深港澳調查｜房價創8年新低，租金創5年新高，香港樓市為何如此“裂變”？

每經記者 黃婉銀    每經編輯 陳夢妤    

8月22日下午，在香港從業三十多年的房產經紀人、第三地產代理有限公司（下稱D3地產）總經理吳文忠帶著來自上海的一家合作機構，站在一座1991年建成的樓前說：“這邊租金每個月大約12萬～13萬港元，一套出售總價在5000萬～1.5億港元不等。”

這個名叫帝景園的小區是香港知名豪宅之一，位于香港島中西區中半山，就是市場常說的“半山豪宅”之一。小區一共有5座樓，共計只有400余套房源。但建成后，香港本地開發商新鴻基地產選擇將其中的第2座、第3座自持，進行長線放租。

直到2024年3月，在香港樓市全面“撤辣”后，新鴻基地產決定將第2座、第3座樓棟重新進行內部裝修并出售。

注釋：在粵語里，“辣招”是指為解決比較棘手的問題而采取的強制手段。港府此前為了應對樓市過熱，防止過度炒作而采取的一些強力限制措施，就被稱為“辣招”。“撤辣”等同于“撤掉辣招”，此處指2月28日香港廢除推行了14年的樓市“辣招”。

帝景園可以俯瞰山景及維港景觀，即便樓齡已有32年，其推售房源也頻有成交。

《每日經濟新聞》記者在帝景園小區看到，不時有置業顧問用普通話或粵語給買家講解，他們穿梭在正進行內部裝修的樓棟間。除了地理位置以外，這里吸引他們的還有高租售比。

當下的香港樓市，正顯現“房價跌、租金漲”的跡象。

8月28日，香港差餉物業估價署（以下簡稱差估署）數據顯示，2024年7月私人住宅售價指數報296.8點，環比再跌約1.88%，創去年11月后最大單月跌幅，該指數已連續3個月下挫，創2016年9月后的近8年最低。

今年前7個月，該指數累跌約4.66%。與此相反，私人住宅租金持續上升，今年7月私宅租金指數報194.1點，環比上升約1.09%，已連漲5個月，創2019年9月后的近5年新高。

新盤現近8年最低價，租金達近5年新高

“撤辣”近半年的香港樓市，房價與租金背道而馳，一邊是房價創下8年新低，一邊是租金達到近5年新高。

8月26日，《每日經濟新聞》記者從香港中原地產馬鞍山迎海御峰分行資深區域營業經理胡耀祖處獲悉一個“持有7年，賬面虧損779萬港元離場”的案例。

他表示，香港沙田區馬鞍山星漣海小區本月有一套單位實用面積1199平方尺（1平方尺約0.11平方米）的海景房，近日議價后以總價1480萬港元成交。

原業主于2017年以2259萬港元購入，持有約7年，賬面虧損約779萬元離場，期內貶值約34.5%。

8月22日，香港九龍區一新盤帶看工作人員陳曦（化名）告訴每經記者，與年初剛“撤辣”后相比，最近看房的人確實少了很多。“不好的時候可能兩三周都接不到一單客戶。”

事實上，即便是剛“撤辣”時，香港大部分在售新盤也未出現漲價，多是在積極推盤銷售。兩三個月后，部分香港開發商開始進行打折促銷。

7月下旬，香港屯門青山灣黃金海灣·意嵐開盤每平方尺價約10209港元，最低單價去到8908港元，為香港近8年來新盤最低售價，上車盤約18.54平方米戶型套均總價僅184萬港元。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明在接受每經記者采訪時指出，“撤辣”效應逐漸消退，樓價指數5月已調頭回落。另外，一手新盤庫存量高企，開發商減慢申請預售樓花（預售房屋）同意書的步伐，同時也押后項目落成日期。

但租金方面，今年3月，吳文忠幫一個本地投資客成交了西九龍維港匯一套總價約1200萬港元的房子。到6月，客戶交給他去放租，不到兩個星期就選好了租客，每月租金達到2.6萬港元。

“這類戶型租金年初還是2.3萬港元/月，現在漲了約3000港元/月。”

在香港部分二手小區，已經出現租金超過月供的情況，即租金收入可覆蓋供樓支出。中原地產統計顯示，近期一些趁樓價跌、租金升而入市的本地或海外投資者，租金回報率已不再是1%或2%，而是普遍有3%～4%，甚至更高，單計每月收租已夠供樓還有余。

