?深圳首個高爾夫球場“退役”：十年改造終破局，千畝綠地“涅槃” 未來如何服務(wù)城市發(fā)展？

每經(jīng)記者｜孔澤思  甄素靜    每經(jīng)編輯｜張益銘    

臺風(fēng)“米娜”過境廣東，9月20日，深圳市區(qū)陰雨連綿。

這一天，經(jīng)營近40年的深圳第一座高爾夫球場——深圳高爾夫俱樂部停止了高爾夫打球業(yè)務(wù)，球場沒有公開舉辦告別和結(jié)業(yè)儀式，通向球場前臺的道路也已圍擋。俱樂部門口安保人員向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，此地已被政府部門接管。

9月20日，深圳高爾夫俱樂部已停止?fàn)I業(yè)  圖片來源：每經(jīng)記者 孔澤思 攝

“球場不再對外營業(yè)了，因為整個土地（使用權(quán)）到期了。”某體育用品品牌創(chuàng)始人9月中旬在社交平臺上表示。

對球場即將迎來的變化，眾多高爾夫業(yè)界人士感到意外，不同的是，球友大多欣然接受這一改變。球友劉譽慶（化名）2020年開始接觸高爾夫，在他印象中，近幾年市區(qū)內(nèi)高爾夫球場“消失”已成為常態(tài)。他向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，市中心很難得有這樣大面積綠地，如果能在城市核心區(qū)改造出公園或者休閑場所，對周邊居民有利，也符合發(fā)展趨勢。

實際上，今年深圳對市區(qū)高爾夫球場改造有更多動作，位于寶安區(qū)的港中旅聚豪高爾夫球場也“蛻變”為企業(yè)國際總部區(qū)域。

多名業(yè)內(nèi)專家告訴記者，深圳香蜜湖、寶安兩處高爾夫球場功能轉(zhuǎn)化，對深圳城市發(fā)展意義重大。國家高端智庫CDI資深研究員宋丁分析，城市核心區(qū)土地資源重新配置，本質(zhì)是發(fā)展權(quán)再分配，高爾夫球場改造不僅提升了土地資源利用效率，也平衡了公共利益。

地塊金貴

土地使用權(quán)已到期10年但回收艱難

在深圳福田區(qū)黃金地段，深圳高爾夫俱樂部占地近2000畝，這塊面積約等于186個標(biāo)準(zhǔn)足球場大小的“城中綠地”，其如何被有效利用一直備受關(guān)注。

深圳市中心有如此大面積高爾夫球場，其實是歷史遺留問題。據(jù)深圳大學(xué)高爾夫?qū)W院2015年文章，深圳高爾夫俱樂部1982年申報立項，1985年正式開業(yè)。

深圳高爾夫俱樂部球場內(nèi)部  圖片來源：每經(jīng)記者 孔澤思 攝

作為早年無償行政劃撥用地，深圳高爾夫俱樂部土地使用期限已于2015年到期，球場唯一《房地產(chǎn)證》在2019年被依法注銷。近幾年，各界不斷呼吁將球場改為公共空間，向更廣大群體開放。

不過，深圳高爾夫俱樂部地塊回收長期處于停滯狀態(tài)。在收回用地工作推進過程中，最受關(guān)注的還有該宗土地上70棟別墅。球場東北角是別墅區(qū)域，隨處可見三四層樓獨棟別墅和“會員別墅”提示牌。

這個高爾夫球場所在地塊有多“寸土寸金”？

每經(jīng)記者查詢中介平臺獲悉，深圳高爾夫俱樂部周邊新房住宅價格約11萬元/平方米~13萬元/平方米，該區(qū)域也是深圳頂級豪宅圈之一。這塊土地目前估價暫時難以得到精準(zhǔn)答案，不過，其金貴程度從相鄰地塊競拍成交價和周邊新房頻頻誕生“日光盤”中或可見一斑。

