市中心最后處女地難掩被低估之痛消費者：徐匯濱江自我宣傳不夠

　　  “徐匯濱江是上海市中心最后一塊可以大面積開發的處女地。而且又有知名的地產商一同開發，未來那里的房屋價值肯定會大幅度上漲。”自小就生長在徐匯，目前在一家大型企業集團工作的鄒進一對徐匯濱江的價值了如指掌。

        在他看來，在經過多家知名地產公司的整體開發以及徐匯區超過50億元的公共綠化和基礎設施建設投入以后，徐匯濱江的城市面貌將會發生很大的改變，現有的住宅價格將大幅度上揚。

        和他一樣，在上海浦東海關從事檢驗檢疫工作的winds認為，目前上海正在開發的幾個重要的濱江板塊中，只有徐匯濱江是位于上海徐家匯的核心商圈，其他濱江板塊離城市商業中心尚遠。而她的觀點是，越是靠近市中心的地方，越有升值潛力。

        但是，易居中國分析師薛建雄卻說，徐匯濱江板塊的住宅整體銷售均價，排在了陸家嘴、北外灘、南外灘甚至楊浦的東外灘之后，房屋銷售價格與它所處的市中心核心位置并不匹配。

        在一些偏愛投資的購房人眼里，與其他濱江板塊相比，徐匯濱江是輸在了自我宣傳工作做得太少，被消費者了解不夠，所以房屋銷售價格才會相對偏低。

小型調查：最新動態鮮有人知

        從去年下半年開始，徐匯濱江綠化規劃以及整個濱江的產業規劃就先后被公布，徐匯濱江將成為徐家匯延伸的消息也已被提前披露，而今年5月份開始，整個徐匯濱江地區一期綠化改造工程也已經開始實施，但是購房者對徐匯濱江的改變卻鮮有了解。

        根據昨日隨機對今年上海各大學商學院新入學的MBA、EMBA進行的調查發現，上述新入學的工商管理研究生對徐匯濱江的最新規劃竟一無所知。

        “徐匯濱江那里最新規劃是什么？如果區域前景發展不錯，我也去買幾套。”面對詢問，一家基金管理公司的市場部經理給出的反饋，令人頗感意外。

        和他一樣，其他接受調查的被調查者，對徐匯濱江地區也是一頭霧水。由于板塊內可以進出的道路較少，而且又有龍華機場在附近，整個徐匯濱江在很多上海人心目中一直保留著濃重的神秘色彩，對整個區位的了解，更是少之又少。

        而即使曾經在濱江地區工作的上海市民，也對當地的最新動態一無所知。

        “如果老式工廠能夠被搬遷，這個區域會很不錯。”某知名有色金屬上海子公司的財務經理陳淵文曾在當地工作多年，對徐匯濱江的了解仍然停留在本世紀初。

        但事實上，早在去年4月份，徐匯濱江就有規劃，要將一些工業企業搬遷出去。今年3月份的濱江土地推介會上，徐匯區區長陳寅更是明確，老式的工廠將會從徐匯濱江搬遷。

        對徐匯濱江地區的不了解，使他們錯過了上述區域的“原始金”，沒有能夠乘濱江規劃、建設啟動之際在當地買房。

預期將有重大購房題材

“上海人不喜歡那里，外地人一看是工廠區就不愿意買了，所以導致有效需求不足。”在某外資風險投資公司擔任投資管理工作的喬斌，是地道的上海“樓市通”，幾乎所有的住宅板塊，他都非常熟悉，并能準確地指出各個板塊的購房題材。

        在他看來，徐匯濱江地區未來的重要投資價值，在于白貓化工廠等舊式工廠遷移以后，板塊內新一輪的炒作可能會形成，屆時會引起購房者的重大興趣，促使區域內具有稀缺景觀資源的豪宅價格進一步上升。

        “徐匯濱江對岸是世博會中國館所在的‘后灘’，又有傳言可能會被打造成世界一流的濱江景觀。”喬斌說，在當地買房，與市政府的城市發展規劃相符，而如果當地有單價10萬元一平方米的房子出現，則表明該區域已經受到政府部門的高度關注，整個南部地區的發展可能將因此提速。

        他的判斷和政府下一步發展方向一致，中共上海市徐匯區委書記、區人大常委會主任茅明貴曾一再強調，徐匯下一輪經濟發展重點就是迎世博。而其中的重中之重，在于徐匯濱江地區。要把濱江有污染的工廠區置換成綠化帶，以良好的生態環境迎世博。

        如果說，喬斌對徐匯濱江區的判斷，更多來自于他的理性分析和預測，那么在當地已購買了二套住宅的王輝的觀點，則因為代表區域居民的視點，而更有說服力。

        “我相信，正在進行中的徐匯濱江改造，將會使整個區域發生翻天覆地的變化。”王輝說自他在徐匯濱江買房以后，當地的房價便一直在上漲，即使是在市場最不景氣的去年，那里的房價也沒有跌過，原因就在于有限的江景資源和大牌的開發商開發，徐匯濱江新一輪的改造，無疑又會給當地的房地產業發展裝上新的“火箭推力器”。

被低估源于宣傳不力？

        據佑威房地產研究中心主任陸騎麟介紹，自年初以來，整個上海樓市價格都出現了較大幅度的上漲，但徐匯濱江板塊的價格走勢平穩，即使是豪宅成交量飛速上漲的今年七、八月份，當地的住宅價格成交均價也不超過5萬元/平方米。

        購房者普遍認為，徐匯濱江地區的住宅價格不高，與當地開發商普遍低調，當地的規劃、市政工程等信息披露較少有關。

        此次調查也證實，八成以上的購房者對徐匯濱江板塊感覺陌生，除了恒盛尚海灣、中海瀛臺等少數板塊內樓盤外，對整個區域的印象模糊，甚至認為徐匯濱江就是龍華。

        “假如濱江地區的開發商再高調一點，媒體的關注度再強一點，現在的房價或許完全不同。”一位不愿意透露姓名的購房者認為，一旦徐匯濱江的規劃實施完成，整個區域板塊的價格上漲是必然的。

        “如果媒體宣傳力度加強，當地的規劃又完全得到實施，整個濱江地區的住宅價格將會出現大幅度的上漲。”陸騎麟表示。

（楊羚強）



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