年報現場 | 建發國際行政總裁林偉國：今年銷售目標增長10%-20%，拿地力度還將加大

每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

4月2日下午，建發國際投資集團有限公司（HK01908，26.200港元，市值455.36億港元；以下簡稱建發國際）以電話會議形式召開了2022年度業績會，建發國際執行董事兼行政總裁林偉國、財務總監陳思楠、建發房產副總經理彭勇等管理層出席了會議。

年報顯示，2022年建發國際實現總收益約996.36億元，同比增長約82.6%；毛利約152.19億元，同比增長約67.6%；凈利潤約55.62億元；公司權益持有人應占利潤約49.34億元，同比增長約38.9%；公司交付的物業總建筑面積約為464.62萬平方米，較2021年度增加約116.48萬平方米。

“2023年我們的銷售目標是能在今年的基礎上增長10%~20%；拿地方面，肯定是要比去年多，實現2000億元左右的貨值是沒什么問題的。”林偉國在業績會上指出，從今年一季度公司拓展情況來看，熱點城市拓展的難度比以前大，今后公司也將在一些符合改善性需求的三四線城市，特別是在福建省乃至長三角部分有把握的三四線城市加強拓展。

今年銷售目標增長10%-20%

2022年初，建發國際制定了年度1650億元的銷售目標。如今看來，這一目標最終以實現全口徑簽約金額約1691億元、同比提升約3%的業績成功完成，成為少數完成年度銷售目標的房企之一。

從2022年的權益銷售金額來看，貢獻最大的城市仍然是廈門，銷售金額達148.37億元；其次為上海，銷售金額為96.16億元。值得注意的是，由于建發國際近年來在北京區域的發力，2022年其在北京的銷售金額已經攀升至全部城市中的第三位，銷售金額達83.72億元，相比去年同期的22.03億元翻了近4倍。

2022年建發國際簽約金額及回款情況 來源：建發國際2022年報

對于2023年的銷售目標，林偉國表示，公司依然會追求規模的增長，“希望能夠增長10%~20%，除非整個市場環境出現遠超預期的一些大的變化。”

他指出，從當前情況來判斷，今年整體政策可能會比較友好，抓經濟恢復工作也成了當前全國各地的重點工作，“所以行業的外圍環境相對是比較有利的，整個市場也會緩慢提升。”

據此來看，2023年建發國際年銷售目標至少1800億元。

事實上，為了實現規模目標，建發國際需要更多土儲。在去年土拍市場遇冷、整體成交和溢價率明顯下行的情況下，建發成為全國土地招拍掛市場的常客，儲備了不少糧草。

2022年，一二線城市成為建發國際新增土儲的重倉區，占比一度接近90%，在上海、北京、杭州、寧波、南昌、南京、重慶等重點城市均有斬獲。其中，2022年上半年在福州、廈門、漳州等地摘得的6宗綜合用地溢價率稍高，在10.96%-16.22%；下半年又在北京、上海等地溢價拿地。

而今年以來建發擴張勢頭依然強勁。2月23日，蘇州2023年首批集中供地收官，建發力壓華潤、保利等央企，以39.27億元的拿地金額成為全場最“豪氣”房企。頻繁大手筆拿地的建發，也成為地產“黑馬”新的代言人。

據介紹，截至2022年末，建發國際存貨總額約2585億元，較2021年末增長12%；土地儲備總可銷售面積約1620萬平方米，庫存總可售貨值達2501億元，其中2022年新增土地91%位于一二線城市。

2022年建發國際營收及歸母凈利 來源：建發國際2022年報

“公開市場的拍賣跟收并購，我們都是并舉的。”彭勇表示，今年一季度，各地土地公開招拍掛市場量不是特別多，可能二季度的供地會更多一些，這也是建發關注的機會。“而在收并購方面，公司目前已經在接觸一些各方面好的優質地塊，也會密切地跟蹤，加強同政府、已拿地開發商的合作。”

“2023年我們的拿地目標肯定是要比去年多，2000億元左右的貨值是沒什么問題的。”林偉國直言，長期來看，從建發目前進入城市的規模，以及公司自身從人才儲備到整個管理運營的能力上講，在沒有大的變化的情況下，“支撐公司3000億元左右的規模是可能的，如果再多可能難度會比較大。”

凈利率創下近年最低

不過，近幾年大量獲取核心城市土儲、加大投資力度的同時，卻遭遇一二線城市限價疊加土地成本上行的影響，這也讓建發國際的多項財務指標利出現下滑。

年報顯示，2022年建發國際毛利率、凈利率、歸母凈利潤率同比分別出現了下滑態勢，其中毛利率下降了1.1個百分點至15.3%，凈利率下降1.9個百分點至5.6%，歸母凈利潤率為5.0%，同比下降1.6個百分點。

“客觀地說，根據目前的市場狀況，毛利率沒有大的反彈，基本上也將維持這個狀況。”建發國際管理層曾在2022年年中業績會上如是表示，2022年會更看重凈利率水平。

然而，凈利率5.6%也是自建發國際上市以來錄得的最低值。早在2022年，建發國際初管理層曾提到要追求7%左右的凈利率水平，如今看來這一目標并未能實現。

對此，林偉國解釋稱，公司在對減值跌價準備上，需要按照A股和港股的一些準則要求，以及國資的要求進行一些減值統計，2022年公司對減值跌價準備上提得比較多，因此對利潤也有影響。

“2023年很多結轉可能是去年賣的，甚至是前年下半年賣的，屬于一個利潤率比較低的時期。2023年的結轉利潤率受減值的影響可能減少，但肯定利潤率上還會有點壓力；可能2024年的影響會小很多，目前整個銷售端利潤率也在提升。”

此外，于建發國際而言，2022年還完成并表了建發物業和建發合誠兩家上市公司。

2022年5月23日，建發國際以總代價16.42億港元（增發股份+部分現金支付）收購控股股東建發房地產集團有限公司（以下簡稱建發房產）持有的建發物業35%的股份，總計約4.68億股本。與此同時，建發房產無償委托建發國際行使其持有的2.14億股份的投票權（占總股本16%）。

至此，建發國際有權行使或控制建發物業共約6.81億股份，占股東大會投票權約51%。這也代表著建發國際對建發物業形成了絕對控制，將其并表。2022年度，建發物業收入共計29.88億元，相較上一年度的19.9億元有所增長。

對建發合誠的收購完成則是在2021年。當年12月7日，建發國際發布公告稱，完成收購合誠工程咨詢集團股份有限公司股份，截至公告日，建發國際持有已發行的合誠工程股份總數約24.51%，為其單一最大股東。

“合誠目前跟整個房地產開發板塊的協調進度比較順利。”彭勇表示，這也讓公司整個經營效率得到一定提升，具體量化到房地產開發周期來看，從拿地到開盤時間，估計能節約1~2個月時間，“整體的工程銜接效果可能在今年和明年會表現出來。”

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封面圖片來源：每經記者 趙李南 攝