深圳高爾夫俱樂部周邊區(qū)域房價  圖片來源：房產(chǎn)中介平臺截圖

2020年底，深圳公開出讓一宗位于香蜜湖北區(qū)的二類居住用地，出讓面積僅為3084平方米，不足深圳高爾夫俱樂部球場占地面積的1/400，但最終被人才安居集團以“最高限制地價2.46億元+4000平方米配建”競得。而該宗成交地塊所處地段優(yōu)勢明顯差于深圳高爾夫俱樂部球場所在宗地。

在近年來深圳樓市中少見的幾個開盤就售罄的網(wǎng)紅盤，多位于福田區(qū)。如2020年11月，天健天驕北廬開盤，首批207套可售房源全部售罄，單價在9萬元/平方米~13.7萬元/平方米，總價在750萬元/套~2881萬元/套。

運營40年

深圳首座高爾夫球場終將謝幕

深圳高爾夫俱樂部早年建于城郊，隨著城市發(fā)展，球場才被“圍”進都市核心區(qū)。

2019年以來，深圳高爾夫俱樂部土地到期回收項目多次被政府部門列入土地整備計劃，甚至早在2019年，或許距離球場改造就僅一步之遙。

董春暉（化名）在深圳高爾夫俱樂部相鄰小區(qū)居住了近20年，她向記者回憶稱，自己家當(dāng)年被納入征收改造范圍，會與球場同步改造。董春暉一家簽訂了征收和補償相關(guān)協(xié)議后，領(lǐng)到了米面油等物品，不過改造很快悄然止步。

俱樂部周邊社區(qū)  圖片來源：每經(jīng)記者 孔澤思 攝

上一次大變動發(fā)生在2023年底，深圳高爾夫俱樂部西部區(qū)域為配合市政工程建設(shè)關(guān)閉，球場從27洞縮減到了18洞。據(jù)悉，該地塊面積41.2萬平方米，目前正建設(shè)為香蜜湖新金融中心體育公園。

隨后，球場改造再次沉寂。2025年6月，仍有入駐商家表示俱樂部可辦理年卡會員。球場內(nèi)部分場地繼續(xù)對外承包，作高爾夫球教學(xué)、練習(xí)之用，后續(xù)還會新建建筑，取代臨時搭建的練習(xí)場地用房。

不過，留心觀察便可注意到，有些變化已經(jīng)悄然發(fā)生。運營球場的深圳市特發(fā)深高俱樂部管理有限公司，在6月改名為深圳市特發(fā)文體發(fā)展有限公司（以下簡稱特發(fā)文體），不僅名稱上與高爾夫不再直接相關(guān)，一般經(jīng)營項目變更后也增加了多種體育、公園類項目。球場大門上的牌匾也已同步更換。

深圳高爾夫俱樂部大門牌匾已更換  圖片來源：每經(jīng)記者 孔澤思 攝

直到9月12日，“特發(fā)文體”微信公眾號宣布了一則重磅消息：深圳高爾夫球場將于9月20日起停止高爾夫打球業(yè)務(wù)。球場前臺公告顯示，9月20日起將開始退還會員保證金工作。

關(guān)于深圳高爾夫俱樂部主體區(qū)域未來規(guī)劃，記者近期向深圳市規(guī)劃和自然資源局、深圳市城市規(guī)劃設(shè)計研究院等發(fā)送采訪訴求，截至發(fā)稿未獲有效回應(yīng)。有政府部門人員表示，具體規(guī)劃需等待公開發(fā)布。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，2023年印發(fā)的《深圳市公園建設(shè)發(fā)展專項規(guī)劃（2021—2035年）》顯示，福田區(qū)沙頭街道規(guī)劃118.55公頃的高爾夫體育公園，這一面積與深圳高爾夫俱樂部大致相符，彼時建設(shè)狀態(tài)為擬改造提升。另據(jù)2025年印發(fā)的《深圳市國土空間總體規(guī)劃（2021—2035年）》，深圳高爾夫俱樂部所在地被標(biāo)為戰(zhàn)略預(yù)留區(qū)。

