中國銀河維持房地產行業推薦評級：政治局表態滿足合理住房需求，行業進入政策友好期

每經AI快訊，中國銀河12月08日發布研報稱：維持房地產行業推薦評級。

事件：12月6日，中央政治局召開會議，分析研究2022年經濟工作。會議指出，要推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性循環。

政治局會議對房地產行業定調積極，繼續關注后續政策落地：本次政治局會議對房地產行業的著墨較多，并且定調偏支持性政策，主要有三大要點：保障性住房、滿足合理住房需求、房地產業良性循環。以往每年12月份的政治局會議中，對房地產行業的表述較少，上次對房地產行業需求支持的表述要追溯到2015年，內容為“擴大有效需求，化解房地產庫存，穩定房地產市場”，隨后的中央經濟工作會議中對“擴大有效需求”等內容作了進一步部署安排。后續繼續關注接下來的中央經濟工作會議以及后續對需求、信貸、利率等方面政策的落地情況。

預計后續對需求端政策支持力度將加大：“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”與之前銀保監會的“重點滿足首套房、改善性住房按揭需求”一脈相承。在15年政治局會議提出“擴大有效需求”之后，次年2月央行下調首套及二套的首付比例，分別下調至最低20%、30%，我們預計之后對首套和改善型住房的首付比例、利率、放寬周期等政策進行調整，有助于提振市場整體的需求。當前市場銷售仍未觸底，但11月環比已經出現改善，隨著支持政策的落地，銷售將逐步修復，但由于受到行業風險事件尚未出清、房地產稅試點細則尚未出臺等因素的影響，未來銷售修復的速度將較以往慢一些，預計明年年中企穩。

“良性循環”下，房企信用的修復和重塑將加快：關于“促進房地產業健康發展和良性循環”，我們認為主要是從呵護市場的角度出發，防止風險外溢，接下來將進一步對房地產融資提供支持。若信貸支持力度加大，則房企流動性緊張局面將得到緩解，整體信用恢復后，從拿地、開工、銷售、交付等一系列活動將得到良性循環。同時，行業出清并未結束，房企之間的并購活動將增多，行業優勝劣汰進一步加速，行業信用格局的重塑也是另一種良性循環。

投資建議：當前市場處于“基本面底部區域”+“政策底”的組合，政策支持力度不斷加大，政策逐步從信貸端過度到需求端，根據以往經驗，政策對板塊估值彈性的影響大于業績，板塊估值一般在基本面處于底部區域開始抬升。行業在優勝劣汰和信用重塑的進程中進入良性循環，利好國企和具有護城河的優質民企。我們建議關注優質住宅開發行業龍頭股：萬科A（000002）、保利地產（600048）、金地集團（600383）、招商蛇口（001979）、新城控股（601155）、金科股份（000656）；建議關注優質物業管理公司：旭輝永升服務（1995.HK）、金科服務（9666.HK）、新大正（002968）、招商積余（001914）。

風險提示：風險事件發酵超預期、政策支持力度不及預期的風險。

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(記者 蔡鼎)

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