穩健底盤與成長勢能：我愛我家2025年半年報的雙重信號

今年上半年，房地產市場在政策持續優化調整下，逐步企穩回升，剛性和改善性住房需求有序釋放，核心城市二手房市場復蘇態勢明顯。

在這一行業背景下，我愛我家集團交出了一份頗具含金量的“期中成績單”。上半年財報顯示，實現歸母凈利潤3,840萬元，較去年同期增長30.8%，扣非歸母凈利潤達4,991.71萬元，較去年同期大幅增長213.89%。

這種逆勢增長的發展態勢，在當下居住服務行業實屬難得，充分證明了公司商業模式的韌性和管理團隊的戰略執行力。隨著房地產市場逐步進入存量時代，政策環境持續優化，行業集中度不斷提升，我愛我家作為頭部企業的潛力有望進一步釋放，發展前景值得期待。

業務模式穩定性：現金流健康與抗周期能力的雙重保障

居住服務行業的商業模式，本質上是一種“輕資產、重運營”的生意，因此這類企業的業務結構設計使其具備了穿越周期的穩定性。

與一般房地產開發企業不同，房產經紀企業作為居住領域的交易服務商和資產管理運營商，不承擔土地增值風險，也沒有大規模存貨跌價壓力，其收入主要來源于交易傭金和資產管理服務費，這種模式決定了公司具有天然的現金流優勢和業務自驅力。

深入分析我愛我家的業務構成，可以清晰地看到這種穩定性如何在公司運營中得到體現。

首先，現金流的穩定性是這類企業商業模式最顯著的特征之一。

主要表現在兩個方面：一是居住交易服務通常是合同簽訂與傭金收取基本同步，不存在賬期；二是資產管理業務（相寓）的租金收入穩定且周期性較弱，能夠提供持續的現金流支撐。

其次，從收入結構看，我愛我家已經形成了經紀、資管、新房等多業務協同發展的格局。上半年，經紀業務GTV同比增長10.5%，資產管理業務GTV增長0.2%，新房業務GTV增長32.6%。這種多元化收入來源有效分散了單一業務的市場風險，保障整體業績的穩定性。

我愛我家的穩健運營能力，不僅來源于業務結構，還植根于其制度化的運營體系。

我愛我家在全國范圍內建立了標準化的服務流程和培訓體系，確保不同城市、不同門店能夠提供一致的服務體驗。這種標準化既提升了運營效率，也降低了業務擴張的邊際成本。

而且，公司治理結構完善，具有明確的決策權限劃分和完善的公司章程。在面對重大經營決策時，董事會能夠綜合各方意見，做出合理決策。同時，公司建立了有效的內部控制系統，涵蓋風險管理、財務報告等方面，能夠有效應對各種風險，確保業務的穩健運營。

此外，值得一提的還有品牌護城河。我愛我家品牌歷經二十五年的市場考驗，具有廣泛認知度和深厚影響力。強大的品牌影響力能夠吸引客戶和人才，增強市場對公司的信心，形成業務穩健發展的“壓艙石”。

以上這些特質，共同構成了我愛我家抵御種種不確定性的“護城河”。在房地產市場從增量向存量轉變的大背景下，這種以服務為核心、有強大護城河的商業模式，將越來越顯現出其長期穩健性。

存量房時代的競爭優勢：經紀與資管雙輪驅動的戰略布局

中國房地產市場正在經歷從增量開發向存量運營的歷史性轉變，這一趨勢在核心城市表現得尤為明顯。

據行業數據，2024年中國存量房買賣市場規模已達7萬億-8萬億元，預計2030年將突破10萬億元；住宅租賃市場規模同樣可觀，2023年中國租房人口已接近2.6億，2025年有望突破3億大關，有機構預計到2025年，中國房屋租賃市場規模將達到3.2萬億元，2025年—2030年的復合增長率預計為7.5%。

在這一行業大背景下，我愛我家“經紀與資管雙輪驅動”的發展戰略，通過兩大業務板塊的協同發展，不僅抓住了存量房時代的市場機遇，更構建了難以復制的競爭優勢。

先說經紀業務，上半年公司經紀業務實現收入20.32億元，同比增長13.57%。支撐這一業績的是我愛我家在核心城市的深度布局和持續提升的市場份額。其中，上海地區市占率連續三年提升，北京和杭州等地區市占率繼續在頭部保持穩定。市場地位進一步鞏固。

我愛我家經紀業務的競爭力明顯。一是門店網絡密度，我愛我家在全國擁有近3000家門店，在重點城市形成了充分覆蓋的線下服務網點；二是多年積累的房源數據庫和客戶資源，這是其應對外部競爭的重要壁壘；三是持續迭代的服務能力，包括交易流程的專業化、合規化和透明化，提升了客戶滿意度和品牌黏性；四是持續的數字化投入，不僅大幅提升了各城市業務運營的標準化水平，還為平臺內經紀人源源不斷地提供精準流量和精準商機。

再說資產管理業務，相寓作為我愛我家旗下的住房租賃品牌，已經成為公司戰略布局中的重要一環。目前，相寓在管房源數量達到31.9萬套，相比去年同期提升約9%，繼續領跑行業。資產管理業務提供的穩定現金流和持續服務收入，為公司提供了對抗行業周期的有力抓手。

