華泰蘇州恒泰租賃住房REIT啟動發售， 打造“人才安居”金融服務樣本

2025年4月22日，由華泰證券旗下華泰證券（上海）資產管理有限公司（簡稱“華泰證券資管”）擔任基金管理人和資產支持證券管理人的“華泰紫金蘇州恒泰租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金”（簡稱“華泰蘇州恒泰租賃住房REIT”，以下簡稱“本項目”）正式發售。

華泰證券資管長期以來踐行金融服務實體經濟使命，以專業優質的服務助力實現“強富美高”新江蘇建設。作為江蘇省首單租賃住房REITs項目，本項目底層資產為蘇州工業園區最大的“人才優租房”社區，預計融資規模為13.67億元。根據招募說明書介紹，募集資金擬用于蘇州市租賃住房市場建設發展，與恒泰集團未來租住板塊規劃建設相契合，進一步支持實體經濟發展。

本項目所在地為蘇州工業園區。根據蘇州工業園區管委會官網資料，截至目前，蘇州工業園區入駐企業已接近20萬家，具有獨特的人才客群優勢，園區高新技術產業產值占規模以上工業總產值比重達74%，經濟密度、開放程度、創新濃度均位居全國前列，自2016年起連續9年在國家級經開區綜合考評中位列第一。

本項目原始權益人為蘇州工業園區公租房管理有限公司。原始權益人控股股東蘇州恒泰控股集團有限公司（簡稱“恒泰集團”）是蘇州工業園區直屬大型國有企業，業務板塊涵蓋商業辦公、產業園區、租賃住房、工程代建、商業管理、物業管理等，擁有蘇州中心、蘇州東站、恒泰智造、恒泰星寓等代表項目和行業品牌，曾于2023年取得中誠信國際信用評級有限公司給予的國內AAA最高主體信用評級。恒泰集團租賃住房業務板塊管理主體“恒泰租住”是目前蘇州最大的租賃住房持有和運營主體，目前自持或運營租賃住房項目合計達16個，約155萬平方米，可滿足約4.3萬人居住需求，曾獲北京中指信息技術研究院評選的2024年中國住房租賃企業綜合實力前十。

項目底層資產菁英公寓系園區內最大的“人才優租房”社區，位于蘇州獨墅湖科教創新區核心地帶，標的總產證面積約27.56萬平方米，至今累計為約3.4萬優質人才提供住房保障。項目3公里范圍內分布各類商業設施、地鐵公交、醫院、高校等，具備齊全的周邊配套設施，居住環境和豐富的社區活動，使得菁英公寓深受蘇州地區廣大的候租人群喜愛，具備顯著的人才虹吸效應，經營情況表現良好。

根據招募說明書與項目盡職調查報告數據，2024年度項目底層加權平均出租率達到91.12%，剔除修繕戶型和預留單元后的2024年度加權平均出租率達到95.99%；項目凈現金流收益率達到4.75%。根據園區管委會數據，截至第七次人口普查，蘇州工業園區常住人口達到113.4萬人，較第六次人口普查增長63%，大量具有高學歷的優質人才的涌入，為項目提供穩定租金收入。恒泰集團未來五年計劃新增租賃住房建設投資約70億元，將進一步形成規模可觀的租賃住房資產，目前，已實現擴募優質儲備項目共12個，合計建筑面積達117.34萬平方米。此類擴募儲備將為華泰蘇州恒泰租賃住房REIT未來發行上市后的后續擴募帶來充足的可行性。

近年來，華泰證券資管在公募REITs領域多維度發力，前期已完成推動3單公募REITs項目上市，項目底層涵蓋高速公路、倉儲物流、產業園等不同類型資產，并持續不斷完善項目獲取、提升運營水平。華泰證券資管擁有私募資產管理業務和公募基金業務雙牌照，具備“投資資管”與“投行資管”特點。在投資端，以追求“絕對收益”為理念，以嚴控回撤與波動為核心目標，打磨極致的產品品控。在投行端，建立“以遠見，伴未來”的華泰REITs品牌，發揮多年來深耕底層資產的專業能力，在公募REITs業務中發揮好基金管理人及專項計劃管理人關鍵角色，使一二級市場、投融資市場充分銜接。

公募REITs將具有持續性、穩定性現金流的不動產資產轉化為流動性較強的上市證券的標準化產品，具有強制高分紅、投資門檻較低、流動性較好的特點，已成為投資者多元化配置資產、分散投資風險、致力增厚收益的優質選擇。伴隨著萬億級別REITs市場藍圖不斷展開，在中國證監會的統籌指導下，REITs市場的常態化發行明顯加快，全市場已有60余只REITs產品上市，租賃住房類REITs板塊集聚效應和示范效應逐步顯現。REITs市場的不斷蓬勃發展，將有助于國家“防風險、去杠桿、穩投資、補短板”進程，同時有益于完善儲蓄轉化投資機制、降低實體經濟杠桿、推動金融供給側改革、促進資本市場的高質量建設，為金融機構做好金融“五篇大文章”，持續服務實體經濟與民生發展打造范本。

風險提示:1、公募REITs與投資股票或債券的公募基金具有不同的風險收益特征，其預期風險和收益高于債券型基金和貨幣市場基金，低于股票型基金，具體風險評級結果以基金管理人和銷售機構提供的評級結果為準。2、公募REITs為基礎設施基金，大部分資產投資于基礎設施項目，具有權益屬性，受經濟環境、運營管理等因素影響，基礎設施項目市場價值及現金流情況可能發生變化，可能引起基金價格波動，甚至存在基礎設施項目遭遇極端事件(如地震、臺風等)發生較大損失而影響基金價格的風險。3、公募REITs在基礎設施之外投資固定收益資產，可能面臨信用風險、利率風險、收益率曲線風險、利差風險、供需風險和購買力風險。4、公募REITs采取封閉式運作，不開通申購贖回，存在流動性不足的風險。5、公募REITs基金存在其他與公募基金相關的風險和與基礎設施項目相關的風險，詳見招募說明書等法律文件。6、基金管理公司不保證基金一定盈利，也不保證最低收益。7、投資者在投資基金之前，請仔細閱讀基金的《基金合同》《招募說明書》和《產品資料概要》等基金法律文件，充分認識基金的風險收益特征和產品特性，認真考慮基金存在的各項風險因素，并根據自身的投資目的、投資期限、投資經驗、資產狀況等因素充分考慮自身的風險承受能力，在了解產品情況及銷售適當性意見的基礎上，理性判斷并謹慎做出投資決策，獨立承擔投資風險。8、本資料不作為任何法律文件，資料中的所有信息或所表達意見不構成投資、法律、會計或稅務的最終操作建議，我公司不就資料中的內容對最終操作建議做出任何擔保。在任何情況下，本公司不對任何人因使用本資料中的任何內容所引致的任何損失負任何責任。我國基金運作時間較短，不能反映股市發展的所有階段。市場有風險，入市需謹慎。