多地密集推進(jìn)“商轉(zhuǎn)公”，100萬元房貸月供直降近200元

每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

近期，多地出臺“商轉(zhuǎn)公”的相關(guān)政策，引起廣泛關(guān)注。

7月2日，廣州住房公積金管理中心發(fā)布關(guān)于公開征求 《廣州商業(yè)性個人住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金個人住房貸款實施辦法（暫行）》（征求意見稿）意見的公告。公告擬明確，當(dāng)住房公積金個人住房貸款率低于75%時啟動“商轉(zhuǎn)公”貸款。

此前的7月1日，海南省住房公積金管理局發(fā)布《海南省個人住房商業(yè)貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款管理辦法（征求意見稿）》。根據(jù)《征求意見稿》，海南省住房公積金繳存職工可將尚未結(jié)清的個人住房商業(yè)貸款轉(zhuǎn)為住房公積金貸款，貸款方式分為“帶押直轉(zhuǎn)”和“自籌結(jié)清”兩種，靈活滿足不同購房者的需求。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計，今年以來，已有深圳、重慶、武漢、合肥等近20個城市和地區(qū)密集推進(jìn)“商轉(zhuǎn)公”。

部分業(yè)內(nèi)人士向每經(jīng)記者分析指出，這一政策的主要方式是讓符合條件的購房者將利率相對較高的商業(yè)貸款轉(zhuǎn)為利率更低的公積金貸款，核心在于減輕購房者房貸壓力。

“此前購房群體中，有相當(dāng)一部分是通過純商貸購房的，如2017年市場火熱時，許多樓盤不接受公積金貸款。如今，一些城市允許‘商轉(zhuǎn)公’，這部分人群便可申請。這一政策具有明顯的降成本、促消費意圖。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉7月3日通過微信向每經(jīng)記者分析指出。

來源：廣州住房公積金管理中心官網(wǎng)

住房公積金“蓄水”充足

事實上，多地密集推出“商轉(zhuǎn)公”政策，并非偶然。

從住房公積金自身情況來看，其資金池的充裕程度也為政策實施提供了有力支持。比如廣州在發(fā)布“商轉(zhuǎn)公”征求意見稿的前兩天，還公布了2025年公積金年度結(jié)息情況。

6月30日，廣州住房公積金管理中心順利完成年度結(jié)息工作。職工住房公積金賬戶存款利率按一年期定期存款基準(zhǔn)利率1.5%執(zhí)行，本次（2024年7月1日至2025年6月30日）共向繳存職工支付利息44.72億元，同比增長7.40%，再次刷新歷史紀(jì)錄。

此外，2024年廣州住房公積金繳存額為1312.54億元，同比增長4.88%。

2024年廣州住房公積金繳存額情況 來源：廣州住房公積金管理中心

廣州住房公積金年度結(jié)息和繳存額的持續(xù)增長，為“商轉(zhuǎn)公”政策的推出預(yù)留了充足空間。

而從市場層面來看，部分城市目前仍面臨房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)弱的壓力。

據(jù)麟評居住大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，6月份，廣州二手房成交活躍度有所上升，但二手房價格仍維持下行趨勢，當(dāng)月環(huán)比下降0.7%，同比下跌4.9%。

在傳統(tǒng)刺激政策效果有限的背景下，住房公積金政策成為地方政府可利用的重要手段之一。

在LPR保持穩(wěn)定的當(dāng)下，“商轉(zhuǎn)公”政策成為地方政府可自主操作的有效降成本方式。以廣州為例，目前5年以上首套個人住房公積金貸款利率為2.6%，而商業(yè)貸款利率約為3.0%，存在一定利差。通過“商轉(zhuǎn)公”，購房者能直接享受到利率差帶來的實惠，這比單純等待LPR下調(diào)更具針對性和可操作性。

每經(jīng)記者注意到，雖然多地已推出“商轉(zhuǎn)公”政策，但在申請“商轉(zhuǎn)公”時，各城市也設(shè)置了相應(yīng)的條件和機(jī)制。

如廣州規(guī)定，當(dāng)住房公積金個貸率低于75%時啟動“商轉(zhuǎn)公”，達(dá)到85%及以上時采取管控措施，達(dá)到90%及以上時暫停；河北保定則要求，在本地連續(xù)繳存住房公積金滿兩年、商貸還款滿兩年且無逾期，方能“商轉(zhuǎn)公”；石家莊的“商轉(zhuǎn)公”則采取分階段實施，逐步放寬對房屋登記日期的要求。

另據(jù)易居研究院統(tǒng)計，目前在各地常見的住房公積金政策主要有四大類，分別為繳存政策、購房政策、租房政策和資金管理類政策，這些政策包括提高貸款額度、擴(kuò)大使用范圍、支持跨城貸款或提取、降低公積金貸款利率等。

百萬元房貸月供直降近200元

對于各地陸續(xù)推出的“商轉(zhuǎn)公”政策，部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是通過降低房貸利息成本的方式，為購房者減輕負(fù)擔(dān)。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，商轉(zhuǎn)公政策的直接效應(yīng)是將原本的商業(yè)銀行貸款利息轉(zhuǎn)換為公積金利息，從而降低每月的房貸按揭貸款成本。該政策最直接的影響是減少了存量房貸的利息成本。

中指研究院華南分院研究主管陳雪強也認(rèn)為，“商轉(zhuǎn)公”政策旨在減輕購房者的住房貸款利息支出，釋放社會消費需求，并進(jìn)一步發(fā)揮住房公積金制度的支持作用。

那么，若“商轉(zhuǎn)公”政策真正實施，購房者還房貸的成本究竟能降低多少呢？

每經(jīng)記者估算，若一位購房者在廣州有剩余本金100萬元、貸款剩余期限20年、利率3.0%的商業(yè)住房貸款，采用等額本息還款方式，則目前每月月供約為5546元。

如果成功轉(zhuǎn)為公積金貸款，按照廣州現(xiàn)行的首套房住房公積金貸款利率2.6%計算，同樣100萬元貸款、20年等額本息還款，每月月供約為5348元。

也就是說，100萬元商業(yè)貸款轉(zhuǎn)為住房公積金貸款后，每月可減少約198元月供，一年可節(jié)省約2376元，20年累計可節(jié)省47520元。

100萬元商業(yè)貸款與住房公積金貸款對比

李宇嘉認(rèn)為，商貸轉(zhuǎn)為純住房公積金貸款的訴求一直較強，但此前未能實施。“近期紓困政策開始轉(zhuǎn)向，從傳統(tǒng)的刺激轉(zhuǎn)向促消費、惠民生、降成本。在住房回歸居住屬性、一般商品屬性或大宗消費品屬性后，剛需和剛改主導(dǎo)市場，且對價格、購房成本較為敏感。同時，近期住房政策轉(zhuǎn)向普通消費品促銷導(dǎo)向，如各地舉辦的各種展銷會、以舊換新，國補覆蓋，城市更新補短板等，商轉(zhuǎn)公也屬于此序列。”

他同時提到，房價波動對“商轉(zhuǎn)公”政策效果有較大影響。若房價明顯下跌，房屋評估價降低，可能導(dǎo)致住房公積金貸款額度受限，購房者需補足的資金增加，進(jìn)而削弱政策的吸引力。

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封面圖片來源：圖片來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 劉國梅 攝