持有10個(gè)多月后4折“甩賣”！東方雨虹北京昌平賣房背后：年初購(gòu)入時(shí)的賣家已為其安排三套“工抵房”

每經(jīng)記者｜蔡鼎    每經(jīng)編輯｜黃博文    

年初豪擲2600多萬(wàn)元買(mǎi)入，年底卻只賣出1000多萬(wàn)元——“防水茅”東方雨虹剛剛完成了一次教科書(shū)式的“高買(mǎi)低賣”。

12月8日晚間，東方雨虹公告稱，公司擬以1011.59萬(wàn)元（含稅）出售下屬子公司德愛(ài)威建設(shè)工程有限公司北京昌平信息咨詢分公司（以下簡(jiǎn)稱“德愛(ài)威昌平分公司”）持有的位于北京市昌平區(qū)英澤路8號(hào)院4號(hào)樓的一套商業(yè)用途不動(dòng)產(chǎn)（下稱“標(biāo)的資產(chǎn)”）。這已是東方雨虹在近一個(gè)半月內(nèi)發(fā)布的第四份資產(chǎn)出售公告。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（下稱“每經(jīng)記者”）注意到，標(biāo)的資產(chǎn)是德愛(ài)威昌平分公司在今年1月以近2700萬(wàn)元的價(jià)格按一手房購(gòu)入，在持有不到11個(gè)月的情況下就幾乎“打4折”甩賣。此外，標(biāo)的資產(chǎn)的買(mǎi)家為一家今年9月才成立的科技公司，且注冊(cè)資本僅100萬(wàn)元。最后，標(biāo)的資產(chǎn)是德愛(ài)威昌平分公司年初從北京遠(yuǎn)騰置業(yè)有限公司（下稱“遠(yuǎn)騰置業(yè)”）手中購(gòu)入。東方雨虹體系內(nèi)公司作為債權(quán)主體，曾于今年7月底和10月底通過(guò)“四方/五方協(xié)議”對(duì)綠地集團(tuán)體系的上游工程款債權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓與抵扣，從而實(shí)現(xiàn)“以房抵債”，獲得北京昌平區(qū)綠地慧谷中心項(xiàng)目12號(hào)樓三處房產(chǎn)。

持有10個(gè)多月，虧損超60%

據(jù)公告，標(biāo)的資產(chǎn)由東方雨虹下屬德愛(ài)威昌平分公司于2025年1月20日按一手房購(gòu)買(mǎi)獲得，購(gòu)買(mǎi)價(jià)格約2680.71萬(wàn)元，而此次出售價(jià)格約1011.59萬(wàn)元。

在不到11個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，標(biāo)的資產(chǎn)的價(jià)格下降了62.26%。從每平方米單價(jià)來(lái)看，東方雨虹買(mǎi)入時(shí)的單價(jià)約2.65萬(wàn)元/㎡，而按照公司公告的價(jià)格來(lái)算，出售時(shí)的單價(jià)已降至1萬(wàn)元/㎡。

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北京市昌平區(qū)的中央峰匯項(xiàng)目 圖片來(lái)源：高德地圖

雖然價(jià)格降幅較高，但根據(jù)房天下的數(shù)據(jù)，標(biāo)的資產(chǎn)所在的北京昌平區(qū)中央峰匯寫(xiě)字樓目前的在售均價(jià)為10379元/㎡，與公告的單價(jià)差距并不大。

東方雨虹公告中解釋稱，定價(jià)參考了“資產(chǎn)所處位置、近期同區(qū)域、同類型資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格、市場(chǎng)交易活躍度等因素”，并考慮到“當(dāng)前該類資產(chǎn)市場(chǎng)需求較小，市場(chǎng)流動(dòng)性較弱”。然而，這種解釋在邏輯上存在自相矛盾之處。如果市場(chǎng)環(huán)境不佳，導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)值在不到一年的時(shí)間內(nèi)腰斬，那么公司在年初為何要在幾乎同樣的市場(chǎng)環(huán)境下以高價(jià)購(gòu)入？

