大跌近70%！房地產巨頭3.6億元甩賣旗下辦公樓，買入價曾高達11億元！發生了什么？

每經編輯｜畢陸名

據證券時報12日報道，當地時間6月11日，彭博社援引知情人士報道稱，美國房地產巨頭Related Companies旗下一棟辦公樓即將以大幅折扣價格出售。這棟位于紐約曼哈頓西44街的物業，2018年購入價格高達1.53億美元（約合人民幣11億元），但如今，出售的價格已不到5000萬美元（約合人民幣3.6億元），價格下跌幅度將達67%。

這筆交易屬于所謂的short sale（即虧本出售）。知情人士稱，這棟辦公樓的貸款余額超過1億美元。意味著，這棟物業的出售價，甚至低于未償貸款余額。

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當前，美國曼哈頓及其他地區的辦公室空置率和辦公室改建為住宅的現象繼續激增，Related虧本甩賣商業地產的動作標志著，美國后疫情時代的辦公樓市場又一次遭受重創。

據美國房地產公司高緯物業發布的一項研究顯示，截至2023年年底，全美約有五分之一的寫字樓處于空置狀態。這一比例在大城市如洛杉磯和休斯敦甚至達到了25%。這是美國過去40年來最嚴重的情況。

除了這筆交易，其他公開交易信息也能顯示美國商業地產市場的慘烈現狀，越來越多的機構正在虧本出售商業地產項目。

今年5月份，在美國得克薩斯州塔蘭特縣法院組織的拍賣會上，得克薩斯州沃斯堡最高的建筑—伯內特廣場(Burnett Plaza)被得州Pinnacle銀行以1230萬美元的價格買下，每平方英尺僅12.3美元。而在三年前，伯內特廣場曾以超過1.375億美元的價格出售。意味著，跌幅高達91%。房地產投資管理公司Shorenstein最近將位于洛杉磯的62怡安中心(Aon Center)掛牌出售，售價為1.535億美元，遠低于十年前支付的2.69億美元。

另外，全球最大的私募股權基金—黑石集團也在大幅折價出售辦公樓。近期，黑石集團以約1.86億美元的價格出售了1740廣場大樓，相較于2014年的買入價格（6.05億美元），跌幅也超過69%。

在美聯儲長時間內保持高利率的背景下，美國商業地產行業的壓力正在日益增加。

另據經濟參考網11日援引外媒報道，國際評級機構穆迪近日將美國6家地區性銀行列入負面觀察名單，這些銀行的信用評級面臨被下調的風險。穆迪稱，上述銀行對商業房地產貸款有大量敞口。

報道稱，穆迪將第一招商股份、富爾頓金融、歐德國家銀行、皮帕克格拉德斯通金融、華盛頓聯邦儲蓄、F.N.B.Corp.等6家銀行的長期評級列入可能下調的負面觀察名單。穆迪表示，利率持續居高不下加劇了長期存在的風險，尤其是在周期低迷時，擁有大量商業地產貸款的地區性銀行面臨持續的資產質量和盈利能力壓力。

穆迪指出，在美聯儲加息周期開始前的低利率環境期間，許多地區銀行對商業房地產大量集中投資。而商業地產是“不穩定的資產類別”。以富爾頓金融為例，截至3月31日，商業地產占有形普通股權益的267%。

分析指出，造成這種情況的主要原因是凈利息收入受到存款成本上升的侵蝕，而利率居高不下使貸款需求面臨壓力。美國合眾銀行表示，一直在努力應對融資成本的上升，因為客戶將現金從銀行轉移到貨幣市場基金等收益率更高的避險替代品，以獲得更好的回報。該行凈利息收入（NII）一季度下降20%，至8.86億美元。一季度凈息差收縮至2.02%，而去年同期為2.47%。

美聯儲在4月發布的金融穩定報告中提到了商業房地產價值下降的風險。美聯儲警告，商業房地產和消費貸款敞口較高的銀行可能會遭受更大的虧損。

每日經濟新聞綜合證券時報、經濟參考網

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