相寓業務的競爭優勢源于其規模效應和運營效率。在規模方面，龐大的在管房源使我愛我家在房源獲取、家電配置、租客匹配等方面擁有顯著的成本優勢；在運營方面，公司通過標準化、數字化的管理手段，提高了房源周轉率和租金回報率。

與此同時，相寓業務與經紀業務形成了良好的協同效應——租賃客戶可能轉化為未來的購房客戶，而房產交易客戶也可能有租賃需求，這種業務聯動為我愛我家提供了全生命周期的客戶價值挖掘機會。

此外還有新房業務，在深耕存量房市場的同時，我愛我家也敏銳地抓住了新房渠道業務的增長機遇。上半年，公司新房業務實現收入4.69億元，同比增長24.32%，增速領先于其他業務板塊。

這一成績的取得，一方面受益于重點城市新房市場交易活躍度的提升；另一方面也源于我愛我家在渠道整合和服務創新上的持續投入。

在新房銷售渠道日益多元化的背景下，我愛我家憑借龐大的客戶基礎和線下網絡，為開發商提供了高效的客源導流服務。特別是在“好房子”政策推動下，購房者對專業服務的需求增加，這為我愛我家等具備專業能力和信譽背書的機構帶來了發展機遇。與此同時，公司通過“首付找房”等創新工具，降低了購房者的決策門檻，進一步激活了市場需求。

除了傳統的經紀、資管和新房業務外，我愛我家正在積極拓展服務邊界，構建更完整的居住服務生態。比如，與京東在商品供應鏈和服務供應鏈領域開展深度合作，共同打造社區生活服務體驗；與業之峰等頭部裝修公司達成戰略合作，提供從購房咨詢到裝修設計的一站式解決方案。

這種生態化發展戰略，提高了客戶黏性和單客戶價值，拓展了新的收入來源，也強化了我愛我家居住服務綜合提供商的品牌定位。在行業競爭日益激烈的背景下，這種全鏈條的服務能力將成為區分頭部企業與中小玩家的關鍵因素。

行業前景與公司未來：政策寬松周期中的爆發機遇

當前中國房地產市場正處于一個關鍵的歷史節點，政策環境、市場結構和消費需求都在發生深刻變化。

2025年政府工作報告首次將“穩住樓市”寫入總體要求，明確提出“持續用力推動房地產市場止跌回穩”的政策目標。在這一政策導向下，各地陸續出臺了一系列支持住房消費的舉措，形成了“歷史上購房條件最寬松”的環境。

對于我愛我家這樣的頭部居住服務企業而言，這種行業變局既帶來了短期業務復蘇的機遇，更提供了長期價值成長的廣闊空間。

同時，中國居住服務行業正在經歷一場深刻的結構性變革，市場集中度持續提高，頭部企業的競爭優勢不斷擴大。這一趨勢主要受三個因素驅動：一是監管趨嚴提高了行業準入門檻，不規范的小中介逐漸退出市場；二是消費者對專業服務的需求增加，品牌企業的市場份額自然提升；三是數字化投入的規模效應，使得大企業在技術應用上更具優勢。

我愛我家作為行業龍頭之一，正在充分受益于這一集中化進程。公司擁有25年的行業積淀，覆蓋全國的門店網絡，龐大的資產管理規模，以及持續投入建設的數字化平臺。這些競爭優勢不僅幫助公司在當前市場環境下獲得高于行業平均的增速，更將在長期競爭中形成“強者愈強”的馬太效應。

行業集中度的提升也反映在盈利能力的變化上。雖然整體市場環境仍有挑戰，但我愛我家等頭部企業通過規模效應和精細化管理，已經實現了毛利率的穩步提升。上半年，公司經紀業務實現毛利率22.82%，同比提升0.13個百分點。隨著市場地位的進一步鞏固，這種盈利改善的趨勢有望延續。

縱觀我愛我家2025年上半年的業績表現與戰略布局，可以清晰地看到一家居住服務頭部企業在市場變革中的穩健姿態與前瞻視野，充分展現了公司商業模式的韌性與活力。

展望未來，中國房地產市場正在經歷從增量開發向存量運營的歷史性轉變。在這一過程中，居住服務行業將扮演越來越重要的角色，市場空間有望持續擴大。

巨大的市場潛力，為我愛我家等專業服務機構提供了廣闊的發展舞臺。而行業集中度的持續提升，則使頭部企業能夠獲得高于行業平均的增速和更優的盈利能力。

在今年8月份國金證券發布的研報中，對比了在A股上市的地產服務商（南都物業、新大正、招商積余）以及H股上市的貝殼-W，指出可比公司2025—2027年PE平均值分別為16.7x、15.7x和14.2x。鑒于我愛我家是目前A股唯一房地產經紀公司，業務具有獨特性，未來經紀+資管板塊發展帶動業績進入增長期，估值上相比其他公司有所溢價，給予“增持”評級。

未來幾年，隨著行業環境的進一步改善和公司戰略的深入推進，我愛我家的成長故事值得期待。

（本文不構成任何投資建議，信息披露內容以公司公告為準。投資者據此操作，風險自擔。）