記者注意到，英澤路位于北京市昌平區(qū)，該區(qū)域?qū)儆诒本┑倪h(yuǎn)郊新城板塊，而非傳統(tǒng)的中央商務(wù)區(qū)或核心商圈。從城市功能區(qū)劃來(lái)看，昌平區(qū)英澤路周邊主要以居住社區(qū)、科技園區(qū)配套為主。

12月9日下午，每經(jīng)記者以買(mǎi)家身份致電房天下中央峰匯門(mén)店的一位經(jīng)紀(jì)人。該人士稱，目前中央峰匯寫(xiě)字樓的預(yù)計(jì)報(bào)價(jià)是2.2萬(wàn)元/㎡，但具體的成交價(jià)并不好說(shuō)。

“最近這兩年，咨詢的多，觀望的多，但真正買(mǎi)的很少。”他甚至還強(qiáng)調(diào)，“（中央峰匯）最近半年沒(méi)有成交。”

這并非東方雨虹首次出售其位于北京市昌平區(qū)中央峰匯的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)。今年10月27日，東方雨虹公告稱，公司出售位于中央峰匯的兩套不動(dòng)產(chǎn)，合計(jì)成交金額2313.08萬(wàn)元，預(yù)計(jì)形成資產(chǎn)處置損失2345.61萬(wàn)元。

公告顯示，該筆交易的出賣人同樣為德愛(ài)威昌平分公司。不過(guò)，東方雨虹并未在當(dāng)時(shí)的公告中詳細(xì)披露這兩套不動(dòng)產(chǎn)的購(gòu)入時(shí)間、購(gòu)入價(jià)格、建筑面積和裝修情況等內(nèi)容。

除了北京昌平的中央峰匯，今年11月12日，東方雨虹還發(fā)布了擬出售北京市密云區(qū)和杭州市上城區(qū)的部分商鋪及辦公用房的公告，相關(guān)交易預(yù)計(jì)形成資產(chǎn)處置損失2580.85萬(wàn)元。

1月購(gòu)入時(shí)的賣家已為東方雨虹安排三套“工抵房”

還需要指出的是，東方雨虹過(guò)去不到一個(gè)半月里披露的這三份賣房公告，均不是通過(guò)公開(kāi)掛牌方式出售資產(chǎn)。三次交易均有明確的交易對(duì)手方。

其中，東方雨虹12月8日公告出售中央峰匯一套不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，買(mǎi)方為慧力梧桐（北京）健康科技有限公司，它是一家今年9月16日才成立于北京的有限責(zé)任公司（法人獨(dú)資），暫無(wú)相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，且注冊(cè)資本僅100萬(wàn)元。

而東方雨虹10月27日公告出售中央峰匯兩套不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，交易對(duì)手北京瑋云科技有限公司是一家成立于2022年10月13日的企業(yè)，但注冊(cè)資本也僅有100萬(wàn)元。

再如，11月12日，東方雨虹公告稱，公司在出售北京及杭州房產(chǎn)時(shí)，交易對(duì)方共有六家公司和一名自然人，分別為北京溪露品茗軒商貿(mào)有限公司、兆嘉商業(yè)管理（北京）有限公司、北京睿信永源科技有限責(zé)任公司、北京益華創(chuàng)鑫科技有限責(zé)任公司、北京春芃源商貿(mào)有限公司、杭州澤馳裝飾有限公司以及自然人黃濤。

其中，北京溪露品茗軒商貿(mào)有限公司、兆嘉商業(yè)管理（北京）有限公司和北京益華創(chuàng)鑫科技有限責(zé)任公司的注冊(cè)資本均只有100萬(wàn)元。而北京睿信永源科技有限責(zé)任公司注冊(cè)資本僅10萬(wàn)元；北京春芃源商貿(mào)有限公司成立于2025年7月，注冊(cè)資本僅5萬(wàn)元。

每經(jīng)記者還注意到，據(jù)12月8日晚間的公告，東方雨虹此次擬出售的商業(yè)地產(chǎn)，當(dāng)時(shí)的購(gòu)買(mǎi)交易對(duì)方為遠(yuǎn)騰置業(yè)，這是一家由綠地控股集團(tuán)有限公司和北京遠(yuǎn)洋控股集團(tuán)有限公司分別持股50.28%和49.72%的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。

