深圳新房市場進入9月未現回暖 首周成交環比降10.9%

每經記者｜陳榮浩    每經編輯｜陳夢妤    

“8月開始，市場相對冷清，（成交）下滑得很厲害。”9月9日上午，深圳一個新房項目的人士向《每日經濟新聞》記者如是感慨道。

深圳中原研究中心數據顯示，8月，深圳一手住宅網簽2537套，環比下滑3.0%。進入9月，新房市場未呈現回暖態勢。9月首周（9月2日~8日），全市新房住宅共成交416套，環比下降10.9%；面積共計42739平方米，環比下降11.1%。

不過，多數地產項目營銷人員還期待在“金九銀十”，這一樓市傳統銷售旺季的回歸：一方面，多數項目通過讓利促銷方式吸引客源；另一方面，新房的宣傳賣點也開始轉變，更為強調實際得房率、品質等。此外，線下“房交會”也比以前更為頻繁。

新房項目宣傳重點變了

據美聯物業研究中心數據，8月，深圳共計批售商品房4081套、46.74萬平方米，套數環比上升60.5%，但整體供應仍處在低位。

深圳市住建局房地產信息平臺數據顯示，截至8月底，深圳一手住宅庫存面積為50.97萬平方米，共計50500套，環比上升3.1%。按照過去12個月的平均備案套數推算，8月底，深圳一手住宅去化周期上升到22.2個月，比7月延長了0.4個月，庫存壓力再次增大。

近日，《每日經濟新聞》記者實地走訪了解到，目前，深圳多數新盤都有不同程度折扣，部分項目開始將得房率、房屋品質等當作重要宣傳賣點。

其中，位于龍華片區的中洲迎璽（備案名迎璽花園），是近期不少中介的推薦項目，同時因為折扣力度相對較大，吸引了不少購房者。

據該區域房產中介劉瑩介紹，“項目折扣較大，開盤打八七折，在龍華算賣得不錯了”。以一套97平方米房源為例，原價為675萬元，折后價格584萬元，相當于單價約6.02萬元/平方米。

據深圳房地產信息平臺，迎璽花園今年6月19日備案，總套數為746套，截至9月10日，待售房源為423套，整體去化率約43.3%。

位于寶安片區的前海未來城項目，目前已開放營銷中心，9月以來，不少中介也開始推薦該盤。

9月10日下午，在項目營銷中心，置業顧問鄧經理向記者介紹稱，目前，項目還處于儲客階段，所以正式價格還沒出來，預計9月下旬正式開盤。

得房率成為項目的重要宣傳點。“這個項目是深圳計容新規后才開建的，所以整體實際得房率要比新規之前的房源有改善，目前能做到87%～96%。”

而在會展灣雍境樣板間，項目直接標明了所用的工藝，置業顧問也會把樓盤工藝、品質當作重要宣傳點，向客戶解釋為何樓盤單價相對周邊項目要貴一些。

據深圳房地產信息平臺數據，會展灣雍境于去年8月正式備案，共778套房源，銷售均價約4.7萬元/平方米。截至9月10日，項目待售房源為343套，整體去化率約56%。

記者注意到，除了項目宣傳側重點開始發生變化外，線下房交會也變得頻繁。今年以來，深圳已陸續在福田、寶安、龍華、南山等片區舉辦“好房品鑒會”，一般都是由當地住建部門、街道辦、房協等搭臺，供開發商與潛在業主線下成交。

二手房市場活躍度提升

深圳二手房成交要遠好于新房。中原地產在研究報告中提到，自2023年四季度開始，深圳二手房議價空間長期維持在7%以上，今年繼續小幅度上升，“以價換量”趨勢明顯，到今年8月議價空間達7.9%。“目前，二手房性價比明顯優于新房，預計二手房會繼續受到市場青睞。”

事實上，相比去年同期，深圳二手房市場活躍度已有大幅提升。

據證券時報，深圳市房地產中介協會認為，“以價換量”成為當前支撐二手房市場月度相對高位的根本原因。不過，“以價換量”的持續性還有待驗證。根據經紀機構的日常走訪和交流反饋，進入8月以來，市場博弈烈度與強度明顯強于上半年，業主價格的“讓步”幅度有進一步加劇的趨勢，當前二手房市場表面“穩健”的基本盤仍不牢固。

《每日經濟新聞》記者在采訪中了解到，相比新房，深圳二手房價格回調更明顯。目前，深圳多數二手房的價格，相比之前高峰期已回調30%～40%，更具性價比。

如羅湖泥崗片區紅崗花園，樓齡普遍超30年，以小戶型為主。一套73平方米的三房一廳，業主掛牌價為280萬元，折合單價約3.83萬元/平方米，不僅低于4.95萬元/平方米的政府參考價，更是比2021年高峰時期每平方米超6萬元的單價低出不少。

這樣的價格回調，在過往一些備受追捧的熱門盤中也有所展現。以光明區龍光玖龍臺為例，該項目一期和二期開盤均價在4.5萬元/平方米和4.8萬元/平方米左右，2021年時有戶型創下過8.35萬元/平方米的高價，對比開盤價接近翻倍。

從房屋中介發的二手房單價看，目前，該項目價格已回至“5字頭”，一套102.2平方米的房源，售價560萬元，折合單價5.48萬元/平方米。

樂有家研究中心數據顯示，截至8月末，深圳全市二手房成交均價約5.9萬元/平方米，環比微幅下跌0.34%；但同比去年，已經下跌了約1.04萬元/平方米。而在2021年初，深圳二手房成交價格在每平方米8.3萬元左右。

樂有家研究中心認為，“以價換量”是趨勢而不是短周期，當均價接近6萬元/平方米時，量的提升也愈發明顯。

中原地產二級市場戰略中心總經理任壯指出，從中原地產的二手房價格指數來看，過去2~3年，國內多數城市均出現較明顯回調，包括深圳、長沙、福州、濟南等二手房成交相對活躍的城市。

“當前，深圳房地產市場面臨一定壓力，主要是一手房市場去化率低，庫存壓力較大，二手房價格回調明顯。”任壯分析稱，深圳作為一個具備投資吸引力的城市，房地產市場規模仍有潛力，未來趨勢可能更多依賴于租金回報率而非純樓價，投資者可考慮把租金回報率，作為重要參考指標。