百強物企2023年延續“增收不增利”，行業IPO熱度進一步降低

每經記者 陳夢妤    每經編輯 魏文藝    

“當前，百強物業企業在市場外拓方面面臨困局。一方面，并購市場冷淡，高速外拓的方式不可持續；另一方面，市場競標難度大，競爭激烈，外拓節奏有所放慢。”

4月18日，中指研究院在北京發布《2024中國物業服務百強企業研究報告》。

從管理規模看，2023年，百強物業企業管理面積均值達到6798.10萬平方米，同比增速為6.21%；TOP10企業管理面積均值達到4.53億平方米，同比增長13.01%，管理面積均值和增速分別是百強企業的6.67倍和2.10倍；百強物業企業儲備面積均值為1881.78萬平方米，首次出現下降，同比下降10.15%。

來源：中指研究院

2023年，百強物業企業第三方管理面積占比達到54.53%，已連續三年超過50%，與2022年基本持平；非住宅業態管理面積占比達34.16%，較上一年降低1.12個百分點，一改往年持續增長的趨勢。

營收方面，2023年TOP10物業企業營業收入均值達142.44億元，同比增速達8.72%，是百強物業企業的近2倍。從收入構成看，2023年百強物業企業基礎物業服務收入持續增長，均值達12.72億元，近四年占比首次超過8成，達到82.05%，占比較上年提升2.97個百分點，為近幾年新高；增值收入均值2.36億元，同比下降12.59%，非業主增值服務下跌超三成，社區增值服務與上年基本持平；城市服務、IFM、商業運營等創新型服務收入均值約0.42億元，同比增長5.0%，保持增長但貢獻有限。

值得注意的是，2023年百強物業企業“增收不增利”現象仍在持續，毛利率和凈利率雙雙下降，但降幅收窄。同時，2023年百強物業企業毛利潤均值為3.23億元，較上年增長0.81%，轉降為升；凈利潤均值為8385.5萬元，較上年下降11.18%，降幅收窄11.22個百分點。

來源：中指研究院

2023年，百強物業企業毛利率均值為20.85%，較上年下降0.77個百分點；凈利率均值為5.41%，較上年下降0.96個百分點。毛利率均值和凈利率均值的降幅分別收窄2.72個百分點和1.75個百分點。

從入榜物業企業名單看，除了碧桂園服務、保利物業、中海物業等知名開發商物業企業外，還有諸如山東省誠信行物業、高地城市服務、天驕智慧服務、寶石花物業等大量相對陌生的面孔。

此外，2023年物業管理行業IPO熱度進一步降低，年內新增上市公司僅兩家，分別是眾安智慧生活和潤華服務，募集資金總額約2.4億港元。上市物企數量及募集資金總額均創近六年來新低。

與此同時，部分地方國資背景物業企業，如泓盈運服、深業運營、經發物業仍在積極籌備上市。

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