圖片來源：《深圳市公園建設(shè)發(fā)展專項規(guī)劃（2021—2035年）》截圖

有接近深圳市特發(fā)集團有限公司（以下簡稱特發(fā)集團）的人士告訴記者，由于歷史遺留問題等，此前深圳高爾夫俱樂部改造長期推進緩慢，當(dāng)前俱樂部日常運營、維護由特發(fā)集團受托管理，核心問題由深圳市級統(tǒng)籌。這一表述也獲得相關(guān)政府部門人士確認(rèn)。

資源重配

平衡公共利益與產(chǎn)業(yè)升級需求

如果說深圳高爾夫俱樂部改造是取得突破，寶安區(qū)九圍的港中旅聚豪高爾夫球場轉(zhuǎn)型則非常徹底。

今年6月，《每日經(jīng)濟新聞》記者實地探訪發(fā)現(xiàn)，原高爾夫球場已蛻變?yōu)槠髽I(yè)的“總部院子”。這處規(guī)劃總建筑面積超130萬平方米的“國際總部區(qū)”已經(jīng)掛牌，首開區(qū)在今年2月7日正式開工。

港中旅聚豪高爾夫球場變?yōu)槠髽I(yè)國際總部區(qū)域 圖片來源：每經(jīng)記者 甄素靜 攝

在業(yè)內(nèi)人士看來，深圳前述兩處高爾夫球場功能轉(zhuǎn)化，對深圳城市發(fā)展意義重大，難度也不小。

記者了解到，按照土地整備相關(guān)收回政策，一般的項目涉及流程包含現(xiàn)狀土地評估與談判、與現(xiàn)狀權(quán)益人簽訂補償協(xié)議（土地置換協(xié)議）、現(xiàn)狀建筑物及構(gòu)筑物完成清拆，產(chǎn)權(quán)注銷、土地移交，收地入庫、項目用地出讓及建設(shè)等流程。

在深圳市城市更新協(xié)會評估與咨詢專業(yè)委員會副主任羅宇看來，一般土地整備項目在與現(xiàn)狀權(quán)利人搬遷談判、產(chǎn)權(quán)注銷等方面時間較為不可控。“高爾夫球場占地面積大且服務(wù)人群相對小眾，土地利用效率低，但通過土地整備來建設(shè)公園的實施難度較大。深圳高爾夫俱樂部球場西區(qū)轉(zhuǎn)型為公園綠地是一個良好開頭，更有利于滿足城市發(fā)展的多元公共服務(wù)需求。”

宋丁也認(rèn)為，香蜜湖新金融中心體育公園的規(guī)劃延續(xù)了片區(qū)低容積率屬性，定位為既與原高爾夫球場功能銜接，又可有效服務(wù)于香蜜湖大金融中心。且該地塊面積相對較小、地面設(shè)施簡單、功能定位偏公益性，整備落地速度更快。福田、寶安高爾夫球場整備均符合當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)更新需求，將成為深圳經(jīng)濟發(fā)展的“新增長極”。

“城市核心區(qū)土地資源重新配置，本質(zhì)是發(fā)展權(quán)的再分配。”宋丁總結(jié)，高爾夫球場的功能轉(zhuǎn)換不僅優(yōu)化了土地利用效率，更通過“體育公園+總部經(jīng)濟”組合，實現(xiàn)了公共利益與產(chǎn)業(yè)升級的平衡，為超大城市存量用地開發(fā)提供了樣本。

對于深圳高爾夫球場內(nèi)別墅的處置問題，宋丁認(rèn)為，政府可能采取“先易后難”策略，如對會員問題通過“不再續(xù)費”自然消化，對別墅則考慮引入舊改“房票制度”，以補償置換方式引導(dǎo)業(yè)主遷移，逐步解決產(chǎn)權(quán)爭議。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 孔澤思 攝