每日經濟新聞 2023-06-27 17:51:27
每經編輯 李澤東
據中國建設報報道，6月26日下午，住房和城鄉建設部黨組書記、部長倪虹會見了來訪的中國銀行黨委書記、董事長葛海蛟一行，就深化政銀合作、推動住房和城鄉建設事業高質量發展進行交流。
倪虹強調，“保交樓、保民生、保穩定”是黨中央、國務院作出的重大決策部署，要進一步提高政治站位，增強責任意識，加快推進已售逾期難交付住宅項目建設交付，切實維護購房人合法權益。房地產業發展要從解決“有沒有”轉向解決“好不好”，改變“高杠桿、高負債、高周轉”模式，開展現房銷售試點，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。
倪虹肯定了中國銀行在“保交樓”方面提供商業銀行配套融資上的積極態度和所做的工作，希望中國銀行進一步加大工作力度，為促進房地產市場平穩健康發展、維護社會大局穩定作出更多貢獻
此外，倪虹指出，要鼓勵引導金融機構參與城市建設和更新，推動打造宜居、智慧、韌性城市。要為人民群眾建造好房子，提高住房品質，探索建立房屋養老金制度，為房屋提供全生命周期安全保障。要抓住數字化轉型機遇，加快推進新型城市基礎設施建設，讓城市更聰明、更智慧。要深化國際交流與合作，助力建筑業企業“走出去”，打造“中國建造”升級版。希望中國銀行走在前列，與住房和城鄉建設領域開展更加深入廣泛的合作。
每日經濟新聞 劉國梅 攝
其中，“房屋養老金制度”引人關注，據了解，“房屋養老金”的專業名字叫做“物業專項維修資金”。
物業專項維修資金，是指專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。物業專項維修資金包括首期歸集的專項維修資金和日常收取的專項維修資金。
《住宅專項維修資金管理辦法》已經2007年10月30日建設部第142次常務會議討論通過，經財政部聯合簽署，自2008年2月1日起施行。
最近，多個城市都在出臺相關的管理辦法。以寧波為例。今年4月1日，寧波新版“房屋養老金”管理辦法出臺，《辦法》共41條，規定了物業專項維修資金的設立、存儲、使用范圍、方式和程序、監督管理等內容。
寧波“房屋養老金”到底該怎么交、怎么用？是眾多網友關心的話題，權威回復，一文讀懂！
新交付小區、老小區和40年產權公寓，物業專項維修資金的交存標準有什么區別？
多位網友：市區新交付的住宅小區專項維修資金是開發商出還是小區業主出？金額怎么計算出來？老小區向哪里查詢自己所在小區的專項維修資金交存標準？40年產權的商住公寓樓，交存標準和70年產權住宅一樣嗎？
市住建局：根據寧波市政府發布的《寧波市物業專項維修資金管理辦法》規定，我市新交付的住宅小區專項維修資金由業主交存。目前專項維修資金一般先由建設單位（開發商）在辦理房屋產權初始登記之前代交，待房屋交付時向小區業主收取，如果在購房合同中已經明確約定購房款中包含專項維修資金，不得再向小區業主另行收取。
現行新交付的住宅小區專項維修資金交存標準如下：
根據《寧波市物業專項維修資金管理辦法操作細則（試行）》規定，全市（除余姚、慈溪外）的專項維修資金交存標準為：
1、總層數在6層（含）以下的房屋，無電梯的每平方米交存50元，有電梯的每平方米交存80元；
2、總層數在7～11層的房屋每平方米交存104元，若總層數在7～9層的房屋且無電梯的，每平方米交存65元；
3、總層數在12～21層的房屋每平方米交存120元；
4、總層數在22層（含）以上的房屋每平方米交存144元。
根據《余姚市物業專項維修資金管理實施細則》規定，余姚的專項維修資金交存標準為：
