房企業績半年考·綜述 | 盈利107億VS虧損46億！A股79家上市房企43家中報預虧，盈利房企分化明顯

房地產行業的縮表陣痛正反映在房企上半年的業績報表上。 《每日經濟新聞》記者據choice數據統計，截至7月20日，已有79家A股上市房企（申萬行業）發布2022年中期業績預告。其中，43家房企預計虧損，其中22家房企為首虧，12家房企增虧；虧損最多的達46億元。而盈利房企業績分化十分明顯，36家預計盈利的房企中有24家預減，5家預增，6家業績扭虧；盈利最多的達107億元。 多位房地產專家在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，房企多數出現業績虧損或預減也在市場的預期之中。近一兩年房企在銷售規模受到影響的同時，拿地、融資、人力等成本費用的提升進一步壓縮了利潤空間。另外，也不排除個別房企此時對某些項目或債務在資產負債表或利潤表中進行“風險出清”。 圖片來源：攝圖網-500531153 22家房企中報首現預虧 截至目前，在43家預虧房企中，9家房企虧損上限在10億元以上，其中包括陽光城、中天金融、榮盛發展、中南建設、金科股份、首開股份等2022年中期業績預告出現首虧的房企。 《每日經濟新聞》記者梳理發現，這些房企對業績變動原因說明均大同小異。一方面，因受疫情反復、行業政策持續調控等因素影響，竣工交付項目規模同比減少，導致整體結轉規模和利潤下降；另一方面，因行業銷售整體大幅下挫，采用以價換量實現去化，在利潤率面臨下行壓力的行業趨勢下加劇了毛利率下降。 7月15日，陽光城發布2022半年度業績預告顯示，報告期歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損35億-45億元，上年同期其盈利為19.94億元。 “2022年上半年疊加疫情等因素，市場需求持續下滑，行業銷售整體下挫嚴重；同時，行業信用風險事件頻發，部分排名靠前地產企業觸發評級下調，全行業再融資進一步受阻，流動性承壓明顯，客戶信心進一步受到重挫，客流量大幅下降，市場并未出現預期企穩反轉。公司銷售進一步受到極大影響，且未來銷售情況亦不容樂觀，公司為進一步促進銷售回款，擬采取降價措施。綜上，公司管理層根據當前情況，基于謹慎性原則計提的相應存貨跌價準備。” 陽光城在公告中表示，報告期內經營業績較2021年同期降幅較大，一是因為公司基于謹慎性原則計提存貨跌價準備，房地產業務結算規模下降，營業利潤減少；二是，本報告期歸屬于上市公司股東的稅后非經常性損益較大，主要系處置地產項目所致。 A股部分上市房企2022年中期業績預告情況來源：choice 同策研究院資深分析師肖云祥7月20日通過微信接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，房企上半年業績受影響主要是幾個方面造成：首先，盡管各地放松調控政策，但市場信心未能得到重塑，行情表現低迷，導致房企銷售受阻，業績難以達成；其次，上半年受各地疫情影響，房地產市場受到不同程度的沖擊，大多數房企無法正常經營。 7月15日，中南建設發布2022年半年度業績預告，預計1-6月歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損15億-20億元，對應同比增減-214%至-186%。主要由于市場持續調整，行業良性循環還未恢復，以及疫情的影響，公司結算規模小，費用相對增加，同時持續推進現房庫存去化帶來虧損。 此外，藍光發展預計上半年歸母凈利潤虧損46億元；榮盛發展預計上半年歸母凈虧損18億元-24億元；泛海控股預計上半年虧損18億元-23億元；泰禾集團預計上半年虧損16.4億元-22.2億元；華夏幸福預計上半年凈虧損4.5億元-7.5億元。 億翰智庫首席研究員張化東7月20日，通過微信向記者指出，多數房企出現業績預虧應該是在市場預期之中的。因為此前一些市場和項目的銷售情況不是很好，結轉時在收入沒有得到一定提升的情況下，費用、成本等卻在提升，因此預虧的經營效果是可以預見的，市場和企業也對此有心理準備。 另外，泛海控股、ST泰禾、新華聯、粵泰股份、天房發展、皇庭國際等房企還出現了業績增虧。以天房發展為例，經財務部門初步測算，預計2022年半年度實現歸屬于上市公司股東的凈利潤為-3.21億元至-3.93億元之間，與上年同期相比下降227.55%-301.02%。 36家盈利房企分化明顯 和銷售市場情況一樣，盈利房企在業績上的分化也愈加明顯。 