聚焦“好房子” | 杭州“好房子”標準落地：品質升級背后，市場分化隱憂與機遇并存

每經記者 包晶晶    每經編輯 魏文藝    

小區人車分流、層高不低于3米、樓板厚度增加、打造全齡友好型活動場地……

杭州的“好房子”標準終于正式亮相。繼去年末杭州優化建設項目容積率及相關指標計算規則后，今年2月19日，杭州市政府常務會議研究了《杭州市進一步開展住宅品質提升工作的實施意見》（以下簡稱《實施意見》）等事項。3月11日，《實施意見》正式出臺，并配套制訂《杭州市住宅品質提升設計導則（試行）》（以下簡稱《導則》），將于4月1日起施行。

然而，《每日經濟新聞》記者留意到，在品質升級的“政策紅利”背后，市場對于產品分化的擔憂逐漸浮現。一方面，房企紛紛布局“層高3.5米”“智慧社區”等高端設計，“好房子”是否會借此機會提高價格？另一方面，存量新房面臨“產品力堰塞湖”困境，剛需盤在與“好房子”標準的對比中，是否會陷入去化僵局？

來源：杭州市城鄉建設委員會官網

大戶型層高不小于3.15米

記者注意到，《導則》從基本規定、規劃布局、建筑設計、結構設計、給排水設計、電氣設計、暖通設計、智能化設計、室外環境設計、運營維護十個方面，對杭州市新建商品住宅項目的建筑設計給出了更為詳盡的指導。此外，還對套內空間等提出了更細致的要求，諸如“高層住宅底層必須架空，且架空層高度不小于4米”“在住宅層高不小于3米的基礎上，大戶型要求層高不小于3.15米”“鼓勵結合景觀設置風雨連廊”等。

“杭州此前已發布《關于優化建設項目容積率及相關指標計算規則的通知》，其中規定在規劃條件中明確需采用封閉式陽臺的，陽臺按1/2計算容積率；風雨連廊不納入容積率計算等。此次則從建筑規范層面進行了更細致的標準提升，比如層高方面等。”

中指研究院華東大區常務副總高院生向每經記者介紹，“實際上，杭州在‘好房子’的探索上頗為積極。2024年12月，杭州市政協召開了‘品質住宅房產研討會’，中指研究院受邀參會，會議探討了各地開展‘四代宅’的情況以及杭州的相關工作。而杭州后續動作仍是圍繞‘好房子’標準推進，從‘好房子’的各個維度，即建筑標準進行提升。現行的建筑規范標準是多年前制定的，有必要進行提高”。

來源：杭州市城鄉建設委員會官網

值得一提的是，3月16日，浙江省發布《大力提振和擴大消費專項行動實施方案》（以下簡稱《實施方案》），其中明確，浙江將深入實施“好房子”試點，鼓勵地方優化容積率計算等規定，因地制宜增加改善性住房供給，有序推進現房銷售，推動構建房地產發展新模式。

“浙江發布的《實施方案》將‘好房子’建設和現房等模式推進置于首位，充分彰顯了其在住房消費中的重要地位。” 上海易居房地產研究院副院長嚴躍進向每經記者表示，“這一表述延續了去年以來‘好房子’建設的總體精神以及今年的總體工作部署。其創新之處在于，與中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發的《提振消費專項行動方案》中‘以高質量供給創造有效需求’的政策導向高度契合。通過建設‘好房子’和提供現房等舉措，較好地落實了高質量供給的導向，對創造有效住房需求具有良好的指引作用。”

市場如何看待“好房子”？

未來在“好房子”新規下誕生的產品無疑具備更強的競爭優勢，這對杭州市場現有的項目銷售是否會產生沖擊？“舊標準”下的新房，是否會加快出清速度？對于普通購房者而言，是否會因期待“好房子”而放慢置業腳步？

3月18日，杭州濱運映翠灣項目剛剛結束加推認購登記，置業顧問小張一邊忙著回應客戶提問，一邊告訴每經記者：“共有1000多組客戶報名，沒報名的肯定沒機會撿漏了，只能等下一批。”

談及杭州剛出臺的“好房子”標準，小張表示：“‘好房子’固然好，但實際上買房人對現在的新房熱情依舊高漲，畢竟‘好房子’價格可能更高，而當前推向市場的仍是限價項目。”

杭州市民陳先生則向每經記者表示：“過去兩年，杭州房價處于盤整階段，到底有多少改善型需求需要‘好房子’，這是個問題。另一個問題是，剛需群體能否買得起價格更高的‘好房子’？如果是改善需求，可能會選擇換購‘好房子’；如果是剛需，目前新房或者二手房整體價格仍處于較為適中的水平。”

杭州某位樓盤銷售現場 圖片來源：每日經濟新聞資料圖

“存量新房銷售肯定會受到影響。如今很多城市都已出現這種現象，比如南京、合肥。但杭州的優勢在于‘紅盤’去化速度很快。” 高院生分析指出，“這導致杭州的庫存存在一定結構性失衡，城區內真正在售的項目數量不多，存量相對不大，所以未來‘好房子’對城區范圍內項目的沖擊不會太大。但對郊區的一些項目肯定會造成一定壓力，而且是價格之外的多種因素共同作用的結果”。

不過，在“好房子”預期下，開發商對高周轉模式的執念可能會有所改變。高院生表示：“2024年10月之后推出的地塊取消了限價，企業為保證品質和利潤，更加注重產品前期的打磨，改變了以往的快周轉模式，所以項目入市節奏也有所放緩。”

一家頭部房企相關負責人向每經記者坦言：“杭州‘好房子’的剛性標準尚未完全推出，從營銷端直觀感受來看，客戶對‘好房子’的感知還不夠強烈。目前公司在售項目所剩房源不多，也不想進行促銷。另一方面，當下杭州市場表現良好，能夠實現高溢價銷售，所以并未針對‘好房子’專門開展促銷活動。”

值得注意的是，盡管2月是樓市傳統淡季，且受春節假期影響，但這并未過多干擾杭州市場。據中指研究院數據，2月杭州十區商品住宅供需規模較2024年同期分別增長40.2%和31.8%，今年前兩個月累計成交面積67.8萬平方米，同比增長3.8%。同時，2月單月和前兩月累計可售住宅面積均減少8.8%。

記者注意到，杭州不同區域、不同板塊的項目銷售表現分化明顯。在未來“好房子”的競爭環境下，項目該如何精準定位并快速去庫存？

“除房價因素外，部分郊區項目已進入現房階段，這其實是一大優勢。對很多購房者來說，實地看房，買了就能交房，節省了2至3年的時間成本。至于對各個項目的影響程度，取決于項目自身的進度和推盤規模。如果是循序漸進地推盤，可能不利因素會相互抵消，不會表現得過于明顯。” 高院生表示。

另一方面，杭州的土拍市場表現也十分亮眼，進一步增強了市場預期。

每經記者梳理發現，2月杭州共出讓14宗宅地，成交總金額達179.5億元，超過了上海。值得注意的是，這14宗土地平均溢價率達38.1%，在全國宅地出讓金TOP10城市（市本級）中位居榜首。

就在3月18日，杭州土拍又成功出讓2宗宅地，溢價率分別為24.07%和9.09%，成交總金額約23.75億元。其中，錢塘區下沙單元地塊的溢價率達24.07%，成交樓面價為20472元/平方米。高院生分析指出：“該地塊未來可打造小高層、洋房或疊墅，突破常規高層產品溢價瓶頸，預計新房價格在4萬元/平方米左右。”

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封面圖片來源：每經記者 包晶晶 攝