越秀房托董事會主席林德良：商業地產價值最大化首先是物業估值的最大化

每經記者 包晶晶    每經編輯 陳夢妤    

11月2日，由觀點機構主辦、每日經濟新聞聯合主辦的2022觀點商業年會在上海舉辦。

越秀房托董事會主席、執行董事及行政總裁林德良在發表演講時指出，后疫情時代，商業地產要實現從物業管理到資產管理轉變。專業市場的業態對整個產業鏈的整合能力提出了很高要求，現在不是簡單做品牌，而是做品牌的孵化器。

商業地產現在的環境，無論是投資端、消費端或者出口端，都出現了不同程度的修復趨勢。從消費端可以看到，社會消費零售總額同比回正，消費信心恢復在繼續，汽車、珠寶類消費還是增長的；另一方面，商業地產土地市場收窄了供應，大宗交易出售很多，但交易活躍度不高。

他舉例說，以前做寫字樓更多是做一些渠道擴展，租戶結構的改變等等，現在寫字樓是做靈活辦公，增強客戶黏性等等。這個平臺怎么樣更智能、更健康、更社群化，打造寫字樓的產品和服務，這是我們追求的第二曲線。

從零售端看，以前一些品牌協同、價值挖掘、經營動向等等是重點，顯然現在不夠了。除了管理租戶，還需要管理租戶的客戶，需要一些數據的導入，對商家會員的賦能，包括做科技賦能、資本賦能。酒店公寓業態方面，以前是穩客房、搶餐飲，現在是做整合，和寫字樓、商場互動，包括從傳統的酒店管理轉變到酒店的資產管理。

后疫情時代，商業地產的機遇來自減壓、跨界、碳中和引發的新風尚三大方面，比如商業空間導入減壓的空間、情緒體驗的業態等，“咖啡+”跨界、露營跨界等，一些餐飲、咖啡業態也導入了綠色環保理念。這三個方面需要從利潤曲線來思考。

林德良指出，商業地產價值最大化第一是物業估值的最大化，疫情之后我們運營的策略是選擇短租約，要價值最大化，就要把運營的邏輯放在里面。第二是ROE，管理好資產效率，控制好資產比例。第三是NPI，包括提升經營收入，優化經營，提高租金單價和出租率，實現租金提升，增加非房產租金類的收入，縮短換租周期，合理控制直接成本，合理規劃房產稅，壓縮營銷推廣費、保險費、評估費等等，通過不同手段降低成本支出。

封面圖片來源：攝圖網-500523260