834.7億，最快年底可入市！上海今年首批集中供地36宗涉宅用地全部出讓

每經記者｜包晶晶    每經編輯｜陳夢妤    

6月8日下午，隨著最后一塊土地落槌，延遲了2個多月的上海2022年首批次集中供地正式落幕。36宗涉宅用地全部成交，共獲土地出讓金834.7億元，其中底價成交19宗，達到中止價進入一次報價環節13宗。

中指研究院土地事業部負責人張凱6月8日通過微信對《每日經濟新聞》記者表示：此次集中供地整體結果符合預期，19宗土地底價成交，占比52.7%；達到中止價進入一次報價環節的占比36.1%，在當前大環境下，熱門地塊所釋放出的“誠意”均得到了應有回應。

央企國企仍是拿地主力

本輪集中供地盡管拿地主力仍是國央企，但混合所有制企業、民企均參與熱情較高并且有所斬獲，熱門地塊的爭奪上，央企和混合所有制企業更具優勢。

從成交的36宗涉宅地塊來看，溢價率超過9%的地塊幾乎都被招商蛇口、金地、中鐵建、徐匯城投等國企或聯合體收入囊中；溢價率超8%的地塊得主則出現了部分民營房企。如土拍首日大家房產和錢江房產聯合體以8.66%溢價率摘得的浦東惠南鎮某地塊，本土房企同潤以8.49%溢價率摘得的浦東新場古鎮地塊，以及6月2日佳運置業以8.04%溢價率獲得的寶山路羅店鎮地塊。

“上海同潤和佳運置業能夠從優質地塊的爭奪中有所斬獲實屬不易。”張凱說。

另一方面，上海傳統市中心、地鐵沿線、教育資源優質地塊仍是房企爭搶的香餑餑，如徐匯斜土路街道地塊、大虹橋板塊地塊等，溢價率均在9%以上。

”這說明市場對于上海當前發展的認可以及對于未來各新城建設的看好，雖然本次自貿區臨港片區地塊由于地理位置的限制表現欠佳，但在穩供應和經濟復蘇的大背景下，由國資出面托底也在情理之中。“張凱分析說。

同時，記者注意到，在36宗地塊中，僅9宗地塊為房企聯合拿地，不少中小型房企在參拍過程中選擇了獨立拿地。對此，同策研究院研究總監宋紅衛6月8日通過微信向記者分析：“更多企業在獨立拿地，部分中小房企拿地更為積極，這不僅跟上海降低拍地的門檻有直接關系，更重要的是還跟上海整個樓市的健康基本面有更為緊密的關系。”

最快年底即可入市

本輪集中供地在政策面進行了多項優化，如土拍前取消打分入圍、將土地監管資金由原來最高的130%下調至110%、溢價率仍然以10%為上限等。張凱指出：“給參拍企業減輕了不小壓力，政策優化在參拍企業的數量和廣度上也產生了積極作用。從過程和結果上看，疫情和土拍延期并未對房企參拍熱情造成很大影響，解封后的上海所表現出的經濟活力也逐步對本次土拍產生了積極影響。”

政策優化進一步打開了房企的利潤空間。宋紅衛告訴記者，房價地價差介于1.7萬-4.5萬元之間，每個地塊都有利潤空間。今年利潤空間要優于去年，地價房價比平均在50%以下，而去年平均值超過50%。從這一角度看，拍地房企基本都有一定的利潤空間，說明上海土地市場和樓市都比較健康穩定。

但地塊之間的利潤差異也比較明顯。據中指研究院測算，市區地塊地價房價比整體偏高，基本在60%左右，外環區域5個新城基本在50%左右，外圍非核心區域基本在40%左右。房價地價差也從核心區域位置的4.5萬元逐漸下降1.7萬元左右。

從樓市趨勢來看，預計上海樓市會在8月份以后明顯反彈，全年商品住宅成交規模在790萬-840萬平方米左右。下半年紅盤的概率不會降低，預計中心區域的紅盤分數仍然比較高，下半年供給量的增加給低積分人群增加了購房機會，但網紅盤項目的競爭仍然會比較激烈。首輪土拍的地塊，開工速度快的房企年底左右就可以入市了，也就是說，今年上海樓市供應量會更為充裕，供應的增加也會推動需求快速復蘇反彈，但在一定程度也增加了整個樓市的供應壓力。

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