一季度樓市盤點(diǎn)｜熱點(diǎn)城市豪宅盤拉高新房均價(jià)，二手房“價(jià)跌量漲”，專家稱“剛需主要轉(zhuǎn)向二手房和租賃”

每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

3月，新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)明顯“止跌回穩(wěn)”態(tài)勢(shì)，但二手房?jī)r(jià)格整體仍然處于下跌狀態(tài)。

據(jù)中指研究院發(fā)布的報(bào)告，3月百城銷售均價(jià)新建住宅環(huán)比上漲0.17%，同比上漲2.63%；二手住宅環(huán)比下跌0.59%，同比下跌7.29%。值得一提的是，百城二手房均價(jià)已連跌35個(gè)月。

從各地成交勢(shì)頭看，北京、上海、深圳、廣州、成都、杭州等城市今年一季度回暖明顯。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，不少城市的新房?jī)r(jià)格回暖早于二手房。4月2日下午，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉通過(guò)微信向每經(jīng)記者表示：“目前剛需和改善需求已有回流趨勢(shì)，剛需主要轉(zhuǎn)向二手住房和租賃。以廣州為例，一季度二手房交易占比近60%，但200萬(wàn)元以下總價(jià)的二手房占比達(dá)到56%，考慮到很多年輕人租房，剛需大部分轉(zhuǎn)向二手房或租賃了，新房市場(chǎng)逐漸偏向改善型需求。”

豪宅盤拉高新房均價(jià)

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，3月百城新建住宅均價(jià)為16740元/平方米，環(huán)比上漲0.17%，同比上漲2.63%。

一線城市表現(xiàn)尤為突出，北京、上海受優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市影響，新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅顯著，分別達(dá)到0.73%和0.53%。二線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比微漲0.03%，而三四線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.09%。

在眾多新房?jī)r(jià)格上漲的城市中，北京、上海、合肥、武漢、成都等城市漲幅明顯。其中，北京一季度新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.73%，上海環(huán)比上漲0.53%，合肥環(huán)比上漲0.30%，武漢環(huán)比上漲0.27%，成都環(huán)比上漲0.26%。

3月百城新建住宅價(jià)格及環(huán)比漲跌幅（部分） 來(lái)源：中指研究院

而各地新房?jī)r(jià)格回暖，與供應(yīng)放緩以及優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市有較為直接的關(guān)系。

比如北京，今年3月以來(lái)，多個(gè)豪宅盤相繼入市。其中，來(lái)自海淀功德寺板塊的和樾望云、和樾玉鳴，加上豐臺(tái)新宮板塊的建發(fā)金茂·觀宸，根據(jù)開(kāi)發(fā)商發(fā)布的信息，開(kāi)盤當(dāng)天3個(gè)項(xiàng)目銷售額合計(jì)超170億元。3月16日，位于海淀永豐南板塊的頤海澐頌開(kāi)盤，其官微公布的銷售額突破72.5億元。

價(jià)格方面，和樾望云項(xiàng)目銷售均價(jià)10.55萬(wàn)元/平方米，主力戶型面積在97～178平方米；頤海澐頌銷售均價(jià)為9.03萬(wàn)元/平方米，主力戶型面積在97～171平方米。

與此同時(shí)，土地供應(yīng)節(jié)奏大幅放緩也是新房率先實(shí)現(xiàn)“止跌回暖”的一個(gè)重要原因。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年一季度300城住宅用地供應(yīng)面積同比下滑14.7%。其中，一線城市推出住宅用地面積同比下滑13.9%，二線城市下滑2.3%，三、四線城市下滑18.7%。

圖源：中指研究院

但新房供應(yīng)放緩并非今年才這樣。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年，50個(gè)代表城市商品住宅月均批準(zhǔn)上市面積1157萬(wàn)平方米，同比下降約29%（同口徑銷售面積同比下降約19%），新房供應(yīng)持續(xù)縮量，供給端表現(xiàn)整體偏弱。

“現(xiàn)在在深圳市場(chǎng)，二手房的整體成交還是要好于新房。一個(gè)好的跡象在于，隨著成交的不斷回升，開(kāi)發(fā)商的底氣也在不斷積累，主要體現(xiàn)在定價(jià)上已經(jīng)收回了部分折扣。”深圳房產(chǎn)中介謝伊通過(guò)微信表示。