1、總層數在6層及以下的房屋，無電梯的每平方米交存25元，有電梯的每平方米交存45元；
2、總層數在7層及以上的房屋，每平方米交存45元；
3、地下室（半地下室）每平方米交存25元。
根據慈溪市《關于確定物業維修資金收取標準的通知》《關于確定高層、中高層建筑物業維修資金收取標準的通知》規定，慈溪的專項維修資金交存標準為：1、總層數在6層及以下的房屋，每平方米交存25元；2、總層數在7層及以上的房屋，每平方米交存45元。
市住建局將會根據我市房屋建筑安裝工程單方平均造價情況對專項維修資金交存標準適時動態調整并發布。
根據《寧波市物業專項維修資金管理辦法》（寧波市人民政府令第182號）規定：具有共用部位與共用設施設備的住宅、非住宅的物業業主、購房人應當交存專項維修資金。目前，40年產權商用公寓與70年產權民用住宅的專項維修資金交存標準一致。
若您所在小區是專項維修資金交存標準政策施行之前交付，并且未交存專項維修資金的住宅小區，需要補建專項維修資金的，可參照上述交存標準補交，也可由業主大會決定具體的交存標準。
什么情況下，需要續存物業專項維修資金？
編號為“7877089”的網友：什么情況下需要小區業主續存物業專項維修資金？
市住建局：根據《寧波市物業專項維修資金管理辦法》規定，當專項維修資金使用后，業主分戶賬內的余額不足首期交存金額百分之三十時，應當由業委會擬定專項維修資金續籌方案，并經業主大會審議通過后由業委會組織分戶賬內余額不足的業主進行續存。另外，除以上法定的最低續存標準外，可由業主大會決定續存標準、具體方式、期限、程序等事項。
日常小額維修費，能否從專項物業維修資金中劃撥？
編號為“7877403”的網友：我們每年交給物業的錢除了物業費，還有日常維修金。看到新規定說，小區建立物業專項維修資金后，每年可以劃撥日常維修金給業主的。如果這個錢劃撥了，額外還要交給物業日常維修費嗎？專項資金劃撥后，支取是不是按照小區議事規則來執行？
市住建局：根據《寧波市物業專項維修資金管理辦法》相關規定，由業主大會根據小區實際情況決定本年度日常小額維修資金總額預算和單次小額維修費用的最大限額，并向全體業主公布，或者在業主大會議事規則中約定。
小區建立專項維修資金的，由小區業委會持上述業主大會決定，向管理機構申請劃撥年度日常小額維修資金。已交存專項維修資金的業主，其日常小額維修資金分攤部分從自己的分戶賬中劃撥。分戶賬內余額不足或未交存專項維修資金的業主，其日常小額維修資金分攤部分由其另外支出。
根據業主大會決定，如果業主分戶賬內余額充足，足夠劃撥本年度的預算總額，無需再額外支付日常維修金。另外，若本年度日常小額維修資金預算不足的，可以申請補充劃撥，分戶賬內余額不足或未交存專項維修資金的業主，其日常小額維修資金補充分攤部分由其另外支出。
資金管理機構劃撥本年度日常小額維修資金后，業主委員或受其委托的物業公司按照上述業主大會的決定或者業主大會議事規則的約定支取資金用于日常小額維修。
未建立物業專項維修資金的老小區，業主是否可以補交？
網友“貌美如花就是我”：我所在的小區是市三區的商品房老小區，有些設施已經開始老化，特咨詢關于物業專項維修資金的一些問題：
1、小區沒有建立過物業專項維修資金，現在補交的話，是否還能享受自己交60%，政府補貼40%的優惠政策？這個政策持續到什么時候？
2、如果小區內不是每個業主都愿意交的話，能否部分愿意交的業主先交，并享受補貼？如果可以的話，這些資金是否按戶登記份額？
3、若樓道電梯老化需要單獨維修或更換，能否支取樓道專有部分的物業專項維修資金？