近期正是香港租賃旺季，一方面香港各大高校即將開學，不少內地和海外學生有租房需求，另一方面還有持續的“專才”“高才”群體赴港工作居住。

中原地產東涌映灣園分行經理曹嘉華表示，來港人才及學生有增無減，帶動住屋需求持續上升，暑假期間租盤更見匱乏，部份租客為向業主顯誠意，不惜一次性預繳一年租金租樓。該分行新近促成東涌映灣園某套戶型以月租1.9萬港元成交，租客為內地專才，并預繳一年租金承租。

全面“撤辣”至今，香港樓市可謂跌宕起伏。

全面“撤辣”意味著，內地購房者在稅收這一購房成本上，基本與香港永居居民站在同一標準線上。

很快，內地購房者以驚人的速度、數量和資金闖入香港樓市，香港本地居民、投資客也紛紛出手，新盤數小時內日光、香港本地買家一次橫掃24套房、成交暴漲數倍等劇情不斷上演。

不過，這樣的劇情并未持續多久。5月香港樓市一手成交即回落至1411宗，但仍高于“撤辣”前平均水平。彼時，就有多位熟悉香港樓市的業內人士對記者預計，“撤辣”效應差不多能維持半年左右。

7月底，中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永杰就表示，樓市“撤辣”后三個多月，由于缺乏利好消息，加上經濟復蘇未如理想，樓市陷入低潮，差估署指數連跌兩個月，顯示撤辣后的亢奮情緒已逐漸減退。

內地買家較高峰跌近七成，有本地開發商選擇“轉賣為租”

每經記者在采訪中了解到，2月28日，縱橫百富企業管理集團有限公司兼D3地產市場部高級總監曾志光及旗下團隊正帶著內地買家在香港一個樓盤參觀，轉頭就看到電視里正在播報全面“撤辣”的新聞。

此后，曾志光他們手上接待的內地購房者開始不斷增加，還組織過北京、上海等地的多批看房團赴香港。

他說，內地很多城市的購房者都對香港市場有興趣，但主要還是以一線城市為主，投資和自住需求都有。

“其實在香港做看房團不太實用，接待起來也比較麻煩。我們最多一次做過20多人的內地看房團，但后續我們已經控制了每次參觀看房的規模。內地新盤一般有售樓處這類空間比較大的地方可以安排看房團，但香港大部分項目都是現樓，基本就是直接進入小區看實體單位，加之已經入伙，有一定的住戶在其中，參觀人數不方便太多，以免影響住戶居住。但這也是香港樓市的優點，高入住率、高出租率，完善嚴格的物業管理體系，因此深受內地客戶認可。”

今年上半年，香港累計錄得6117宗“普通話拼音買家”買賣登記，較去年同期的3667宗急升近七成，涉及總金額705.4億港元，同比上升42%，無論成交量及金額均創1995年有記錄以來新高。

中原地產數據顯示，反映內地客入市情況的“普通話拼音買家”買賣登記數字，已連跌3個月，7月錄723宗，較6月758宗減少近5%，創5個月新低，亦較4月最高峰跌近七成，成交金額亦跌至不足80億港元。不過，現在整體樓市“普通話拼音買家”占比仍達二成以上，屬歷來高位水平。

《每日經濟新聞》記者了解到，內地買家普遍青睞香港的中小型上車盤，如總價在1000萬港元以下的1～2房，另外也有一定比例的豪宅客。在部分新盤中，“普通話拼音”買家占比超過四成。

帝景園一位接待人員就告訴記者，近期他們推售了新房源，多的時候一天接待了12組客戶，很多都講普通話。

黃光耀也指出，內地買家與本地買家有很大不同，他們大多過往都有買房的經驗，并且資金較為充裕。在樓盤選擇上，很注重開發商知名度、樓盤知名度，會看重附近學校、社區配套，也對一些新開發區特別感興趣，這與本地買家很不同。

在陳曦眼中，“撤辣”不久后來看房的內地客戶非常爽快，對于總價800萬港元的小戶型單位，很多都能當天下定，且全款拿下，這類基本都是做投資出租用，“現在還是有不少內地客戶爽快，因為他們覺得香港房子很小。”

陳曦是香港本地人，剛畢業出來工作，她和身邊的朋友目前都還沒有買房計劃，“我覺得香港人越來越不想買房，好像租房比較劃算，每月租金1萬港元能租到不錯的房子。”

陳永杰認為，近期傳本地銀行收緊按揭，加上樓市跌勢持續，正所謂“寧買當頭起，莫買當頭跌”。不少內地客都與香港本地人心態一樣，覺得“遲買更便宜”而延遲入市計劃。現在市場都在等待美聯儲會否啟動減息，觀望氣氛愈趨濃厚，買家入市態度非常審慎。相信如果正式減息后，積累的購買力將會釋放，樓市氣氛將會反彈。

