雅居樂：房地產新周期的“火種”

地產行業正在逐步完成從舊模式到新模式的轉變，已成當下行業共識。大眾對房地產企業的期待，可以用“變局重構”來形容，大變局之下唯有適應行業變化的企業才能生存。

跌宕起伏的房地產業，在房住不炒大基調下，去杠桿、降速度，從高周轉到高質量。穩字當頭的價值信號切換中，勾勒了一幅轉型升級大畫卷。

回顧房企的2022年，大家幾乎都在走同一條路：努力平衡增長與風險，努力提升抗風險能力、想辦法增強利潤多元性等，以尋求跨越行業周期。

對雅居樂來說，算得上行業的“幸運兒”。2023年3月30日雅居樂最新發布的2022年財報也充分驗證了這一點。

行業變局之下，不少企業遭遇流動性危機，正因如此“信用”更成為市場考驗企業的重要指標，而在TOP30房企中，雅居樂成了少數幾家能維持正常運營的民營房企，很難得。

此外，雅居樂一方面通過持續降杠桿，不斷在增強“底盤”的穩定性；另一方面，隨著金融政策的逐步回暖，融資路徑也在逐步變廣，雅居樂近期也獲得了由中證金及券商通過CDS擔保的公募債籌資7億人民幣。進一步擴大了企業的現金流。

從“擔憂”變成“希翼”

從目前地產行業的發展邏輯來看，市場正按照業績修復－預期反轉的邏輯在演繹。

截至2022年末，雅居樂實現預售金額652.3億元，實現營收540.3億元，毛利10.01億元。從同比數據來看，與行業趨勢一樣，還是下滑的。

2022年，房地產行業迎來行業性普跌。公開數據顯示，2022年全國商品房銷售面積13.58億平方米，比上年下降了24.3%。其中住宅銷售面積下降26.8%。全國商品房銷售額13.33萬億元，下降26.7%，其中住宅銷售額下降28.3%。

但如果對比2023年的業績走勢來看，大有“利空出盡”的趨勢，同比金額在逐步收窄，且預售均價上漲明顯。

在售價方面，雅居樂也已走出谷底，其2023年1月、2月售價同比均有兩位數增長。可以說，當前雅居樂正呈現出銷售穩步推進、價格企穩回升的良好態勢。

數據顯示，雅居樂2023年1月實現預售金額64.4億元，同比下滑12.7%；2月實現預售金額61.2億元，同比下滑9.0%，跌幅在收窄。預售均價分別到1.53萬元和1.50萬元，同比上漲12.1%和13%。

相比之下，中指研究院發布的數據顯示，今年1-2月，仍有多家龍頭房企銷售額出現40%以上的降幅。國家統計局相關數據也顯示，今年1-2月，國內商品房銷售面積、銷售額同比仍處于下滑狀態。

在銷售業績“利空出盡”的同時，雅居樂也通過多元的業務布局，不斷提高自身可持續盈利能力。

財報提到，在多元業務方面，雅居樂旗下的物業管理及其他（包括環保及商業）持續發揮協同效應，為集團持續提供穩健收入。截至2022年末，物業發展收入與多元業務收入的占比分別為69.3%、30.7%，其中多元業務的收入比去年上升10.7%，多元業務成效顯著。

房地產新周期里的“火種”

2022年，對大多數房企來說，是一場壓力測試，對雅居樂來說亦是如此。

復盤來看，雅居樂交出了一份還算可以的答卷。

1、保交付是“底線”，優質土儲是“保障”

一般來說，房企在保交付維度，可以分成兩種企業，一種是想保交付，但力不從心；二是有能力保交付。

很顯然，雅居樂屬于后者，這不僅是社會責任，更重要的是，穩住了需求端對雅居樂的信心與信任。

在保交付措施方面，雅居樂表示，近兩年持續不斷的降負債、降杠桿操作，使得雅居樂安全度過償債高峰，并且憑借穩健的基本盤，采用強有力的針對措施，保交付、保品質、保服務同步發力，穩步推進各項目保質保量交付。

2022年，雅居樂在廣州、佛山、北京、上海等城市有序推進按時交樓，全年成功交付6萬套，520萬平方米。

同時，截至2022年12月，雅居樂在80個城市擁有預計總建筑面積約4016萬平方米的土地儲備，貨值超6000億人民幣，尤其是在大灣區、長三角區、海南省三個重點區域，公司擁有大量優質土地儲備。政策進一步支持的基礎下，為可持續經營打下堅實基礎。雅居樂提到，未來將通過聚焦主業，收縮規模等經營策略，嚴控品質，走高質量發展路線。

2、降杠桿成效顯著，多維度提升“現金流”

從降杠桿維度來看，雅居樂在過去一年“降杠桿”成效顯著。據財報數據，2022年全年債務凈償還超過約250億人民幣，其中境外美元債償還11億美元，銀團償還約55.7億港幣，資產負債率剔除預收后從2019年約72% 降至2022年全年的約66%，下降6個百分點。截至2022年末，雅居樂的總借款相比于2021年12月31日減少243.88億。

債務情況提到，境外2023年、2024年均沒有美元債到期，最早到期時間為2025年1月；境內2023年兩筆公開債14.5億人民幣4月到期，12億人民幣10月到期，金額不大。

在保證自身財務安全性的同時，雅居樂也不斷充實自身現金流。一方面暫緩了新增購地，加強整體流動性；另一方面通過多渠道融資募集資金。

財報提到，雅居樂從2021年下半年起至今，通過聚焦主業、提前處置非核心資產、退出合營項目36個等措施，主動化解風險，并實現資金回籠超200億人民幣，在市場后期快速下行中，有效補充了整體流動性。

此外，從融資情況來看，2022年11月金融16條發布以來雅居樂新增的銀行貸款額超30億人民幣。其中， 1月在境內成功發行由政府背書的中債增擔保12億人民幣中期票據，境外也獲得2家銀行的新增融資超4億人民幣。此外，公司近期也獲得了由中證金及券商通過CDS擔保的公募債籌資7億人民幣。

在當下的地產環境下，能夠做到“逆勢大增”固然讓人羨慕，但面對市場下行，像雅居樂一樣，適當調整經營策略，把更多精力放在降杠桿、保交付、穩發展上，或許是更實際的做法。

可以預料，隨著地產行業逐步走出至暗時刻，有很大概率成為新周期里的“新火種”。“挺住，就是勝利。”對雅居樂來說同樣適用。

文/初晨

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