從“20年糊涂賬”到每一筆可查？廣州2萬人大社區7月4日表決，信托制物業如何取“信”？

每經記者｜陳榮浩    每經編輯｜陳夢妤    

廣州華南新城小區  圖源｜每經記者 陳榮浩

在廣州番禺區，一個有著20多年歷史、2萬常住人口的大型社區華南新城，正醞釀一場“物業變革”。

6月26日，《每日經濟新聞》記者從華南新城業主處獲悉，該小區7月4日將召開業主大會，除了常規的業主管理、選舉業委會委員等議題外，還將表決引入信托制物業服務模式，這在廣州尚屬首例。

作為合生創展旗下的老牌社區，華南新城曾因環境優美著稱，但隨著包干制物業模式下服務質量下滑、財務不透明等問題積弊日深，業主此前兩次成立業委會均以失敗告終。

6月27日，華南新城物業經理林曉林在接受每經記者微信采訪時表示：“如果轉變為信托制物業模式，對物業公司還是有一定影響的，如經營自主受限、收益分配不靈活等。該模式當下的挑戰在于，目前廣州的信托制物業還處于探索中，機制運行上可能還不大成熟，需要一定的磨合時間。”

從全國范圍看，成都、合肥等地此前已有小區推行信托制物業服務，這一模式能否改寫“老小區難治”的宿命，也是業內較為關心的話題。

華南新城的困境極具代表性。

作為廣州早期開發的大型社區，其采用的包干制物業模式曾是行業主流，業主按面積繳納物業費，物業公司自負盈虧。

但隨著時間推移，這套模式的弊端逐漸顯現。有業主向每經記者直言：“20多年來，小區公共收益去向不明，社區服務質量也每況愈下。”

矛盾的核心在于資金監管缺位。

包干制下，物業費全部匯入總部賬戶，再由總部按預算劃撥給小區。“但現實情況是，交的錢怎么花、花在哪兒，業主基本不知道。”華南新城業主郭先生指出。

那么，信托制是如何破局的？業主方面多次向記者提及財務透明。

與包干制不同，信托制物業的本質是“資金信托+服務托管”，物業費及公共收益將作為信托財產存入銀行共管賬戶，物業企業作為受托人，按約定比例提取酬勞，其余資金“以收定支”，專項用于小區服務。

郭先生認為，信托制相比包干制的好處在于，物業公司從服務角色轉變為管家角色，以酬金形式獲取服務費，剩余物業費仍歸全體業主所有，用于小區建設與維護，這種模式將倒逼物業公司主動提升服務品質。

“在該模式下，業主可通過信息平臺查詢每筆收支憑證，甚至參與預算制定。這相當于把物業公司變成‘職業經理人’，業主是‘老板’，對資金使用和服務內容擁有更大話語權。”郭先生比喻道。

華南新城小區 每經記者 陳榮浩 攝

那么，華南新城的物業方面又是怎么看待信托制物業服務的？

林曉林表示，不少業主想實行信托制物業服務，其實主要看中的是年度預算的公開透明，以及該模式執行后可能提升對物業公司的信任度。

在林曉林看來，物業信托制本質是酬金制的升級版，重點還是解決業主們的實際問題，提升小區整體服務質量。

中物智庫高級研究員宋子謙接受每經記者微信采訪時則表示，信托制模式下，物業公司的協商成本有可能會顯著增加。

“日常管理中每一筆支出和每一項工作，需要面對每一位業主可能提出的咨詢、質疑和抱怨。而業主需求千差萬別、訴求種類繁雜、認知不一而足、素質良莠不齊，協商溝通方面的工作量相比傳統物管模式增加了不少。”宋子謙說。

從全國范圍看，信托制物業在全國多地已展現潛力。

據新華網此前報道，合肥高新區上鐵銀欣花園小區在試點信托制物業模式后，物業費收繳率從70%躍升至97%，全年物業投訴量下降到個位數。

“成都新津”微信公眾號顯示，位于成都新津區的一品水軒小區，是2021年該區首批實行信托制物業試點的小區之一，小區采取“線上+線下”雙公開形式，公開物業費繳納和使用情況，物業費繳納率曾一度達到100%。

郭先生提到，推行信托制物業服務有“三道坎”。

“首先，要看小區業委會能否順利成立，不同城市成立業委會的難度不一樣，相對來說，廣州對計票規則、候選人資格等要求更嚴格，基層政府對業委會的態度也更謹慎。此外，還存在業主認知與利益博弈的問題，業主間的表決可能也存在分歧。另外，物業公司與業主間需要‘信任重建’，因為信托制意味著利潤壓縮，還存在后續與物業公司磨合的問題。”郭先生說。

克而瑞物管研究總監馬燕嬌認為，目前多數城市小區在推行信托制物業服務時有兩大難點。

一方面，當前《中華人民共和國民法典》等未明確信托制物業的法律定位，缺乏對賬戶權屬、業主表決權、物業公司違約責任等細節的強制規范，實踐中易引發糾紛；另一方面，存在流程重構成本，雙賬戶體系復雜化，共管賬戶需銀行、業主代表、物業三方協同，資金劃轉審計成本顯著增加，老舊小區業主可能抵觸分攤。

馬燕嬌還提到，雖然信托制物業會使小區的財務更加透明，但該模式同樣無法繞過“低收費-高成本”剪刀差和業主自治薄弱等深層矛盾，易形成“透明下的服務滑坡”，尤其是資源匱乏的老舊小區，可能因成本矛盾放大而適得其反，關鍵仍在于小區支付能力與組織成熟度。

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封面圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