觀望的不僅是買家，還有本地開發商，選擇將旗下新盤“轉賣為租”。比如，恒基地產旗下位于紅磡的BAKER CIRCLE第1期DOVER（必嘉坊·曦匯）。

每經記者從恒基物業代理營業（一）部總經理林達民處了解到，“轉賣為租”是公司幾經考慮下，認為香港以及全球經濟將隨9月美聯儲有機會減息而復蘇，因此在現階段采取惜售的態度，同時又希望配合政策所激活的租務需求。目前不到一個星期，項目已經有20套房源出租，當中不少開放式單位實用面積每平方尺租金高達71.8港元（相當于710港元/每平方米）。

“在目前資產價值與資產租金背馳的情況下，樓價處于低位而租金一直攀升，對投資客而言相當吸引。至于未來會否加推其他樓盤放租，公司會繼續按市場需要，采取彈性策略，按不同地區的需求再考慮是否推出其他現貨單位供租賃。”

有寫字樓“腰斬價”出售，如加息落地房價有望回升

除了住宅市場，香港的商鋪、寫字樓等行情也普遍低迷。

近期有市場消息傳出，香港甲級辦公大廈中環中心一個單位以約虧損7,200萬港元（合920萬美元）的價格出售，比五年前的買價低了63%，創中環甲級辦公大廈20年來最低紀錄。

“這個成交傳聞目前還沒有確切的交易記錄，假設這個成交價是真實的，確實相對較低，現在市場的議價空間確實比以前高。”第一太平戴維斯投資部資深董事陳汝軒告訴《每日經濟新聞》記者，6月中環寫字樓的空置率已經去到13.2%，這個空置率對中環市場來說算很高了。

據第一太平戴維斯提供的案例，今年4月，香港上環新開發的全幢商廈——永樂街88號（88WL）最初由高盛、凱龍瑞以16億港元收購和開發，后來僅以7億港元賣給了一位本地投資者。

全面“撤辣”利好內地購房者，但對一般的本地買家來說購房成本并未有變化，與香港本地買家息息相關的是房貸利率。港元與美元掛鉤的聯系匯率機制，讓香港樓市的走勢與美元“息口”（即存、貸款利率變化的動向）。

過往很多年，香港樓市都以“低首付、低利率”著稱，房貸利率基本都在2%左右。但近幾年，隨著美國聯邦儲備局（以下簡稱美聯儲）持續加息，如今房貸利率已升至4%左右。

房貸利率高企的同時，香港銀行的定期存款利率仍然較高，一年期定存利率多在3.4%左右，6個月定存利率多在3.5%。因此，多數香港本地居民更愿意進行儲蓄而非背負房貸。

8月16日，香港特區政府公布的數據顯示，香港經濟第二季繼續錄得溫和增長，第二季度本地生產總值較去年同期上升3.3%，全年經濟增長預測維持2.5%至3.5%。

香港特區政府統計顯示，住宅物業市場在第二季初期非常活躍，但其后隨著積壓需求減退而逐步轉靜。由于美國減息預期降溫，市場氣氛在季內越趨審慎。第二季度，香港整體住宅售價錄得2%跌幅。

“其實回看香港過往多年的房價變化，比如1997年香港金融風暴等時候，相較之下，本輪房價調整并不算很大，2%的降價幅度也反映出香港樓市基礎還是比較健康穩健的。”

香港本地開發商、會德豐地產副主席兼常務董事黃光耀對每經記者表示，加息的環境和現在市場對減息的預期會讓本地買家觀望情緒加重。利率與房價的關系非常密切，如果美國真的逐步減息，供樓負擔減輕，買家也會加快入市。

近日舉行的全球央行年會，美聯儲主席鮑威爾的發言被市場解讀為釋放減息信號，香港市場則普遍預計美聯儲減息會在9月落地。基于美國的失業率重上近3年高位，增加市場對經濟增長放緩的憂慮，故有意見認為美聯儲于9月會減息0.5%。

對此，中銀香港個人數字金融產品部財富策略及分析處主管張詩琪對每經記者指出，美聯儲不會因為個別單一就業數據而作出減息0.5%的決定，其重點反而在于就業及經濟的持續情況。市場還需留意未來通脹及就業數據，以及全球央行年會（的信號），才能更了解美聯儲對減息步伐的看法。

曹德明補充道，如果美國下半年加大減息幅度及次數，香港拆息將跟隨顯著回落，息口下降可幫助減輕本港企業，包括開發商融資成本或利息支出，同時也可減輕業主的供樓負擔，對樓市將有正面支持。如環球及香港經濟轉好，預計樓價于明年年中或之前逐步回穩。

封面圖片來源：每經記者 黃婉銀 攝