萬科郁亮：“房產過剩”也是“被平均”

每經記者｜黃婉銀    每經編輯｜陳夢妤    

10月20日，在萬科媒體交流會上，對于外界普遍關心的市場形勢問題，萬科董事會主席郁亮表示，住房需求從“有沒有”走向“好不好“的階段。未來住宅建設的中樞值是10億-12億平方米，現階段住房建設水平顯然超跌了。市場積累的反彈力量和政策支持給恢復提供了一定動力，但市場短期恢復的基礎還不牢固，建議地方政府在供給端有更積極的落地舉措。

關于市場是否存在供給過剩的問題，郁亮認為，主要城市當前的住房條件“被平均”了，城市被小鎮平均了，大城市被小城市平均了。目前客戶對居住的需求越來越多，類型也越來越多樣化，但針對新需求的市場供應是不充分的。根據第七次人口普查數據，全國城鎮人均住房建筑面積38.6平方米，折成使用面積只相當于日本1983年的水平，63%的城市住房還未達到配備電梯的基本門檻。

從城市人口增長、改善、更新的需求來看，郁亮預計，未來住宅建設的中樞值是10億-12億平方米。由此來看，現階段住房建設水平超跌了。今年預計新開工不到7億平方米，回到了2006年的水平，中樞值有較大差距。他認為，住房作為居民生活的剛需不會消失，壓制久了總要釋放出來。

談到短期市場表現時，郁亮分享了一組行業數據——8月以來，政策的發力釋放了合理的住房需求，已顯現出一定效果。9月，一、二線城市成交面積環比增加13.4%，10月上半月最新數據相較9月繼續好轉。

他認為，市場積累的反彈力量和政策支持為恢復提供了一定動力。同時，不能指望政策一招解決所有問題。在他看來，市場短期恢復的基礎還不牢固，建議各地因城施策，結合本地市場情況做出更及時的調整，加快政策落地速度。尤其是在供給端，可以有更積極的舉措，例如對于庫存過多的地區，暫時放緩土地供應節奏，而對于過去規劃用途存在偏差的土地和房產，應考慮轉變性質去做市場更需要的產品，這些都是地方政府權限內可考慮的舉措。

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