中報現場 | 上半年“增收不增利” 建發國際管理層：下半年將優先考慮去化周期和風險

每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

“公司每年都會有新的策略調整，甚至半年也會進行一些反思跟調整。我們的資源準備能支撐公司形成一個比較大的經營規模，占領比較合理的市場規模，并在投入的規模里能夠健康運行。”

在8月26日舉行的建發國際集團（HK01908，股價12.00港元，市值242.06億港元；以下簡稱建發國際）2024年中期業績電話會議上，建發國際執行董事兼行政總裁林偉國表示，中長期看，公司在資源上，不管是人力、產品還是財務資源上都做好準備，等機會來的時候，能夠及時跟上。

中報顯示，今年上半年，建發國際實現收入約327.53億元，同比增長約34.5%，其中物業開發分部收入約為310.11億元，同比增長約36.4%；權益持有人應占利潤約為8.17億元，與上年同期比較減少約36.4%。

銷售方面，報告期內建發國際連同其合營公司及聯營公司實現歸屬公司股東權益的累計合同銷售金額約508.7億元，對應合同銷售總建筑面積約245.9萬平方米，現金回款合計約為979億元。

《每日經濟新聞》記者注意到，8月22日發布中報后的三個交易日，建發國際股價出現小幅波動。8月23日跌幅超2%；8月26日漲近1%；8月27日截至午間收盤，跌幅超5%，股價報12.00港元。

下半年將適當放緩拿地

對建發國際而言，拿地始終是其無法避開的話題，也是當天業績會上被投資者提及頻次最多的問題。

中報顯示，上半年，建發國際在上海、廈門、杭州等核心城市新獲取14個項目，全口徑拿地金額約420億元，新增項目全口徑貨值約742億元，拿地權益比例78%。

尤其在杭州，4月16日，建發國際斥資28.38億元拿下被螞蟻退掉的2宗之江地塊；4月29日，耗資84.95億元摘得未來科技城巨無霸地塊；半個月后，又聯合杭州東部灣新城建設以底價19億元競得了杭州東部灣新城低密度地塊??據中指研究院統計，今年上半年，建發在杭州拿地總金額達158億元，超過濱江和綠城，排在杭州房企拿地金額榜首位。

不僅如此，今年3月，建發國際經51輪競價，以溢價率31.9%、總價10.34億元、樓面地價17146元/平方米拿下武漢寶通寺地塊，這也是上半年武漢溢價率最高的地塊；6月14日，又以57.6億元摘得廈門湖里區06-08五緣灣片區地塊。

“上半年拿地整體考慮了市場情況，把流動性擺在第一位，選擇投資回報周期短的一些項目。”建發國際管理層表示，公司一直以來庫存就比較小，進行補充庫存能夠保持一定的庫存規模，公司在拿地選擇上會根據每個城市的容量，結合公司在當地的競爭力和市占率，防止在該城市超出自身能力的投資，并重點選擇需求較為可靠、豁免風險較小的城市進行拓展，加強改善庫存的流動性。“下半年也會在考慮整體庫存能夠滿足銷售需要的基礎上（拿地）放緩一點，但一些城市該補還是會補。”

2020年以來建發國際中期營收情況 來源：百度股市通

至于所拿地塊利潤情況，林偉國坦言，整體預期利潤率基本上維持在8%左右。“2022年拿地項目目前去化已經達到了90%以上，利潤略高于當初的預期。但2023年下半年和今年上半年拿地項目，多半比預期略低。”

需要注意的是，在部分存貨的囤積下，建發國際過去幾年高溢價拿地帶來的影響正在顯現。今年上半年，公司錄得收入327.53億元，歸母凈利潤8.17億元，同比分別增長34.5%、-36.4%。

對此，公司管理層表示，歸母利潤同比大幅下跌，主要由于期內毛利潤率同比下降至11.9%，以及上半年結轉項目的平均權益同比相應降低兩個原因導致。

據介紹，在上半年的結轉項目中，94%結轉項目為2020年至2021年期間拿下的項目，在計提資產減值下，毛利率整體偏低。上半年，建發國際毛利率為11.9%，盡管同比提升了0.8個百分點，但依然低于部分頭部房企。

“處于12.0%左右，屬于比較正常、穩定的水平。”林偉國解釋稱，近幾年建發國際的毛利率將基本維持在10%到15%之間，主要與市場房價的波動有關，但毛利率的浮動不會過大。

2020年以來建發國際中期凈利潤情況 來源：百度股市通

優先考慮去化周期和風險

與眾多房企一樣，建發國際也在加緊去庫存。

截至2024年上半年，建發國際在國內共有334個項目，土地儲備可供銷售總建筑面積達1444.8萬平方米，其中2022年及之后拿地的“新庫存”占比77%。建發國際管理層表示，將采取靈活的銷售與經營策略，確保項目所在市場流速合理，爭取有序、逐步清掉。

記者注意到，上半年多城新房價格下降，打折促銷成了房企“普遍選擇”。“確實有一些項目針對銷售會有靈活的定價，如一個樓盤樓層比較差、戶型比較不好的進行差異化定價調整，但大面積的打折，公司毛利也承受不了。”建發國際管理層表示。

需要注意的是，在傳統銷售淡季7月和8月，建發國際并沒有推出新盤。“9月開始集團會新增一些供貨，從銷售端出發，盡量以維持市場占有率來開展銷售工作，但目前還沒有辦法預期下半年銷售情況是否會有很大的反轉，將優先考慮去化周期和風險，加強改善庫存的流動性。”

在債務方面，截至2024年6月末，建發國際存量有息負債的平均融資成本約3.65%，較2023年末的3.75%繼續下降10個BP。

“公司融資結構主要是銀行貸款，原來的債務結構期限都比較長，發債的利率雖然在當時比較低，現在來看就比較高，但必須得到期還了后再發，今后公司也將持續將債務水平向下降低。”林偉國指出。

中報顯示，截至2024年6月底，建發國際凈負債權益比為45.7%，相較去年末33.64%有所上漲；銀行及手頭現金共492.2億元。由于期內計息借款及來自間接控股公司的貸款增加，建發國際的負債比率增至約96.9%。另在借款總額中，約98.18億元須于一年內償還，約830.50億元須于一年后、五年內償還。

對于下半年市場，建發國際管理層表示，從七八月的情況來看，目前并沒有感受到環比或同比明顯好轉的信號，整個市場波動比較大，每時每月每季度的變化都很大，二手房整體供應量很大，行業量、價存在較大壓力。“公司銷售端將盡量按照維持行業一定市場地位來開展，將應勢而變、順勢而為，堅持用正確的經營邏輯進行價值導向，努力實現持續穩健的發展。”

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