記者梳理發現，在36家預計盈利的房企中，有24家預減、5家預增、6家業績扭虧。其中，華僑城A、宋都股份、大悅城、格力地產、廣宇發展等業績預減幅度都在70%以上。 天保基建、沙河股份等均因項目結轉收入同比增加，毛利同比增加，實現業績扭虧，且業績同比增幅分別達到144.93%、295.71%。 “當然，除了銷售規模受到影響之外，（房企業績受影響）還體現在盈利情況，這與房企各自特質有關，比如拿地成本、融資成本、產品溢價等都會對房企業績造成影響。”肖云祥補充道，房企間確實存在分化，首先是品牌國企央企、頭部民營房企等，因為企業背景、公司綜合實力、品牌等因素影響，更容易被購房者接受。而普通企業、出險企業等，從風險角度考慮，購房者購買此類房企的產品時表現得更為謹慎。 A股部分上市房企2022年中期業績預告情況來源：choice 業績大幅減少的房企給出的原因說明與預虧房企類似，另外還有投資收益等因素影響。 格力地產預計，2022年半年度實現歸屬于母公司所有者的凈利潤為8173萬元到1.03億元，同比減少78.11%到82.58%。原因除結轉收入較上年同期減少外，同時本期對上海科華生物工程股份有限公司的投資收益剔除科華生物控股子公司西安天隆科技有限公司、蘇州天隆生物科技有限公司的利潤。 “公司轉讓子公司產生投資收益同比減少。上年同期，以公司萬融大廈、萬海大廈兩處產業園物業作為底層資產的蛇口產園REIT上市，產生稅后收益14.58億元。”再加上房地產業務結轉毛利率同比下降、結轉毛利同比減少，招商蛇口預計，上半年歸屬于上市公司股東的凈利潤同比下降50.60%-64.71%。 與招商蛇口相比，同為央企的保利發展表現穩健。其預計，上半年營業總收入同比增長23.19%，營業利潤同比增長1.11%，利潤總額同比增長1.09%，歸母凈利潤（107.21億元）同比增長4.10%。 “由于重點區域、市場、企業自身策略不同，會存在一定的差異性，房企出現分化也是必然的。半年報只是體現了半年度這一階段性周期的表現，有些企業如果將大部分項目都是安排在下半年（銷售結算）的話，壓力也會比較大。”張化東續稱。 地產股表現跌宕起伏 今年上半年，地產股一度成為資本市場熱炒的對象，多個中小股連拉數十個漲停板，股價頻創歷史新高。4月后，又開始逐步回落，可謂跌宕起伏。 上半年業績預計暴增的天保基建在股市也有爆發表現，一度被市場稱為“妖股”。在今年以前，天保基建的股價基本都維持在3元附近，從3月16日開始，天保基建開始一路沖高，此后18天錄得13個漲停板，股價也從2.95元一路沖至最高11.46元，累計漲幅達到288%。 4月12日之后，天保基建開始回落，此后也有波段的漲停，截至7月21日收盤，報收每股5.11元，較年初2.95元，漲幅也達到73.22%。 中交地產的行情持續得比天保基建還久。從3月17日的7.85元每股沖至5月12日的31.67元，期間錄得18個漲停板。同花順數據顯示，從年初至今，中交地產的股價漲幅達到108.72%，位居板塊首位，濱江集團、天保基建緊跟其后。 年初至今，股價下滑較為厲害的包括ST泰禾、金科股份、榮盛發展、中南建設等。ST泰禾年初跟隨地產股行情在一波短暫地上漲至3.7元每股后就開始一路下滑，截至7月21日收盤，報收每股1.22元，跌幅達到67%。 頭部房企萬科A和保利發展在今年3月還經歷過市值座次重排。在3月11日，保利發展在總市值和股價上均超越萬科A，成為A股房企老大。3月14日，保利發展市值最終錄得1955.94億元，超過萬科（1870.52億元）約85億元。 彼時，萬科A正處在今年股價最低位，最低跌至14.43元每股。此后經過兩個波段上漲后，近期股價又開始一路走低，截至7月21日收盤，萬科A報收每股17.29元，回落至3月初行情水平。 此外，包括中國恒大、融創中國、世茂集團、中國奧園、花樣年控股、佳兆業集團、當代置業、陽光100中國在內的十余家上市房企和物業公司，因未按時披露2021年度業績報告，于4月1日起被港交所停牌。 中信建投證券在7月份的研報中指出，從6月國家統計局的數據看，房地產銷售已經出現復蘇態勢，盡管力度不強，而投資依然處于較低水平，意味著未來政策呵護的趨勢不變。在行業洗牌的大背景下，會有一批房企有序退出市場，而出險房企項目的停擺也有助于后續購房者轉移需求至高信用房企項目，利好高信用房企的銷售表現，競爭格局將明顯改善，繼續看好地產銷售的復蘇趨勢及地產板塊的后續表現。 【每經房產原創，喜歡請關注微信號Real-estate-Circle】