年報解讀 | 融創中國2024年虧損257億元背后：毛利大幅增加，物管和文旅板塊“逆襲”

每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

在債務重組方面取得重大進展的融創中國（HK01918，股價1.600港元，市值157.69億港元），2024年業績表現如何？

3月28日晚間，融創中國發布2024年度業績報告。報告期內，公司實現營業收入740.2億元，同比減少52%，其中“物管+文旅”兩大板塊收入超120億元，占比同比提升8.2個百分點；公司擁有人應占虧損約257億元，2023年虧損約為79.7億元；毛利為28.9億元，而2023年毛虧約25億元。

《每日經濟新聞》記者注意到，在累計計提減值總額超920億元后，融創中國仍保有551.5億元凈資產和405.2億元歸屬于母公司凈資產。與此同時，2024年有息負債同比減少181.6億元，降至2596.7億元。

“展望未來，集團將繼續堅定長期信心。”融創中國主席孫宏斌在報告中表示，2025年將全力以赴在各方支持下完成交付任務和境內公開市場債務風險的化解，爭取境外債務風險化解取得實質性關鍵進展。同時，以每一個項目權益凈資產的提升為日常管理基本目標，穩步推進項目債務風險化解和資產盤活，為集團未來逐步回到健康發展的軌道上奠定基礎。

來源：融創中國2024年報

虧損持續擴大VS毛利大幅增加

年報顯示，2024年，融創中國實現擁有人應占虧損約為257.0億元，較2023年（虧損約79.7億元）進一步擴大。

不過，由于2024年物業銷售收入結轉的高毛利項目占比提高，以及計提的物業減值撥備同比有所減少，2024年融創中國實現毛利約28.9億元，同比增加約53.9億元；毛利率約為3.9%，而2023年同期毛利率約-1.6%；截至報告期末，融創中國的現金余額約為197.5億元，同比減少48.7億元。

需要指出的是，受行業深度調整及公司流動性風險影響，2024年融創中國的經營質效依然在下降。報告期內，公司實現收入740.2億元，同比下降約52%，其中物業銷售收入占比約82.8%。

對此，融創中國解釋稱，主要由于物業銷售收入下降所致。公司目前處于集中資源解決保交付工作及債務問題的階段，在新增銷售規模收縮及外部融資渠道收窄等情況帶來的流動性壓力下，對已售物業項目的交付進度及新項目的開發及推售節奏產生階段性制約。

截至2024年末，融創中國連同其合營公司及聯營公司的總土地儲備面積為12776萬平方米，權益土地儲備面積為8756.5萬平方米，其中未售土地儲備約為9342萬平方米，這些土地大量分布在如上海、天津、北京等核心一二線城市。而從今年以來市場表現來看，這些城市已率先出現了回穩態勢，“充足的土地儲備是集團逐步恢復正常運營的堅實基礎。”

2020年以來融創中國業績表現 來源：百度股市通

對融創中國而言，如何有效化解債務風險，依然是其回歸正常發展需要面臨的挑戰。

2024年11月，融創中國宣布啟動境內債務重組，提供了折價回購、債轉股、以資抵債以及留債展期四項化債方案，并得到了債權人認可。在50多天時間里，融創中國就完成了規模達154億元的境內債重組，成為行業首家完成境內公司債整體重組的房企，預計削降約70%的境內公司債務，且5年內不再有兌付壓力。

境內債務重組的成功，使融創中國在2024年有息負債同比減少181.6億元，降至2596.7億元。進入2025年，融創中國依然在加大化債力度。據3月23日公告，融創中國已委任華利安諾基、盛德分別作為財務顧問及法律顧問，進一步尋求更全面的境外債務綜合解決方案，力爭在下一階段徹底化解境外債務風險。

“融創始終走在房企債務風險化解的最前列，其解題思路不僅為行業提供了優秀示范，也令公司在資本市場的信用修復早于預期。”有機構分析師指出，融創去年10月成功配股融資12.05億港元，已成為行業信心提振的標志性事件。

“物管+文旅”板塊營收“逆襲”

值得一提的是，盡管在房地產開發業務上尚未恢復，但2024年融創中國在文旅、物管方面的收入有了明顯改善，占比較2023年的8.1%提升至16.3%。

具體來看，2024年包括樂園、商業、酒店及冰雪等在內的融創文旅板塊實現收入約52.1億元，其中樂園、商業、冰雪三大業態全年客流量同比增7%至1.67億人次，管理的第九個室內滑雪場（武漢城建項目）成功開業，蘇州、正定及深圳項目正式進入開業籌備期，預計2025年將正式投入運營。

融創中國2024年主營構成 來源：百度股市通

物業服務板塊，2024年，融創服務實現收入69.7億元，其中來自第三方的收入68.02億元，同比增長5.6%，占總收入比例約為98%；在管建筑面積增長7%至2.9億平方米。

對融創中國而言，盤活存量項目和保交付依然是公司運營的首要目標。在資產盤活方面，融創中國已與多家頭部AMC（資產管理公司）、大型國有信托等金融機構達成合作，累計合作規模近350億元，為多個項目成功引入新增融資。

如融創武漢桃花源項目已獲東方資產第三次增資，累計合作規模已達51億元；長城資產與融創就重慶灣項目達成融資合作，擬注資24.76億元以保障該項目后續開發建設；北京融創壹號院獲中信金融資產支持，成功完成債務重組；天津梅江壹號院二期也獲得大型央企信托5.5億元項目新增融資。

此外，融創還獲得保交樓專項借款審批金額218億元、銀行配套融資審批金額104億元，以及“白名單”項目融資審批金額23億元，共計345億元。

得益于金融機構支持，融創中國旗下項目成功盤活并入市獲得成功。如外灘壹號院二期2024年實現三開盤三售罄，總銷售額達215億元；上海壹號院一批次開盤當日售罄，二批次開盤當日去化率超96%，銷售額達66億元。“2025年， 公司將繼續加大力度推動與資產管理公司等能提供增量資金的金融機構的合作， 進一步化解項目債務風險和盤活優質項目， 從而支持本集團運營的逐步恢復。”融創中國表示。

而在保交付方面，2024年，融創在全國84個城市共交付約17萬套房屋，近三年融創累計交付約66.8萬套，“2025年將繼續全力以赴交付6萬套房屋，基本完成全部保交付工作。”

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封面圖片來源：每經記者 張明雙 攝