每日經濟新聞 2024-04-19 18:04:58
◎雖然對外強調倉儲物流為戰略性主業，但拆解過往年報來看，房地產業務仍然是南山控股營收的絕對主力。年報顯示，2023年南山控股房地產業務的營收占比超過60%，達到62.45%；而倉儲物流業務的營收占比僅為15.10%。
◎雖然倉儲物流業務和產城綜合開發業務營收占比較低，但卻是南山控股利潤貢獻的主力。2023年南山控股倉儲物流的毛利率近50%，同比增長1.6%；產城綜合開發業務的毛利率為25%，同比下降5.2%。而房地產業務的的毛利率僅為16.9%。
每經記者 甄素靜 每經編輯 魏文藝
在官網介紹中，南山控股（SZ002314，股價2.25元，市值60.93億元）“系一家以現代高端倉儲物流為戰略性業務，以房地產開發為支撐性業務，以產城綜合開發為培育性業務的綜合性上市企業集團。”
雖然對外強調倉儲物流為戰略性業務，但拆解過往年報來看，房地產業務仍然是南山控股營收的絕對主力。年報顯示，2023年南山控股房地產業務的營收占比超過60%，達到62.45%；而倉儲物流業務的營收占比僅為15.10%。
值得注意的是，在行業整體下行之下，2023年南山控股的房地產銷售額卻逆勢增長，累計實現全口徑銷售金額173.7億元，同比增長15.8%。但即便如此，南山控股的營收和歸母凈利潤仍雙雙下降。
在4月18日舉行的南山控股業績會上，南山控股董事長楊國林在回應《每日經濟新聞》記者以投資者身份的提問時表示，凈利潤下降主要系經減值測試，公司部分房地產項目存在減值跡象，計提減值準備同比增加。同時，公司房地產業務本期交付項目計提的稅費增加。
報告期內，南山控股房地產開發業務先后進入15個城市，累計開發項目68個，在售項目40個；累計可運營項目（含籌備）20個，對外輕資產運營輸出項目3個。
得益于持續深耕長三角、成渝等地區，南山控股2023年房地產銷售業績實現逆勢增長，累計實現全口徑銷售金額173.7億元，同比增長15.8%；權益銷售金額121.3億元，同比增長60.7%；合并報表范圍內項目累計實現并表口徑銷售金額96.6億元，同比增長142.1%。
在克而瑞發布的《2023年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》上，南山控股的全口徑銷售額排名為第73位，權益銷售額排名為第88位。
但即便如此，南山控股的營收和歸母凈利潤仍雙雙下降。報告期內，南山控股實現營業收入120.57億元，同比減少0.77%；歸屬于上市公司股東的凈利潤1.47億元，同比減少78.41%；經營活動產生的現金流量凈額57.01億元，同比增加352.62%，
對于凈利潤下滑，楊國林在業績會上表示，主要系經減值測試，公司部分房地產項目存在減值跡象，計提減值準備同比增加。同時，公司房地產業務本期交付項目計提的稅費增加。
“公司2023年度計提各項資產減值準備5.93億元，減少2023年度歸屬于上市公司股東凈利潤5.88億元。房地產開發業務的存貨跌價準備主要涉及武漢、東莞、都江堰地區部分項目。”楊國林表示，2023年全國房地產市場依然處于底部調整階段，公司基于現有項目銷售情況及市場表現，房地產業務按照可變現凈值與成本孰低方法進行存貨減值測試。
在拿地方面，南山控股選擇聚焦核心城市，以收定投。2023年全年，南山控股通過招拍掛方式獲取揚州江都、上海嘉定南門2宗土地，新增優質貨值約45.6億元，不過年報顯示，在南山控股大本營粵港澳大灣區的剩余可開發建筑面積已經為零。
值得一提的是，2023年南山控股在房地產開發業務方面強化內生資金管控，優化債務久期結構，降低綜合融資成本，南山地產“三道紅線”指標維持綠檔。
相較于市場化房企，探索地產業務之外的多元化發展，背靠國資的南山控股某種程度上具有天然優勢，通過重組布局了物流、地產和產城開發業務。
2015年，南山控股發行股份購買資產重大資產重組完成后，房地產開發業務成為公司新增主營業務之一；2018年，南山控股發行A股股份換股吸收合并深基地重大資產重組事項實施完畢，倉儲物流業務成為公司新增主營業務之一。
然而經歷多年發展和資源扶持，被南山控股排在業務首位、提列為戰略性業務的倉儲物流，依舊在行業二梯隊徘徊。2023年，南山控股旗下的寶灣物流實現營業收入18.36億元，同比增長13.1%，占全年營收比重約15%，相較2019年、2020年營收占比有所提升。
南山控股管理層在業績會上坦言，寶灣物流市場份額目前保持在第二梯隊前列的水平。截至2023年12月底，寶灣物流在全國范圍內擁有或管理82個智慧物流 園區，運營、管理和規劃在建（含待建項目）倉儲面積逾960萬平方米。
對于寶灣物流的營收增長原因，管理層在業績會上解釋稱，主要是原有園區穩定運營以及新園區投入使用且運營情況良好，租金收入穩步提升。2023年實現經營凈現金流11.87億元，同比下降10.4%，剔除政府增值稅留抵退稅款影響后，同比上升30.37%。
記者注意到，雖然倉儲物流業務和產城綜合開發業務的營收占比較低，但卻是南山控股利潤貢獻的主力。2023年，南山控股的倉儲物流實現毛利率近50%，同比增長1.6%；產城綜合開發業務實現毛利率25%，同比下降5.2%。而房地產業務的毛利率僅為16.9%。
值得一提的是，倉儲物流REITs在近年來發展迅速，成為資本市場關注的焦點。南山控股也在積極參與REITs市場，南山控股寶灣物流公募REITs項目于2023年12月獲證監會、深交所受理，目前尚在問詢階段。但與同期申報項目相比，南山控股物流REITs的進展似乎未能達到投資者預期，如同期申報的華夏深國際倉儲物流REITs已經于4月2日注冊生效。
在業績會上，有投資者詢問南山控股寶灣物流公募REITs進展，及如何以此為基礎為股東創造價值。南山控股管理層回應稱，寶灣物流基礎設施公募REITs申報發行工作正按計劃進行中，具體進展情況，公司將按照相關規定及時履行信息披露義務。
對于在新的市場形勢下，如何平衡房地產業、倉儲物流、產業園以及新能源業務的均衡發展，以及后期是否會減少地產業務布局，楊國林在業績會上表示，公司已形成以現代高端倉儲物流為戰略性主業、以房地產開發為支撐性主業、以產城綜合開發為培育性主業的發展布局。“公司戰略轉型是個系統工程，非一朝一夕可達，公司將努力平衡好短中長期利益，在發展中調結構，有序推動公司高質量發展和產業深化轉型。”
封面圖片來源：視頻中國-VCG41N1421461306
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