前5月千億房企仍只有碧桂園、萬科、保利3家 銷售合計同比下滑42%

每經(jīng)記者｜包晶晶    上海報道    每經(jīng)編輯｜陳夢妤    

5月31日，多家研究機構發(fā)布2022年1-5月份中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績情況。從中指研究院統(tǒng)計的銷售數(shù)據(jù)看，百強房企銷售額均值同比下降50.7%。

值得關注的是，5月份在全國超80城、超140次的調(diào)控政策優(yōu)化紓困之下，“千億房企”仍然只有碧桂園、萬科、保利發(fā)展3家，比去年同期減少12家；“百億房企”70家，較去年同期減少48家。

來源：中指研究院

前三甲合計銷售同比下滑42%

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，1-5月，碧桂園、萬科、保利發(fā)展分別以2011.9億元、1673.4億元和1592億元繼續(xù)占據(jù)前三甲，但與2021年同期“碧萬恒”合計銷售9142億元相比，合計少賣3865億元，同比下滑約42%，差額比1-4月再次放大。

除3家千億房企外，百強房企1-5月銷售額均值為273.9億元，同比下降50.7%；TOP100房企權益銷售額均值為199.9億元，權益銷售面積均值為136.0萬平方米，同比分別下降51.5%和53.2%，降幅未繼續(xù)擴大。

來源：中指研究院

由于“五一”小長假期間房企推盤力度加大、部分城市購房需求釋放，在供應放量下市場成交略有復蘇。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，TOP100房企5月銷售操盤金額4546.7億元，環(huán)比增長5.6%。

同時，在政策紓困之下，不同陣營企業(yè)數(shù)量產(chǎn)生了較大變化。千億以上陣營3家，較同期減少12家，為幾個陣營中減少企業(yè)最多陣營，銷售額均值1759.1億元；第一陣營（500億-1000億元）和第二陣營（300億-500億元）企業(yè)分別為9家和12家，較上年同期均減少9家；第三陣營（200億-300億元）企業(yè)為15家，較上年同期減少2家，基本穩(wěn)定；第四陣營（100億-200億元）企業(yè)共31家，較上年同期增加2家。

1-5月，TOP100門檻值為60.6億元。具體來看，TOP50房企及TOP100房企門檻值分別為172.9億元和60.6億元，同比分別下降51.1%和57.9%，這一降速與1-4月同比分別下降52.8%和60.4%相比，出現(xiàn)了明顯的好轉勢頭。

但頭部房企和TOP30房企降速在去年上半年高基數(shù)的影響下仍然略有擴大，TOP10房企門檻值為621.2億元，同比下降50.7%；TOP30房企門檻值為258.3億元，同比下降50.9%。

第二波償債高峰將至 海外債發(fā)行仍為0

中指研究院指出，對于房企而言，6月起償債壓力進一步增加。當前房企債券存量余額約2.8萬億元人民幣，海外債占比47%。第二波償債高峰即將到來，一年內(nèi)到期余額為9500億元，其中海外債占比33.2%，境內(nèi)償債壓力較大，今年7、8月為年內(nèi)第二波償債高峰。

另一方面，房企在2022年5月海外債發(fā)行為0，僅通過發(fā)行信用債進行融資，發(fā)行規(guī)模略有上升。其中，信用債發(fā)行規(guī)模為445.7億元，環(huán)比上升3.32%，同比上升33.51%，并且信用債發(fā)行人以國央企為主，整體償債風險較低。

而融資成本同樣出現(xiàn)小幅下降，信用債平均利率為3.27%，環(huán)比下降0.17個百分點，同比下降0.69個百分點。

由于海外債發(fā)行數(shù)量降至冰點，同時出險企業(yè)不斷增加，意味著房企新發(fā)債券無法覆蓋到期余額，從中指研究院數(shù)據(jù)看，2022年1-4月信用債、海外債的發(fā)行到期債務比分別為160.2%、10.4%，總發(fā)行債務比為71.8%，因此海外債“借新償舊”可能性大幅降低。

對于后市，克而瑞方面認為，6月將是驗證各城市市場成色的重要節(jié)點，并給下半年市場定調(diào)。在各地放松政策不斷加碼的情況下，房地產(chǎn)市場有望逐漸復蘇，但城市分化加劇。兩類城市成交有望明顯改善：其一，市場供求基本平衡，包括上海、北京、深圳、杭州、成都等，供應放量必然成交明顯回升；其二，放松政策力度較大的城市，如太原、無錫、南通等，短期或?qū)⒋碳ぞ用褓彿肯M，成交有望企穩(wěn)回升。

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