年報解讀| 城建發展：2022年天壇府單盤占據近4成業績，投資收益繼續下降

每經記者 王佳飛    每經編輯 陳夢妤    

“望壇項目于2023年起陸續交付，公司將繼續深耕北京市場。”

城建發展的2022年離不開一個紅盤。3月28日，城建發展董事長、總經理儲昭武在上證路演平臺的2022年度業績會上如此回復《每日經濟新聞》記者以投資者身份的提問。

儲昭武2022年7月接任城建發展董事長，首次發布年報即需面對虧損的狀況，但是面對業績質疑，他回答“公司2022年度房地產業務并未發生虧損”。

可以說，城建發展旗下幾個熱門項目給了儲昭武如此回答的信心，尤其是位于北京市東城區的天壇府，一舉成為北京樓市銷冠，但審視年報，這種依賴重磅紅盤的模式經不起推敲。

天壇府單盤銷售占據近4成業績

城建發展業績下滑是不爭的事實。根據年報，2022年，城建發展實現營收245.62億元，同比增長1.56%；凈利潤-8.84億元，同比下降195.31%；實現歸屬于上市公司股東的凈利潤-9.26億元，同比下降244.43%。報告期末，城建發展凈資產為274.79億元，與去年同期相比下降3.97%；資產負債率為80.20%。

就在業績會前的那個周末，天壇府五期剛剛經歷了15分鐘開盤售罄。業績會剛開場，就有投資者發布消息，“恭喜天壇府15分鐘五期開盤售罄”。根據中指院數據，天壇府2022年銷售額120.2億元，成為北京最為暢銷的項目。該項目位于北京東城區景泰地鐵站，距離天壇以南約1公里，可以說是北京核心中的核心。

根據城建發展年報，2022年實現銷售額約303.42億元，可見天壇府的銷售額就占據近4成。

我們看到，即使到了2023年，天壇府銷售仍舊熱度不減。3月23日，天壇府又取得了最新一張預售證，僅過去幾天，已經網簽65套，網簽金額超過14.76億元。

另據公告，截至2022年12月31日，該項目存貨還有276億元，可以說還足夠該公司再開發一些時間。

天壇府是單價超過12萬元的豪宅項目，該項目熱銷令城建發展嘗到了甜頭，并希望在其他項目中也復制這種成功。

根據年報中2022年內房地產銷售和結轉情況表，兩個位于北京的“龍樾”系項目很有代表性。

龍樾合璽位于朝陽區崔各莊鄉黑橋村，是城建發展和招商局置地各占50%共同開發的項目，項目最早于2021年9月取得預售證，平均網簽單價8.8萬元，可以說屬于改善型項目。項目2022年10月1日取得第二張預售證，但銷售情況并不樂觀。

北京市住建委數據顯示，龍樾合璽首張預售證中共426套房源，一年多后只網簽了116套，第二張預售證目前更是0網簽。

這和年報中的數據相互印證。城建發展年報顯示，該項目可售面積59783平方米，而目前僅已售16515平方米，尚未產生結轉收入。

龍樾天元是城建發展單獨操盤項目，位于豐臺區盧溝橋街道大井新村，目前成交均價約8.1萬元，也是改善型項目。該項目2022年7月12日取得預售證，共批準銷售套數440套，但目前僅網簽72套，網簽率不足16.36%。年報中，該項目可供出售面積55670平方米，已售6547平方米，和網簽結果類似。

這兩個改善項目具有代表性，可見城建發展除了天壇府之外，改善型項目想再復制這種“盛況”已十分不易。

投資收益繼續下滑

另一方面，城建發展的剛需盤取得了還不錯的成績。

位于六環邊北京昌平的國譽燕園2022年11月6日取得預售證，共有1788套房源被批準銷售，僅僅幾個月，該項目便網簽366套，網簽率超過20%，但這是一個成交均價3.4萬元的剛需項目。

城建發展在年報中說：“產品競爭優勢明顯。天壇府建立文化豪宅品牌形象，國譽系列產品持續引領各區域市場，產品品質贏得業界和市場認可。”

但真正的情況是，類似天壇府的豪宅是否能延續尚不可知。城建發展在2022年“立足北京，以底價或接近底價獲得大井、馬池口、平各莊B、生命科學園、物資學院5宗用地”，房地產儲備情況中，在北京市的儲備也多在延慶區、懷柔區、順義區、昌平區等，這其中位于核心區域的地塊并不多。

年報顯示，城建發展在北京地區2022年毛利率為11.02%，較2021年下降11.77個百分點，儲昭武在回答《每日經濟新聞》提問時表示：“公司每年結算的項目不同，項目毛利率水平也不一樣”。如果剛需產品占比持續擴大，毛利率可能進一步受影響。

此外，金融資產跌值也影響了該公司的利潤。

報告期內，城建發展所持有的國信證券、錦州銀行等金融資產股價下跌，導致該公司公允價值變動損益為-7.58億元，其參股子公司中科招商所持有的南微醫學等金融資產股價下跌，導致公司權益法核算的該公司投資收益為-7.67億元，這些都對城建發展營業利潤產生了重大影響。

儲昭武對此表示：“公司投資板塊的本金已收回，處置可變現金融資產的總體策略是尋求變現時機，降低金融資產規模，回籠資金。”

但儲昭武也不得不承認，金融資產影響了該公司的盈利能力：“第一，2022年度受金融市場波動影響，公司直接持有的國信證券、錦州銀行和間接持有的南微醫學股價下跌，使得公允價值變動損益和投資收益共計產生15.25億元損失，導致當期公司利潤減少；第二，受不可抗力因素影響，公司對部分商業地產承租人減免租金近億元影響了公司經營收益；第三，部分項目受房地產市場多重因素影響售價不及預期，影響了公司當期損益。”

所以，對于2023年，儲昭武表示，城建發展將堅持“快周轉、去庫存”思路不動搖，不斷創新營銷方式，狠抓各項目營銷節點，助推公司業績再上新臺階。將加快項目開發節奏，跑出拿地開盤新速度，力爭開盤即熱銷。

封面圖片來源：視覺中國-VCG11394638945