸。

        以“打土豪分田地”的心態(tài)化解房地產(chǎn)投資者的財富，不應(yīng)成為房地產(chǎn)調(diào)控的目的，改革房地產(chǎn)的目的是扭轉(zhuǎn)中國的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，讓中國從資產(chǎn)泡沫國回歸到實體經(jīng)濟為主、以產(chǎn)業(yè)財富為主的經(jīng)濟模式。

        目前的調(diào)控政策是可控的，動用了貨幣手段，單向度向房地產(chǎn)市場加息，而全面緊縮的加息模式尚未實行。進一步的房地產(chǎn)政策基礎(chǔ)工作劍指物業(yè)稅，那些希望通過捂房獲取財產(chǎn)性收益的人，在物業(yè)稅推出之日會發(fā)現(xiàn)，他們捂的是南柯一夢。

        物業(yè)稅必會推出，政策在為此進行緊鑼密鼓的準備。目前出臺的消息顯示有關(guān)部門正在制定物業(yè)稅標準。有關(guān)部門界定二套房認定標準，以家庭為單位認定套數(shù)，為今后物業(yè)稅的套數(shù)標準打下基礎(chǔ)；住建部政策研究中心副主任王玨林表示，二套房認定細則將很快正式出臺，屆時還將包括對家庭內(nèi)成年子女的界定，這是為家庭認定制定標準；最后一個標準是全國聯(lián)網(wǎng)認定套數(shù)，我國民政系統(tǒng)、銀行征信系統(tǒng)、房產(chǎn)系統(tǒng)、資產(chǎn)系統(tǒng)相互之間均不聯(lián)網(wǎng)，而民政系統(tǒng)和銀行征信系統(tǒng)之間不能相互聯(lián)網(wǎng)，異地購房很難監(jiān)管。可行的政策包括，在城市之間實現(xiàn)住房信息聯(lián)網(wǎng)，通過確切的房產(chǎn)交易信息確認家庭房屋套數(shù)。

        另據(jù)未獲證實的消息，物業(yè)稅在4個城市的試點已獲得國務(wù)院批準。其中重慶、深圳、北京三地將先期推出，而上海試點將延遲至世博會之后。不管是真是假，物業(yè)稅的大致路徑是在選擇幾個空轉(zhuǎn)試點城市進行實轉(zhuǎn)試點，在取得經(jīng)驗后向全國推廣。

        中國房地產(chǎn)市場在物業(yè)稅預(yù)期下不可能重演瘋狂行情，這使中國加息的必要性大大下降。

        從目前來看，樓市下挫對市場利率并未造成多大影響。22日，上海銀行間同業(yè)拆放利率SHIBOR總體平穩(wěn)；7天SHIBOR利率繼續(xù)小幅上行；3月期利率保持平穩(wěn)；而半年期、一年期銀行間拆借利率從今年以來一直處于緩慢上升的通道中。也就是說，銀行對于長期流動性持收緊預(yù)期。

        更重要的是，房價下降會給實體經(jīng)濟降溫。國際貨幣基金組織有一項研究成果，發(fā)表于2003年《世界經(jīng)濟展望》第二章，通過研究1959年到2002年之間19個工業(yè)化國家的各種股票價格指數(shù)，以及從1970年開始的覆蓋14個國家的房屋價格指數(shù)，作者指出，與房地產(chǎn)價格下跌有關(guān)的全部附帶結(jié)果要比股票市場蕭條造成的災(zāi)難嚴重得多。也就是說，隨著房地產(chǎn)投資熱消退，伴隨投資而來的GDP增長也會出現(xiàn)一定程度的停滯。

        也許是中國基礎(chǔ)貨幣發(fā)行量并未下降，但貨幣乘數(shù)將隨房地產(chǎn)下降開始下降，如此也能收到降低流動性的作用。我國的貨幣流動性高達十幾倍，而美國的貨幣乘數(shù)僅為4.21倍。這說明中國的金融體系擴張信用的能力很強，派生流動性的能力遠遠超過美國。而據(jù)相關(guān)的研究證明，我國的房地產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度對宏觀流動性和通貨膨脹具有明顯的作用，只要房地產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度加快，我國的宏觀流動性與通脹預(yù)期就會放大，反之亦然。

        很多人擔(dān)心，房地產(chǎn)市場下行后，離開房地產(chǎn)的資金就會進入其他投資品領(lǐng)域，從而導(dǎo)致通脹預(yù)期進一步上升。這是錯覺，與全球主要經(jīng)濟體一樣，我國同樣沒有出現(xiàn)房地產(chǎn)大幅下降而實體經(jīng)濟、資產(chǎn)品市場如火如荼的情況。看看海南泡沫破滅之后就可以了然。在投資客撤離房地產(chǎn)市場后，在銀行縮短房地產(chǎn)金融杠桿后，我國貨幣周轉(zhuǎn)速度必然下降。

        2009年9月曾有媒體報道指出，中國住房總價已經(jīng)超過90萬億，是GDP的兩倍以上。盡管沒有準確數(shù)據(jù)，大致可以推斷我國住宅總價為GDP的兩到三倍。隨著房價下跌，高位接盤者的財富灰飛煙滅。別的不說，從4月6日到20日，由于房地產(chǎn)板塊快速下跌，申萬房地產(chǎn)指數(shù)累計下挫19.42%，市值總額縮水2417.5億元。賬面財富成為回味中的古伊甸園。

        中國貨幣乘數(shù)正在下降，一季度票據(jù)融資、短期融資下降而中長期貸款上升，今年3月中長期貸款占比高達約130%，由于銀監(jiān)會實行嚴格的管制，這些中長期貸款無法在市場上興風(fēng)作浪。

        現(xiàn)在最怕的不是房地產(chǎn)下行之后造成通脹預(yù)期，而是房地產(chǎn)下行之后經(jīng)濟增速下降，政府以投機心態(tài)扭轉(zhuǎn)調(diào)控政策，使房地產(chǎn)再一次步入中國實體經(jīng)濟正殿，如此一來，改革將前功盡棄。



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