北大副教授仝德：深圳住房結構從“金字塔”向“紡錘型”轉變，有三條可能實現路徑

每經記者｜淡忠奎    每經編輯｜劉艷美

仝德在現場作報告 圖片來源：每經記者 淡忠奎 攝

“城中村可以說是深圳居住空間的‘半邊天’，別的地方在說城中村，深圳很多地方在說村中城”。近日，在中國城市百人論壇2023秋季論壇暨中國式現代化與超大特大城市城中村改造跨界研討會上，北京大學深圳研究生院城市規劃與設計學院副教授、超大城市空間治理政策模擬社會實驗中心主任仝德作了題為《深圳市城中村素描與改造模式分析》的報告。她指出，深圳的城中村在政府層面有明確界定，按照以前行政村來看有336個，涉及到的自然村1044個——

在用地上，深圳的村集體實際占有土地面積，包括村民點周圍的生態用地，占全市面積的1/4。如果從建設用地占比看，更是達到1/3。再從居住空間的角度考慮到容積率等因素，就真的成了“半邊天”，“居住用地的一半都是來自城中村的”。

仝德表示，從空間分布看，深圳城中村是圍繞各級中心遍布開花的形態，可以看到每一個組團中心，周圍都分布著大量城中村。而且，還有一個有意思的現象是，“深圳已經形成了正規和非正規小區交互融合的格局，每一個城中村周圍都有正規小區相伴”。

她發現，深圳從空間規模或供給角度看，城中村和周圍的基礎設施供給并不差，甚至在一些中心的地方還表現出比正規小區更好的優勢。不過，如果評價放寬到每一個居住在小區的人公共服務的可及性，不管是新市民還是常住人口，能夠真正享受到醫院、學校、公園、地鐵等公共服務的時候，就會發現城中村是非常擁擠的，公共服務非常短缺。

仝德對《每日經濟新聞》記者表示，城中村改造的“改”就是要調結構。這個結構不是說去照顧高收入群體，而是把中等、中低收入群體的住房水平提高，解決低收入群體的可支付健康住房問題。她認為，現階段深圳的重點應該是綜合整治提升，而不要去大拆大建，這只是一個補充。

“深圳是一個挺畸形的住房結構，住房商品化率極低、自由化率極低、非正規住房比例極高。在這么一個情況下，我們怎樣改善住房結構，從現在的‘金字塔’向著‘紡錘型’轉變？”仝德認為，有三條可能的實現路徑——

對城中村里條件特別差的一些村，進行推倒重建式的更新，這樣也是彌補中高端市場的不足，形成住房市場的正常過濾；對城中村里條件比較好的一些村，開展政府主導的統租型整治，供應保障性住房；對其他城中村，可以嘗試市場主導、政府保障的綜合整治，面向城市的低收入群體提供健康和可支付的住房。

“我覺得城市更新一定要有價格機制控制，否則改了以后可能就不是大家想要的。”仝德說。