謝伊告訴每經(jīng)記者，雖然目前深圳多數(shù)新盤跟備案價(jià)相比還是有折扣，但折扣力度已有所收回。“比如最近在龍華民治入市的鵬宸云筑二期，開(kāi)盤九三折，折后均價(jià)約5.71萬(wàn)元/平方米，而一期入市時(shí)是八八折。”

李宇嘉則表示，目前多數(shù)城市新房市場(chǎng)都呈現(xiàn)分化模式，一般新推盤去化率能達(dá)到40%左右，而之前推售的樓盤去化率較低，主要是因?yàn)樾峦票P往往是性價(jià)比較高的改善盤。此外，新房偏剛需的盤和高端盤交易較為活躍，但中間價(jià)位段交易不溫不火。

二手房“價(jià)跌量漲”

相比之下，二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)出“價(jià)跌量漲”現(xiàn)象。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，3月百城二手住宅均價(jià)為13988元/平方米，環(huán)比下跌0.59%，同比下跌7.29%，已連續(xù)35個(gè)月下跌。

其中，僅成都的二手房均價(jià)上漲，環(huán)比漲幅0.06%。淮安、溫州、鹽城等城市的二手房跌幅靠前，環(huán)比跌幅分別達(dá)1.80%、1.43%和1.33%。

不過(guò)，每經(jīng)記者注意到，雖然二手房?jī)r(jià)格有所下降，但成交量顯著回升。?

以北京為例，北京市住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，3月北京二手房網(wǎng)簽成交量超1.9萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)約35%。此前24個(gè)月，北京二手房單月成交高峰出現(xiàn)在去年12月，單月成交套數(shù)為2.16萬(wàn)套。

據(jù)深圳貝殼研究院數(shù)據(jù)，3月全市一二手住宅合計(jì)網(wǎng)簽量達(dá)10239套，創(chuàng)下近年同期新高。其中，新建商品住宅網(wǎng)簽4161套，二手住宅成交6078套。二手房漲幅更為顯著，與去年同期相比，成交量同比增幅達(dá)66.2%。

據(jù)樂(lè)有家統(tǒng)計(jì)，3月深圳二手成交價(jià)為6.36萬(wàn)元/平方米，環(huán)比小幅下降0.8%，已連續(xù)6個(gè)月穩(wěn)定在6.3萬(wàn)～6.4萬(wàn)元/平方米。

而正因此，二手房成為不少剛需客的選擇。

“當(dāng)下深圳二手房因?yàn)榇嬖谝欢ㄗh價(jià)空間，且整體價(jià)格表現(xiàn)要優(yōu)于新盤，已經(jīng)成為不少剛需客的主力場(chǎng)。”深圳羅湖房產(chǎn)中介高先生通過(guò)微信向每經(jīng)記者表示，目前市場(chǎng)上還是有部分二手“筍盤”比較有吸引力。

據(jù)其介紹，一套位于羅湖筍崗的祥福雅居小區(qū)81平方米3室1廳，貝殼掛牌價(jià)均價(jià)為5.49萬(wàn)元/平方米。“該房源業(yè)主掛牌價(jià)為430萬(wàn)元，同戶型在該小區(qū)普遍能賣到460萬(wàn)元以上。現(xiàn)在業(yè)主著急賣，價(jià)格大概能談到410萬(wàn)元，單價(jià)5.06萬(wàn)元/平方米。”

對(duì)于后續(xù)新房及二手房走勢(shì)，中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶在接受每經(jīng)記者微信采訪時(shí)提到：“新房方面，受城市核心區(qū)地塊供應(yīng)增加、優(yōu)質(zhì)地塊土拍升溫以及高品質(zhì)改善項(xiàng)目入市帶動(dòng)等多因素影響，整體價(jià)格或延續(xù)結(jié)構(gòu)性上漲態(tài)勢(shì)。而目前多數(shù)城市的二手房市場(chǎng)，仍然受到高掛牌量的壓制，預(yù)計(jì)短期內(nèi)仍將延續(xù)‘以價(jià)換量’，整體價(jià)格仍面臨一定調(diào)整壓力。”

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 甄素靜 攝