雄安出新政：取消商品房預售！會全國推行嗎？專家解讀

新華社消息，9月20日，記者從雄安新區住房管理中心獲悉，雄安新區取消商品住房預售，實行現房銷售，實現“所見即所得、交房即交證”。同時，雄安新區支持有意愿的人才，通過租房解決住房問題，并在教育、醫療、就業等公共服務領域“租售同權”。 雄安新區市場化項目住房按照“成本+稅費+合理利潤”方式測算備案價格，引導房價保持在合理區間，在新建片區市場化項目中，配置不低于30%的“只租不售”型住房。同時，雄安新區將定期開展住房租賃市場調查，公布租金參考價和租房指南。租住人員在教育、醫療、就業等公共服務領域同購房人員享受同等待遇。 據證券時報e公司，中指研究院市場研究總監陳文靜表示，當前期房銷售仍是我國商品房銷售的絕對主流模式，在金融配套政策到位以及解決部分核心城市可能出現的供給斷檔問題之前，全面推行現房銷售的可能性較小，預計短期仍將通過在核心城市部分項目進行試點或者在部分地區小范圍落地執行的方式推進。 圖片來源：每日經濟新聞資料圖 近年來，多家房企出現債務危機，全國多地樓盤出現爛尾或面臨爛尾風險的背景下，社會上出現了對“取消商品房預售制”、“實行現房銷售”的討論。 住建部部長：有條件的可以進行現房銷售 據新華網，住房和城鄉建設部部長倪虹1月17日在2023年全國住房和城鄉建設工作會議上表示，2023年，要以增信心、防風險、促轉型為主線，促進房地產市場平穩健康發展。大力支持剛性和改善性住房需求，毫不動搖堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、精準施策。 倪虹說，要推進保交樓保民生保穩定工作，化解企業資金鏈斷裂風險，努力提升品質、建設好房子，整治房地產市場秩序，讓人民群眾放心購房、放心租房。 在談到預售制度時，倪虹表示，有條件的可以進行現房銷售，繼續實行預售的，必須把資金監管責任落到位，防止資金抽逃，不能出現新的交樓風險。 據了解，這是住建部首次明確提出現房銷售的概念，由此“現房銷售以及預售制是否應該退出”再次成為各界熱議的話題。 商品房預售制度應該被叫停嗎？專家解讀 8月，關于房屋預售如何保證交付、存量房利率何時下調、一二線城市限制性購房政策調整等話題受到熱議，其中也不乏誤讀的聲音。 應該如何看待當前的房地產市場？對于上述熱點話題，帶著種種問題，紅星新聞記者獨家對話了原中房集團董事長、原國家房改課題組組長，有著“中國保障房之父”稱號的孟曉蘇。 圖片來源：每經記者包晶晶攝 紅星新聞：為預防樓盤爛尾，民眾對取消商品房預售制的呼聲很大。不少地區也已經開始試點現房銷售制度。在您看來，商品房預售制度是否該被取消？ 孟曉蘇：“預售制”是我國在商品房開發過程中，借鑒海外經驗形成的有效做法。通過房屋購買者提前介入，解決項目建設資金問題，同時也讓購房者能以優惠價格提前買到房。對銀行而言，有沒有預售就是把錢借給購房者還是借給開發商的區別。 當然，在某些項目上進行“現房銷售”試點是可以的，但房價肯定會比預售的要高。所以對購房者而言，取消預售制會加大房屋成本，所承擔的房價也會提高，對于普通百姓來說可能實惠不大。 因此我認為，“全面取消預售制”的說法并不可行。它意味著開發企業要承擔更多資金成本和風險成本，這些成本都要通過銷售轉由購房者承擔，房價會上漲，開發風險也會加大。 對于自有資金不那么充裕的房企，如果沒有預售制的加持，將會資金周轉困難，無法提供足量資金進行建設，開發能力會降低。所以，不應該把“取消預售制”當成房地產業的轉型方向，而是應當允許“現房銷售”和“預售制”兩種方式都存在。 紅星新聞：對于購買期房的消費者，哪些方面的制度建設有待完善，進而減少消費者的購房風險？ 孟曉蘇：房屋預售制本身沒有多大問題，問題出在對預售房款的管理和使用上。預售房出現爛尾樓，都是監管出了問題。現在房屋預售款由第三方機構介入監管，但有的監管不力，房企將預售款挪到其它地方去了；有的則管得過死，讓項目建設用不上預售款。兩種傾向都會造成“保交樓”困難。 我認為比較合理的辦法，是由購房者群體進行第二方監管。購房者與房屋按期交付的利益關系直接，有權對款項用途清楚知曉，可以避免房企違規挪用資金，也能避免資金不讓用于建設。它與房企和第三方監管機構共同管理，資金監管就更為有效。 圖片來源：每經記者包晶晶攝 一手交錢，一手交房——現房銷售大勢所趨 據工人日報3月8日報道，今年的政府工作報告提出，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。面對新時代百姓住房需求，已經走過28個年頭的商品房預售制度何去何從，再次成為兩會代表委員關注的熱點問題。 劉尚希委員表示，目前，僅僅依靠加強監管，難以解決預售制帶來的風險和問題，房地產開發銷售模式需要置于房地產發展轉型升級中，通盤謀劃考慮。 全國政協委員、民革安徽省委副主委周世虹也持同樣觀點：“我國房地產市場經過20多年的迅猛發展，企業有了足夠的積累，融資渠道日趨多元，預售制存在的歷史條件已經不復存在，改革勢在必行。” 盧天錫代表呼吁，盡快修訂《城市商品房預售管理辦法》，進一步細化明確全國統一的商品房預售許可條件，逐步提高預售許可門檻，直至過渡為現房銷售。張建明委員則建議取消預售制，全面實行現房銷售制度，同時給相關市場主體評估、調整、轉型等留足時間窗口，確保新政策有序、穩健實施。 不少代表委員表示，長遠來看，商品房市場最終會走向現房銷售。 施衛東委員表示，2020年海南已宣布新建房屋實行現房銷售，建議及時總結推廣相關經驗，按照地區有步驟地取消期房制度。“改為現房銷售后，所見即所買，人民群眾安居樂業的需求將得到更好滿足。” 每日經濟新聞綜合新華社、新華網、工人日報、紅星新聞、證券時報e公司