梳理東方雨虹過(guò)往的公告，東方雨虹與遠(yuǎn)騰置業(yè)存在業(yè)務(wù)合作關(guān)系，主要體現(xiàn)在“以房抵債/工程款抵購(gòu)房款”的債務(wù)重組安排中。遠(yuǎn)騰置業(yè)作為開(kāi)發(fā)商，兩次將北京昌平“綠地慧谷中心”項(xiàng)目12號(hào)樓的三套房產(chǎn)用于抵付其上游企業(yè)（綠地集團(tuán)體系）對(duì)東方雨虹體系（含德愛(ài)威建設(shè)工程有限公司等）的工程款。

據(jù)公開(kāi)資料，該“綠地慧谷中心”項(xiàng)目是位于北京昌平未來(lái)科學(xué)城南區(qū)的大型綜合性產(chǎn)業(yè)園區(qū)和住宅項(xiàng)目，集科技、商業(yè)、住宅、教育、醫(yī)療等功能于一體。

不過(guò)，東方雨虹的公告并未明確提及此次的擬出售的位于北京昌平區(qū)的中央峰匯的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)是否為遠(yuǎn)騰置業(yè)的“工抵房”。據(jù)百度地圖，中央峰匯距離北京昌平“綠地慧谷中心”車程僅兩公里左右。

近年業(yè)績(jī)承壓，現(xiàn)金及等價(jià)物持續(xù)減少

每經(jīng)記者注意到，東方雨虹近年來(lái)業(yè)績(jī)明顯承壓。2022年和2024年，東方雨虹的營(yíng)收和歸母凈利潤(rùn)均出現(xiàn)下滑。2024年，公司營(yíng)收同比下降14.52%至280.56億元，歸母凈利潤(rùn)同比下降95.24%至1.08億元，扣非凈利潤(rùn)同比下降93.28%至1.24億元。

此外，近年來(lái)，東方雨虹的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額也處于持續(xù)減少的狀態(tài)。2022年至2024年，公司期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物分別為97.41億元、84.77億元、68.02億元。今年三季度末，該指標(biāo)已降至33.14億元。

針對(duì)“為何今年1月高價(jià)買(mǎi)入、本月低價(jià)賣出標(biāo)的資產(chǎn)”這一問(wèn)題，12月9日上午，每經(jīng)記者以投資者身份致電東方雨虹。公司證券部人士稱，這份公告不是她經(jīng)手，因此不太清楚。

“總體來(lái)說(shuō)，就像公告中披露的那樣，公司處置這些資產(chǎn)能夠集中資源聚焦主業(yè)。我們目前的主業(yè)就是國(guó)內(nèi)的防水，第二增長(zhǎng)曲線是砂粉，同時(shí)還將加速海外業(yè)務(wù)布局。”該人士補(bǔ)充稱。

放眼整個(gè)A股，近期公告賣房的并非只有東方雨虹。例如，航天軟件10月23日公告稱，擬通過(guò)公開(kāi)掛牌方式出售位于北京市海淀區(qū)的兩處閑置房產(chǎn)，首次掛牌價(jià)格不低于其市場(chǎng)價(jià)值（含增值稅）合計(jì)3989.59萬(wàn)元。公告透露，這兩處房產(chǎn)是公司于2002年11月28日簽署商品房買(mǎi)賣合同并登記取得，兩處房產(chǎn)的合計(jì)成本為275.02萬(wàn)元。也就是說(shuō)，如果航天軟件以3989.59萬(wàn)元的評(píng)估價(jià)總價(jià)完成對(duì)兩處房產(chǎn)的出售，相當(dāng)于在約23年時(shí)間里實(shí)現(xiàn)超過(guò)13倍的收益。

此外，還包括韶能股份擬公開(kāi)掛牌轉(zhuǎn)讓位于韶關(guān)市的15處房產(chǎn)、珠海中富全資子公司擬5000萬(wàn)元出售名下不動(dòng)產(chǎn)、渝開(kāi)發(fā)1239.62萬(wàn)元向關(guān)聯(lián)方出售祈年悅城住宅資產(chǎn)等案例。

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