4、問題3如果可以的話，那這筆費用來源是否是按戶來分配，沒交專項維修資金的業主自行支付，已建賬的業主從資金賬戶中支出？
5、問題4中樓道維修金的支取，需要哪些手續？需要開小區業主大會嗎？
市住建局：關于第1、2個問題，我市專項維修資金管理遵循建賬到戶的原則，以一個小區為單位設賬，小區內每戶門號設分戶賬，即每戶會關聯登記所交存的資金。沒有建立過物業專項維修資金的老舊小區，可以以一個小區/一幢/一個單元為單位或業主自主選擇補交專項維修資金。
市六區小區進行中修及中修以上項目維修，項目所涉業主按規定足額交存、續存專項維修資金的，在申請使用專項維修資金時，可享受政府50%比例的專項維修補貼資金。未足額交存、續存專項維修資金的業主不可享受。該補貼政策現行有效。
關于第3、4個問題，專項維修資金是用于保修期屆滿后共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造的資金統稱，沒有區分如電梯、樓道等某一共用部位、共用設施設備。在保修期屆滿后，若電梯老化需維修或更換的，經該樓單元內業主共同決定維修方案后，可以支取該樓單元業主分戶賬內的專項維修資金。
除業主大會另有約定外，該筆維修費的分攤方式按該樓單元內業主專有部分面積的比例分攤，已補交資金的業主在專項維修資金分戶賬中支出，未補交或分戶賬余額不足的業主另行出資。
關于第5個問題，樓道單元內電梯的維修方案和資金使用方案，一般只需該樓單元內的業主共同表決即可，無需召開業主大會，除非業主大會另有約定。
方案表決通過后，由業主委員會或者受其委托的小區物業公司向小區所在地的維修資金管理機構提出使用專項維修資金的申請。沒有業委會的，就由社區居委會和受其委托的小區物業公司提出使用申請。具體流程與申請資料可向小區所在地的維修資金管理機構咨詢。
根據《民法典》第278條規定，“使用建筑物及其附屬設施的維修資金”業主表決方式：專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。
根據《寧波市物業專項維修資金管理辦法》第39條規定，“中修及中修以上維修項目”定義共9項，其中有關于電梯維修與更換的是：8.更換電梯，或者更換、維修電梯主要部件費用一次性超過電梯原造價的百分之二十的。
小區房屋外墻脫落，能使用物業專項維修資金維修嗎？
網友“牛大哥愛寧波”：看到《寧波市物業專項維修資金管理辦法》中的中修及中修以上維修項目范圍第三條“整幢房屋外檐面脫落超過百分之三十，需要維修的”，我們小區房屋也有外墻脫落，是不是能按這個規定申請維修？
市住建局：您所述的條款是“中修及中修以上維修項目”的定義。若您所在小區是建立了專項維修資金的住宅小區，并且已過了房屋質量保修期，可根據《寧波市物業專項維修資金管理辦法》的相關規定，申請使用專項維修資金對房屋外墻進行維修。
充電樁改造和地下車庫建設環氧地坪，能否使用物業專項維修資金？
網友“水易磊磊”：我在高新區的住宅小區，購房時交了一筆維修資金，請問能否用于小區地下室刷環氧樹脂漆、車位安裝電動汽車充電樁？
高新區建設局：根據《寧波市物業專項維修資金管理辦法》(市政府令182號）相關規定，環氧地坪和電動汽車充電樁改造不屬于物業專項維修資金中修及中修以上維修范圍。
由開發商代收的物業專項維修資金，是否存在被挪用風險
網友“xuebi超”：根據新的《寧波市物業專項維修資金管理辦法》第十一條，新交付的物業管理區域首期專項維修資金，由建設單位在辦理房屋權屬首次登記前，代交至管理機構專用賬戶，在房屋交付時向買受人收取。請問，業主交款后被開發商挪用的資金風險由誰承擔？如何維護購房者的資金安全？
