博鰲·觀點｜資深物業人李長江：物業需要時間去做服務，不要用更多時間去催費

每經記者｜陳利    每經編輯｜陳夢妤    

“（物業）行業仍然是有希望的，只不過到了要改變模式的時候?！?/p>

8月14日，資深物業人李長江在2025博鰲物業暨城市服務大會上表示，無論是包干制、酬金制還是托管模式（信托制），以哪種模式服務業主，當下看來其實是業主說了算。 

資深物業人李長江 主辦方供圖

針對當前行業現狀，物業公司的市場機會在哪里？

“當下創業型物企非常有機會，這種機會來源于新模式、新服務?！崩铋L江表示，當前物業公司講回歸本原、回歸服務，但很多時候沒有因為客觀的環境變化而改變，如對每個人的考核指標，并沒有發生顯著的結構性變化。

在他看來，“當下不好，當下又很好。物業公司的決策者們，能夠依照政策的變化、市場的變化，去做未必那么炫的服務，成本或許不一定那么高”。 

一個值得注意的現象是，近段時間以來，包括龍湖物業、金科服務、中海物業等在內的品牌物企均發布了主動撤場公告。據中指研究院觀察，2025年以來，物業企業主動退出管理項目的案例數量較過往有所增加，背后是企業策略轉變、業主訴求覺醒與行業持續承壓等因素共同作用的結果，而物業費收繳困難導致運營虧損是主要原因。

在當天的演講中，李長江也明確指出，當前物企的困境在于收繳率，不停地催費，不停地提出不滿，越不滿越催費。不過，物業公司退了以后去拿別的項目，可能也是別的公司退出來的。 

“物業需要時間去做服務，不要用更多時間去催費。”李長江指出，好服務首先是真實業主需要的服務，同時業主能看得見的服務，如環境衛生、綠化好、小區安全；物業公司要做員工能力范圍內的服務，超越自己公司的實際能力，注定做不好服務；要做適應市場競爭的服務。 

“價格則是業主說了算?！崩铋L江對萬物云提出的“彈性定價”表示認可，“彈性定價的價格有兩個組成部分，一是固定價格，如電梯維保、消防等剛性需求部分，不管誰來做，這部分費用都是要付的；二是跟服務相關的（彈性）價格部分”。

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封面圖片來源：主辦方供圖