2021物業年報盤點·綜述｜行業集中度提升、毛利率繼續回落！物企如何應對營業成本上漲？

每經記者｜黃婉銀    每經編輯｜魏文藝    

2021年，物業企業營收和凈利潤實現大幅上漲的同時，行業集中度也在逐漸提升。

同時，物業企業毛利率回調已成為行業普遍現象。《每日經濟新聞》記者梳理發現，2021年萬物云、碧桂園服務、中海物業、招商積余等頭部物業企業的毛利率均出現不同程度的回調，僅華潤萬象生活、保利物業、卓越商企服務等少數企業毛利率同比微漲。

社保優惠政策被取消是近年來物業公司毛利率下降的主因之一，而人力、物料等剛性成本的上漲和市場競爭激烈等因素，則是物企毛利率的實際影響點。

為此，近年來重點物業企業一方面發力商管物業、增值服務等高毛利率業務以平衡整體毛利率，另一方面通過推進數字化、科技化手段對沖人力等剛性成本。這些手段是否能讓物業公司的毛利率回落至穩定區間？

凈利潤上漲，毛利率回落

據諸葛找房數據研究中心選取的50家重點物業企業，2021年總營業收入達到1800.5億元，同比上漲45.2%。其中TOP10物企總收入1157.1億元，占50家物企的比重為64.3%，相較于去年上升1.0個百分點。

顯然，隨著物業企業規模的擴張，營收水平也水漲船高。與此同時，營收向著頭部物企集中的特征愈加顯著，行業集中度正在逐漸提升。

利潤方面，50家重點物業企業2021年凈利潤為244.6億元，同比上漲49.6%；毛利潤498.1億元，同比上漲43.9%；平均毛利率為29.8%，較2020年回落0.3個百分點。

從凈利潤增速來看，50家物業企業平均增速為51.2%，其中有8家物企凈利潤下滑，42家凈利潤均實現上漲。

從企業端來看，除祈福生活服務、佳兆業美好、第一服務等少數企業出現凈利潤負增長，其余絕大多數物業企業都實現了凈利潤正增長。

其中，還有數家物業企業凈利潤同比增長達100%以上。如金茂服務2021年凈利潤1.78億元，同比增長130.8%；合景悠活凈利潤約6.84億元，同比增長111.4%；華潤萬象生活凈利潤17.25億元，同比增長110.9%。

以凈利潤額來看，碧桂園服務以43.49億元遙遙領先，雅生活凈利潤約25.66億元（未經審核），萬物云凈利潤與華潤萬象生活相近，約為17.14億元。

在行業凈利潤普遍增長的趨勢下，物業企業的毛利率卻繼續回落。諸葛找房數據研究中心統計顯示，50家上市物業企業平均毛利率為29.8%，高于平均值的企業有23個。毛利率最高達到了66.8%，最低則在13.76%。

4月27日，第一太平戴維斯華南區物業及資產管理部負責人、高級董事何振宇在接受《每日經濟新聞》記者電話采訪時表示，物業管理的運作，最需要、最依靠的就是人力資源。當下用人成本的增加，是各行各業所面臨的共同問題，物企也不例外。另外，物料成本的逐年上漲，也是物企現在所面對的難題。但是相比成本的逐年上升，物業企業難以提升物業管理費的價格，這就陷入了僵局。

中海物業在年報中表示，2021年加權平均物業管理服務分部毛利率下跌至14.9%，主要由于物業管理板塊進行市場擴張時以較高比例的包干制合約為主。

同時，多家毛利率出現同比下跌的物業公司在解釋下跌原因時，都指出社保優惠政策被取消影響毛利率這一客觀現象。另外，萬物云和碧桂園服務都提到，毛利率同比下跌的原因還有因“進一步提高服務質量還在持續投入”“持續對基礎設施推陳出新，加大對設施智能化改造投入”。

營業成本上升，物企如何應對？

物業企業為毛利率回落尋找的破局之道，一方面是發力商管物業、增值服務等高毛利率業務以平衡整體毛利率，另一方面則加強推進數字化、科技化手段對沖人力等剛性成本。

一般而言，物業管理服務業務的毛利率都普遍較低，約在15-30%，而商管物業和增值服務業務的毛利率可以達到30%-80%。

以華潤萬象生活為例，其商業運營及物業管理服務毛利率達到48.6%，按年同比增長6.8個百分點；2021年碧桂園服務已提供商業運營服務項目超過100個，其在這部分業務的毛利率到了50.3%，社區增值服務的毛利率達到60.5%。

中指研究院報告顯示，2021年百強物業企業營業成本均值為10.04億元，同比增長13.31%。同時，百強物業企業不斷探索降低營業成本率的方法，多措并舉，降本增效，將平均營業成本率減少至74.89%，較2020年小幅下降0.59個百分點。隨著部分企業引入“智慧物業”等相關系統及設備，在一定程度上實現了對人員的替代，形成對沖效應。

數據來源：中指研究院

以金茂服務為例，其2021年物業管理服務毛利率由17.8%輕微增加至18.2%，就是由于規模經濟提升以及成本節約措施改善及經營效率提高；同樣，得益有效的成本控制及經營效率的提升，華潤萬象生活的住宅物業管理服務毛利率同比增長3.4個百分點至19.3%。

合景悠活集團副總裁王中琦也在2021年業績會上表示，人工成本的上行趨勢是一個客觀情況，但隨著行業在科技、數字化等方面的轉型提升趨勢，目前應對人工成本上行也有對策。

“通過釋放數字化、科技化紅利，去對抗人口紅利消失的不利的影響，相信將來總體毛利率仍會穩定在某個區間。”何振宇指出，現在越來越多的物業企業將視線轉向了高科技板塊，用高科技降低成本。如今市面上智能機器人已經可以逐漸取代一部分人工方面的問題，例如很多物業公司已采用機器人完成清潔、消毒及安全巡查工作等。

萬物云目前也在嘗試通過“蝶城”戰略打開物業行業新的開源節流模式。萬物云CEO朱保全在萬科2021年度業績會上表示，現在從已上市的物業企業（毛利率）情況來看大概分為兩個陣營：一類在15%左右，一類大概是在30%左右。從分析師的角度來看，認為15%左右是毛利率的合理區間，萬物云也恰恰就在這個區間里面。“客戶信任遠比毛利率重要，但是穩定的毛利是一個現實問題。”

何振宇認為，在多種提升毛利率措施和多元化服務模式的發展下，大部分物業企業的毛利率未來2-3年還是可以穩定在當下的區間范圍的。

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封面圖片來源：攝圖網-500123186