每日經濟新聞 2023-11-17 18:04:41
◎中指研究院物業總經理牛曉娟向每經記者分析認為，對于物業企業來說，母公司通過資產轉讓的方式償還欠款與債務，確實能部分化解物業企業與母公司之間的債務問題。然而，案例中的車位與奧萊均屬于重資產，與物業服務本身的輕資產經營原則存在差異。同時，在當前的環境下，車位等重資產在銷售變現渠道方面存在一定困難，也會對物業企業的后續經營帶來一定的壓力。
每經記者 陳利 每經編輯 魏文藝
擁有較好現金流的物企們，正在承擔起反哺地產的重任。
11月16日，榮萬家（HK02146，股價2.110港元，市值7.93億港元）發布公告稱，公司與榮盛發展（SZ002146，股價1.84元，市值80.01億元）訂立債務抵償框架協議，收購榮盛發展出售的清償物業，總代價5.6786億元，將按等額基準抵銷應收款項。
至于為何簽訂此項協議，榮萬家稱，此前公司向榮盛發展集團提供相關物業管理服務或小型工程及相關咨詢服務，應收款項12.6352億元，但截至債務抵償框架協議日期，該筆款項仍未清償。清償物業包括位于中國環渤海、中西部、珠三角、長三角地區的10870個停車位及332項住宅、寫字樓及商鋪（總建筑面積約為26341.01平方米）。
《每日經濟新聞》記者梳理發現，今年以來，已有包括燁星集團、德信服務、金科服務等在內的物業企業，選取接受來自關聯方地產企業的資產，以抵銷其應收賬款。
中指研究院物業總經理牛曉娟11月17日通過微信向每經記者分析認為，“雖然當下物業服務企業的發展仍會受到地產母公司的影響，但長遠來看，獨立發展將是物業服務企業的必然趨勢。”
一直以來，榮萬家對關聯方榮盛發展都有著極高的依賴度。
榮萬家在公告中表示，自2000年以來，公司一直向榮盛發展集團提供（其中包括）物業管理服務以及小型工程及相關咨詢服務。
2023年半年報顯示，作為榮萬家收入的主要來源，上半年榮萬家物業管理服務營收約6.22億元，占總收入的比重為70.6%。而來自榮盛集團開發的物業收入為6.09億元，占物業管理服務收入的比重高達97.97%，來自獨立第三方物業收入的占比僅有2.03%。
受物業開發商整體竣備、施工建筑面積減少導致對物業工程服務、案場服務及其他服務的需求大幅減少等因素影響，榮萬家的非業主增值服務從2022年上半年的3.22億元驟降到約8390萬元，斷崖式下降了約74%。
據Wind數據庫，榮盛發展2023年1-9月的剔除預收賬款的資產負債率為82.6%，較“三條紅線”中的70%指標仍高出不少。同時，流動負債在負債總額中的占比也一直居高不下，從近5年前三季度的數據來看，也僅有在2020年同期占比略低于80%。今年前三季度流動負債余額為1744.69億元，占負債總額的85.63%。
目前，榮盛發展債務壓力仍較大。截至今年6月30日，榮盛發展仍有27.17億元的逾期未兌付票據。
而榮盛發展欠榮萬家的應收賬款就高達12.64億元。但“由于與其他房地產開發商一樣，榮盛發展集團也受到房地產市場低迷以及信貸及流動性緊縮的影響，因此無法按時結清應收款項。”榮盛發展“不得已”將位于環渤海、中西部、珠三角、長三角地區的10870個停車位，以及332套住宅、寫字樓及商鋪（總建筑面積合計約26341.01平方米）用于清償其賬款。
根據公告，榮盛發展用于清償的資產開發建設成本是9.182億元，市場估值為5.76億元。而榮萬家的收購代價為5.68億元，低于市場估值約800萬元。
對此，榮萬家在公告中坦言，債務抵償框架協議項下擬進行的物業轉讓將使集團能夠立即收回部分應收款項；待完成債務抵償框架協議后，集團將逐步向市場上的第三方買方出售清償物業以獲取現金。
事實上，榮萬家并非首家承債式“輸血”母公司的物企。今年以來，多家物企曾發布公告表示，將收購關聯方資產。
11月6日，中駿商管駿發布公告稱，擬以10.9億元的代價收購中駿集團旗下北京門頭溝奧萊購物商場綜合體項目。這筆買賣之下，中駿商管還接下了泰騰置業結欠北京駿輝房地產的銷售債務，合計12.23億元。
此前的9月26日，燁星集團連發兩則公告，其中就涉及關聯交易下被拖欠的可退還按金及貿易應收款項、“被迫性”買樓的以資抵債條款。根據協議，鴻坤集團將旗下的一座辦公大樓的使用權讓渡給鴻坤瑞邦，代價約3684.69萬元，期限自股東根據上市規則批準交易起至2041年6月30日，以抵銷無錫永慶未償還的可退還保證金總額即未償還貿易應收賬款總額。
金科服務也在今年8月13日發布公告稱，為了償還部分應收賬款，金科集團與公司訂立物業轉讓協議，涉及金科集團在貴陽、重慶、長沙及臨沂等地的36項物業，總建筑面積約為3434.5平方米。
據悉，這筆持續關聯交易應付款項產生自金科服務根據2020年及2022年物業管理服務總協議擬向金科集團提供的物業管理服務，金額為2040萬元。轉讓抵銷物業后，該筆應付款項將被視為已悉數結清。
克而瑞物管在報告中指出，多家地產或關聯企業陸續發生債務違約，在房企資金緊張的環境下，房企旗下物企被迫反向“輸血”，方式包括地產企業直接向關聯物企借錢或擔保付款、向物企出售資產、被抵押股權或出售等。
正如萬物云董事長朱保全曾言，“如果不是地產行業遭遇寒冬，或許物業行業還會躺在傳統收入結構的溫柔鄉里。”
如今，歷經這樣一場洗禮，物企也更加強調自身的獨立性。已易主博裕資本的金科服務明確表示，“作為一家不被房企控股的物業公司，金科服務其實可以更好地獨立發展。”
牛曉娟向每經記者分析認為，對于物業企業來說，母公司通過資產轉讓的方式償還欠款與債務，確實能部分化解物業企業與母公司之間的債務問題。然而，上述案例中的車位與奧萊均屬于重資產，與物業服務本身的輕資產經營原則存在差異。同時，在當前的環境下，車位等重資產在銷售變現渠道方面存在一定困難，也會對物業企業的后續經營帶來一定的壓力。
封面圖片來源：視覺中國-VCG111356386608
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