全國政協委員、證監會原主席肖鋼：推動基礎設施公募REITs行穩致遠，研究修訂相關法律或制訂法規

每經記者 張壽林    每經編輯 廖丹    

4月16日，在清華大學主辦，清華大學五道口金融學院、清華大學國家治理與全球治理研究院承辦的2022清華五道口全球金融論壇上，全國政協委員,中國證券監督管理委員會原主席肖鋼發表演講，指出REITs性質上屬于證券，但與股票、債券、資產證券化產品等有很大區別。

肖鋼提出，需要根據《證券法》研究將REITs作為一種獨立的證券產品種類，制定專門法規，確立REITs的性質定位，構建一整套適應REITs特點的發行、上市、交易、信息披露和投資者保護等制度規范。

全國政協委員,中國證券監督管理委員會原主席肖鋼 圖片來源：主辦方供圖

REITs試點項目示范效應良好

我國“十四五”規劃明確提出“推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）健康發展，有效盤活存量資產，形成存量資產和新增投資的良性循環”。

肖鋼指出，這標志著公募REITs已上升到國家戰略層面，這對于構建投資領域新發展格局，提升資本市場服務實體經濟的能力和質效，拓寬投資產品與渠道，助力基礎設施領域從重資產向重運營轉變，完善基礎設施資產市場化定價機制，有效盤活資產，增強運營活力與效益，都具有重要意義。

自基礎設施公募REITs正式上市交易以來，市場運行整體平穩，取得了顯著成效，受到市場廣泛認可，試點項目的示范效應良好。

肖鋼說，應當看到，由于我國公募REITs處于擴大試點階段，需要深入總結實踐經驗，進一步研究完善相關法規，優化運行機制，加強投資者教育，推動公募REITs行穩致遠。

完善相關法律

基于以上，肖鋼建議研究修訂相關法律或制訂單獨的法規。

不同于企業傳統融資，REITs融資將資產出表進行真實銷售和破產隔離，是一種結構化融資模式和直接融資工具。

肖鋼指出，REITs本質上是資產IPO，企業獲得一個基礎設施資產的資本運作平臺，前端可以吸引多元投資用于建設，后端通過公募REITs退出，收回資金再進行投資，持續擴募，吐故納新，形成管理資產的規模優勢，提升基礎設施的運營效率和技術水平。

REITs性質上屬于證券，但與股票、債券、資產證券化產品等有很大區別，因此，需要根據《證券法》研究將REITs作為一種獨立的證券產品種類，制定專門法規，確立REITs的性質定位，構建一整套適應REITs特點的發行、上市、交易、信息披露和投資者保護等制度規范。

目前采用“公募基金+ABS”模式，是符合法律法規的可行方案，有利于及早啟動試點，破冰前行，帶動市場發展。

但帶來的問題是，產品結構層級過多，法律關系較為復雜，運行成本與監管成本增加，市場主體的職責界定和協調難度增大。

要針對試點中的問題，完善相關法律，作出新的制度安排，優化產品設計，簡化產品結構和交易結構，健全監管辦法，進一步厘清市場參與各方的職責邊界，降低產品創設與運行成本，推動REITs市場持續健康發展壯大。

優化運行機制

此外，肖鋼建議，鼓勵地方和企業拿出更多優質資產參與試點，擴大REITs規模，進一步摸清項目底數，建立分類項目庫，做到應入盡入。

要進一步加強部門與地方協調，提升國有資產交易效率，落實項目申報條件，壓縮項目申報周期，加快項目審核進度，開展分類輔導服務，做好示范引領，形成規模化的存量資產盤活與新增投資的良性循環。

要促進基礎設施專業運營能力與資本運作能力的有機結合與共同提升。REITs的價值創造主要來源于資產組合運營管理和資本結構管理，具有天然的產融結合屬性，這對我國來說，還是一個新的領域，如何把兩者結合好，既要夯實基金管理人的職責，又要充分發揮原始權益人的戰略管理與專業運營能力，提升治理水平和項目收益，是今后REITs市場需要著力解決的問題。

建立高效透明的擴募機制，有利于盤活存量資產再投資，做大做強產融結合平臺，降低邊際運營管理成本，提升產品投資價值。

要進一步推進形成市場化的評估定價體系。我國基礎設施建設長期以來主要是依賴債務融資進行的，公募REITs推出后，客觀上需要尋找權益定價的“錨”。

一般來說，影響基礎設施項目評估定價的主要因素包括資產性質、所在區位、土地性質和運營能力等，評估定價方法包括收益法、凈資產價值法、運營現金流貼現法、相對估值法等多種衡量方法，需要由原始權益人和投資者經過長時間反復博弈來確定，逐步形成符合我國實際的市場化評估定價機制，讓原始權益人愿意發行，投資者愿意投資。

加強投資者教育

肖鋼還建議，公募REITs不同于股票和債券，也不同于購買普通的公募基金。

基礎設施公募REITs的底層資產是運營穩定的基礎設施，價值波動一般相對較小，每年強制分紅比例很高，因而相對股票投資比較穩定，不要寄希望項目運營收入持續大幅度增長，可見，投資REITs的風險和收益屬于中等水平。

由于普通公募基金主要投向二級市場股票、債券等，以股息、利息和投資組合帶來的資本利得為主要收益來源，而公募REITs收益來源主要是底層資產經營收益和資產增值，且是封閉型基金，不能隨時申購和贖回。

因此，要進一步擴大宣傳，切實加強投資者教育，落實投資者適當性管理，培育理性投資、長期投資、價值投資的理念，促進REITs市場平穩健康發展要進一步擴大宣傳，切實加強投資者教育，落實投資者適當性管理，培育理性投資、長期投資、價值投資的理念，促進REITs市場平穩健康發展。