每日經濟新聞 2023-09-04 08:44:04
每經記者 陳利 每經編輯 魏文藝
日前，住建部、中國人民銀行、金融監管總局三部門聯合印發通知，推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策。“認房不認貸”作為政策工具納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。8月30日，廣州率先宣布執行首套房貸款“認房不認貸”政策，此后包括北京、上海、深圳、武漢、成都、重慶等多個熱點城市官宣“認房不認貸”。
點評：這一政策反映了各地對房地產市場平穩發展的關注，試圖在保障居民購房權益和控制市場風險之間尋找一個平衡點。短期來看，可能會增加首套房的購買需求，促進房地產市場交易；但長期來看，是否能夠穩定房價還需進一步觀察。另外，鑒于“認房不認貸”可能會增加購房者的杠桿，監管部門也需要防范可能的金融風險。
8月31日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局發布關于調整優化差別化住房信貸政策的通知指出，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低于20%，貸款利率政策下限按現行規定執行；二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低于30%，貸款利率政策下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率加20個基點。
點評：此政策的調整可能會影響購房者的購房決策和購房能力。這反映了監管部門對既鼓勵首次購房者進入市場，同時對投資性購房進行一定的限制，對于平衡市場供需、穩定房價和防范金融風險都具有重要意義。
8月30日，金融支持民營企業發展工作推進會在人民銀行召開，上交所相關負責人表示，抓住房地產市場這個牽一發而動全身的領域，堅決落實好支持房地產市場平穩健康發展的各項政策措施。保持房企股債融資渠道總體穩定，支持正常經營房企合理融資需求，“一企一策”穩妥化解大型房企債券違約風險，推動民營房企股債融資項目案例落地。
點評：上交所的表態意味著房企在資金鏈緊張的情況下，可以得到更多的融資支持。這有助于穩定市場信心，尤其是在當前房地產市場面臨的各種挑戰中。
隨著上市房企2023年上半年業績報告發布進入尾聲，頭部房企的規模效益依然突出，而多家中小房企則出現“增收不增利”的情況。值得注意的是，上半年不少房企因旗下項目較少，兼受個別項目或區域市場影響較大，導致業績出現較大波動；而房屋銷售收入、成本的大幅增加，則成為房企歸母凈利潤下滑的主要原因。
點評：這揭示了當前市場的復雜性和多樣性。未來，中小房企可能需要更多的策略和資源來應對市場的變化，而頭部房企則需要繼續強化其規模效應和多樣化策略，以穩定其市場地位。
中指院監測數據顯示，8月樓市成交量整體同環比均下降。一線成交面積環比下跌22.83%，上海降幅最高為28.9%，廣州最小為5.2%；二線整體環比上漲3.15%，其中蘇州漲幅顯著為49.59%，但整體同比下降31.9%。監測的8個代表城市，庫存面積總量略有上升，深圳漲幅最高，為6.97%。
點評：這直接反映了市場的熱度和消費者的購房意愿，整體市場仍然偏冷。
8月31日，多家機構公布百強房企前8月銷售排名，TOP10房企排名再次出現變動，碧桂園從第三名滑落至第6名，2000億陣營房企擴容至5家。中指院數據顯示，8月單月百強房企銷售額同比下降39.2%，創今年單月降幅新高，環比下降8.9%；1-8月，TOP100房企銷售總額為43656.1億元，同比下降8.6%，降幅相比上月擴大4個百分點。
點評：這些數據表明，即使是百強房企也面臨著相當的市場壓力。同時考慮到城市化進程、居民購房需求和政府的調控策略，房地產市場仍然是一個復雜的領域，中長期的市場動態還需要觀察。
8月31日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局發文：自2023年9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款。新發放貸款的利率水平由金融機構與借款人自主協商確定，但在貸款市場報價利率上的加點幅度，不得低于原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。新發放的貸款只能用于償還存量首套住房商業性個人住房貸款，仍納入商業性個人住房貸款管理。
點評：這一政策不僅為已有貸款的購房者提供了更多的選擇和靈活性，還可能刺激金融機構提供更有競爭力的貸款利率，從而促進房地產市場的活躍度。其中明確新發放的貸款只能用于償還存量首套住房商業性個人住房貸款，則確保了金融市場的穩定和防范風險。
8月31日，萬科召開2023年度中期業績發布會。會上，萬科董事會主席郁亮在回答媒體提問時表示，整體市場目前處于膠著狀態，因為低迷已經持續了一段時間。對于現階段市場，郁亮認為顯然超跌了。此外，他認為當前政策已經在發力，目前只是希望這些已經出臺的政策能盡快落實到位，來推動市場恢復到健康合理的水平。
點評：郁亮對當前房地產市場的看法和期望，反映了行業內領軍企業的態度和對市場的判斷，對市場和投資者有一定的引導作用。
8月30日，碧桂園發布公告稱，公司與認購人訂立認購協議，將發行約3.51億股新股，約為公司現有已發行股本的1.27%，發行價格每股0.77港元，較前一日收盤價0.91港元折讓約15.38%。據悉，認購股份的總代價2.70億港元將用于抵銷碧桂園此前根據融資協議欠認購人的部分款項，認購人為建滔集團有限公司全資擁有的，主要業務為投資控股。
點評：碧桂園發行新股用于抵銷部分欠款，顯示了碧桂園在資金鏈管理上的策略調整，也反映出當前房地產市場的融資環境。
中指研究院數據顯示，今年1-8月全國房地產企業拿地總額下降，TOP00房企拿地總額達到7888億元，同比下降10.5%，但降幅略有收窄，較上月減少2.9個百分點；在TOP100房企中，拿地門檻值下降至23億元，較去年同期減少約2億元。新增貨值方面，保利發展、華潤置地、綠城中國位居前三名，前8月新增貨值分別為1172億元、1164億元和1007億元。
點評：房企在土地購買上的決策既受到當前市場環境的影響，也與其對未來市場走勢的預期有關。拿地金額同比仍在下降，反映出房企對當前市場仍持保守態度，而降幅略有收窄也表明了房企對市場開始有一些積極的看法。
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封面圖片來源：視覺中國-VCG41N1270349884
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