中報解讀 | 世茂服務上半年歸母凈利同比扭虧，第三方合約建筑面積占比創新高

每經記者 劉頌輝    每經編輯 魏文藝    

“立足當下政策端與市場端積極的烘托，物業管理行業在宏觀經濟弱復蘇下，依然具有極強的確定性和可見性，我國廣袤的土地和巨大的存量市場為行業發展提供了一切可能，物業服務行業長期向好的發展態勢沒有改變。”

8月31日，世茂服務（HK0873，股價1.53港元，市值37.76億元）發布2023年中期業績報告。在當日舉行的業績會發布會上，世茂服務管理層介紹，報告期內公司各項利潤指標大幅回升，歸母凈利潤同比上升11%至1.55億元，核心歸母凈利率為7.7%。

與多數物業企業一樣，上半年世茂服務也出現毛利潤下降的狀況。期內，世茂服務的毛利潤同比下降12.1%至5.42億元；毛利率下降5.6個百分點至20.7%。“毛利率下降，主要原因是第三方項目的占比提升較快，相較于來自世茂集團控股有限公司的項目，第三方項目的毛利率比較低。而且公建類項目占比快速提升，相較于住宅類項目，毛利率比較低。”

來源：世茂服務2023年中報

物業管理服務仍是最大收入來源

中報顯示，上半年世茂服務實現收入40.98億元，同比下降3.9%；利潤為2.04億元，同比上升9.7%；公司權益持有人應占核心凈利潤為3.17億元。

收入的主要來源分為物業管理服務、社區增值服務、非業主增值服務和城市服務。其中，物業管理服務是最大收入和利潤來源，收入為2.61億元，占整體收入的63.7%，同比增長11.5%，連續六年復合增長率達47%；社區增值服務收入為7.09億元，占整體收入的17.3%，同比下降23.8%；城市服務收入為6.55億元，占整體收入的16.0%，同比下降2.4%。

世茂服務方面表示，物業管理服務收入出現增長，是因為來自第三方市場拓展合約建筑面積不斷增加所致。

截至上半年末，世茂服務合約建筑面積為3.46億平方米，同比增長3.9%；其中來自第三方的合約建筑面積占比從去年同期的76.3%提升1.3個百分點至達77.6%，占比為公司歷史新高；在管項目總共達到1366個，覆蓋全國28個省、直轄市和自治區的114個城市。

第三方外拓業務方面，世茂服務成功中標了中國移動福建公司全省物業服務采購項目，實現公司在物業管理業務首個破億合同的突破。另有數十個超千萬級優質中標項目，比如鄭州赫優仕廣場寫字樓項目、蘭州大青山農副產品物流中心、深圳奧園翡翠東灣、湖北省人民檢察院項目等。

業務獨立性逐漸增強之余，世茂服務來自關聯方的收入占比同比下降3.6個百分點，僅為5.3%，為公司歷史新低。

來源：世茂服務中報（百度股市通制圖）

各業務條線毛利率同比均有下降

受外部供應商單價上漲、外包成本增加的影響，世茂服務在銷售及服務成本有所上升，金額同比增長2.6%至32.36億元，而毛利率則隨之降低。

中報顯示，報告期內世茂服務實現毛利8.63億元，同比下降22.5%；毛利率為21.1%，同比下降5個百分點。四個業務板塊的毛利率分別為：物業管理服務20.7%，社區增值服務29.1%，非業主增值服務19.0%及城市服務13.9%。

上半年，世茂服務的物業管理服務毛利率同比下降5.6個百分點，主要原因是第三方項目的毛利率比較低。非業主增值服務毛利率同比下降7.5個百分點，原因是受到地產行業持續下行影響，商品房新開工數量巨幅下降，導致世茂服務的案場業務持續大幅萎縮，收入及毛利同比下降明顯。

值得注意的是，今年以來，世茂服務重點關注市場拓展的集中化和協同性問題，設定38個地級市作為重點城市，推動跨經營單元的聯合拓展和交叉銷售，以此來降低整體的營銷成本。上半年，世茂服務形成了“目標鋪排、達成分析、策略輸出、執行監控、核算、考核、復盤”的標準化目標管理體系，提升節點管控與策略執行跟蹤機制。

經過上述一系列調整，世茂服務的行政開支率從2022年底的15.7%，快速下降至2023年中期的10.9%；銷售及營銷開支率從2022年底的2.7%，下降至2023年中期的1.5%。組織團隊建設方面，世茂服務匹配業務現狀對組織進行瘦身，每萬平方米用工數量從2022年全年的1.81人，下降至2023年中期的1.77人。

世茂服務董事局主席許世壇在半年報中表示，未來公司將綜合物業管理服務以住宅業態為重點，持續深耕細作。關注非住宅、公建等業態，提升經營能力，適時補充優質項目。多元增值服務基于現有各條線特點，確定資源配置導向，把握好局部業務機會。

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封面圖片來源：視覺中國-VCG41N1268220057