市住建局：根據寧波市政府發布的《寧波市物業專項維修資金管理辦法》規定，目前我市專項維修資金的收取，先由建設單位（開發商）在辦理房屋產權初始登記之前代交至政府的專項維修資金管理機構專用賬戶中，由專項維修資金管理機構統一管理，待房屋交付時建設單位（開發商）再向業主收取。一般在程序上，建設單位代交專項維修資金至專項維修資金管理機構早于建設單位向業主收取專項維修資金。
“在面對房屋基礎及結構修繕、外墻滲水修補、外保溫層更換、消防及電梯設施更新等較大規模的維修工程時，動輒需要數百萬元甚至數千萬元的高額維修費用，老舊小區現有的維修資金難以滿足房屋‘應修盡修’的需求。”
《中國經營報》記者在采訪中了解到，今年全國兩會期間，全國人大代表，南京地鐵集團有限公司黨委書記、董事長佘才高帶來了試點創新房屋養老金制度的建議。
現有住宅專項維修資金不能滿足房屋“應修盡修”需求的現象，一直備受外界關注。
相關數據顯示，當前，南京市存量房屋時間跨度長、數量大、隱患多。據統計，建成投入使用15 年以上的房屋約有223萬套、約2.3億平方米，分別占全市房屋總量的42.47%、38.97%；在建成投入使用15年以上的房屋中，住宅約有94萬套、0.84億平方米，分別占總量的42.15%、36.52%。
其中，有約30%的房屋由于種種原因未歸集維修資金，即使已經歸集維修資金且當前有結余的老舊小區，有28%的小區余額低于10萬元，遠遠不能滿足現階段老舊小區設施設備老化維修的需求。
那么，如何更好解決以上問題呢？“盡快推動房屋養老金制度頂層設計”“建立房屋安全綜合保險制度和動態監測制度”等被佘才高列入建議中。
據紅星新聞，連任四屆全國人大代表的樊蕓履職已經15年。這些年她圍繞“財政轉移支付”、“反壟斷法”、“質量促進法”、“財政法”、“互聯網壟斷”、“網約車”提出了許多建議。今年全國“兩會”，樊蕓帶來了多份代表建議和1份關于“全國人大立法設立城鎮房屋養老金管理法”議案。
樊蕓說，當前，我國城鎮存量住房維修投入不足、安全隱患治理難的問題頻出，這密切關系到廣大人民群眾生命財產安全。她建議，將房屋養老金管理規定上升到全國人大立法層面，確保房屋養老金公共賬戶資金來源。正確發揮房屋養老金公共賬戶資金保障功能，深化完善房屋養老金個人賬戶資金管理，統籌使用養老金賬戶資金。以政府購買服務方式實現對全部城市全體房屋定期檢查，發現問題能夠在第一時間進行強制維修，促進實現“應修盡修”，更好地維護人民群眾的生命財產安全。
“每年從當年土地出讓收入（地價款）或凈收益（出讓收入減去出讓成本）中提取一定比例，比如按照土地出讓收入5%以上或土地出讓凈收益20%以上計提，作為房屋養老金。”
這是全國政協委員、中國房地產估價師與房地產經紀人學會會長柴強的建議。他在今年的“兩會”期間帶來了一份《關于及早建立房屋養老金制度，保障人民群眾居住安全》的提案。
隨著存量房時代的加速到來，我國城鎮老舊住房占比正在持續攀升。《中國人口普查年鑒-2020》及相關數據顯示，我國城鎮家庭住房中，三成是本世紀之前所建。城鎮存量住房規模已超過300億平方米，且隨著房齡增長，老舊住房的占比還在持續攀升。
與此同時，存量房屋的安全隱患越來越多、日漸突出，如外墻脫落、設施設備銹蝕、管線老化、樓梯過道不穩固，甚至存在房屋結構安全隱患，影響居民“安居”。
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封面圖片來源：每日經濟新聞 劉國梅 攝
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