應對疫情沖擊 3只園區REITs減免租金近1.3億

每經記者 黃小聰    每經編輯 葉 峰    

近日，3只產業園區REITs紛紛公告對符合條件的租戶進行一定的租金減免，其中博時蛇口產園REIT預計共減免租金2272.66萬元，東吳蘇園REIT預計減免租金約8147.10萬元，建信中關村REIT預計減免租金2288.68萬元。3只產品累計減免租金近1.3億元。

《每日經濟新聞》記者注意到，此次租金減免主要是幫助服務業小微企業、個體工商戶應對疫情沖擊。關于減免租金給基金帶來的影響，管理人均表示，將通過放棄部分基金管理費等方式進行化解。

符合條件租戶將獲減免

自REITs產品推出以來，發行越來越火熱，在已發行的產品中，產品的底層資產基本上集中在高速公路、產業園區等，一方面，這些資產質量較好，回報較穩定，但另一方面，這些基礎設施，受疫情的影響，收入的波動也會比較明顯。

近日，《每日經濟新聞》記者注意到，為幫助服務業小微企業、個體工商戶應對疫情沖擊，維持基礎設施項目持續、穩定運營。3只產業園區REITs均對符合條件的租戶進行一定的租金減免。

具體而言，博時蛇口產園REIT方面，由項目公司對符合條件的小微企業和個體工商租戶減免3個月租金，初步預計共需減免租金（稅前）2272.66萬元。

東吳蘇園REIT方面，項目公司計劃減免所持國際科技園五期B區、2.5產業園一期、二期內服務業小微企業和個體工商戶2022年3月至8月租金，共計6個月，若租賃合同期未覆蓋減免期，僅減免合同期中的3月至8月部分月份對應的租金。此次減免租金安排預計影響項目公司租金收入（含稅）約8147.10萬元。

建信中關村REIT方面，主要分兩種類型，一是對截至2022年5月31日仍處于租賃合同約定的租賃期限內的小微企業承租人，減免2022年6個月租金（承租人2022年內實際租期不滿一年的，根據實際租期按比例減免）；二是對截至2022年5月31日已退租的小微企業承租人，根據2022年內實際承租期間，按第一項所述比例減免。預計本次減免租金安排影響項目公司租金收入約2288.68萬元。

總的來看，博時蛇口產園REIT、東吳蘇園REIT和建信中關村REIT這3只產品預計減免租金累計近1.3億元。

基金管理人將化解影響

短期直觀來看，減免租金意味著基金的收入減少，必將影響到基金的收益，也影響到基金持有人的收益。

因此，各家基金管理人也紛紛拿出各種方式來降低減免租金帶來的影響。比如博時蛇口產園REIT表示，基金管理人、專項計劃管理人、受托運營機構和物業管理機構決定以部分減免各自管理費用及物業酬金的方式，全額化解此次免租事宜對基金的影響。

東吳蘇園REIT也表示，此次租金減免實施后，運營管理機構將根據《運營管理協議》進行業績補償，基金管理人將放棄部分基金管理費，運營管理機構將放棄部分運營管理費，同時通過補貼申請，相應稅收減免等方式全額化解此次減免租金的影響，相關化解措施實施后，前述減免租金安排對于基金收益的影響將實際得到補足，不會對基金份額持有人利益造成影響。

建信中關村REIT發布公告稱，基金管理人已協同運營管理機構等主體采取了積極措施，決定通過放棄部分管理費、申請補貼及相應稅收減免等方式對沖此次減免租金的影響。采取上述措施后，前述租金收入減免對于基金收益的影響將實際得到補足，不會對基金份額持有人利益造成影響。

除了這幾只園區REITs通過減免租金的方式來降低疫情影響，《每日經濟新聞》記者注意到，近期獲批的2只保障性租賃住房REITs，也對疫情影響有更多的關注，并且在招募說明中有更多的說明。比如中金廈門安居保障性租賃住房REIT的招募說明書封卷稿中，“疫情”的相關表述有17處，其中也提示了相關風險：若由于新型冠狀病毒疫情影響出臺租金減免相關政策，可能對基礎設施基金的收益造成不利影響。